唐强荣与顾忠平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：唐强荣，男，1983年1月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：赵雪宏，上海岷颉律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：顾忠平，男，1965年9月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：孔庆权，上海永乐律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周培源，上海永乐律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)唐强荣与被告(反诉原告)顾忠平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)唐强荣及其委托诉讼代理人赵雪宏、被告(反诉原告)顾忠平的委托诉讼代理人周培源、孔庆权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　唐强荣向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约金50,000元、场地及屋内设施损坏费35,000元、其他设施(围墙)损坏费1,000元、宽带费960元、电费108.75元，合计87,068.75元。事实和理由：2017年4月10日，原、被告签订了《仓库租赁合同》，期限五年。合同履行一年后，被告无故单方终止了合同。故诉请要求被告赔偿原告损失费及租赁期间的欠费。
　　顾忠平辩称，不同意原告的诉请，原告出租给被告的房屋没有合法权证，被告遭村委会和“五违”整治办通知，不得已于2018年5-6月间搬离。被告没有对租赁房屋进行任何损害，宽带费和电费均已付清，请求驳回原告的诉请。
　　顾忠平向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿违约金50,000元、支付搬迁费10,000元。事实和理由：原、被告于2017年4月10日签订《仓库租赁合同》，约定原告将其自建的位于上海市浦东新区南芦公路XXX号东200米(金石村董村XXX号)仓库(以下简称系争房屋)出租给被告，租期五年，用于酒水仓储。2017年底至2018年春，系争房屋所属金石村委多次通知原告系争房屋属于违法建筑，责令搬迁。2018年4月13日，大团镇“五违”整治办下发告知书，限期于2018年5月15日自行整改，拆除违法建筑物及其他设施，恢复土地原状。在此情况下，被告找原告协商租赁及搬迁事宜无果，为减少损失，被告于5月间搬离了系争房屋，未等被告起诉原告主张违约责任，反收到原告的起诉状，故提出的反诉请求。
　　针对反诉，唐强荣辩称，本案中原告没有违约行为，被告自行搬离的行为与原告无关，不同意反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告方于2011年左右搭建，未取得建设工程规划许可。2017年4月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《仓库租赁合同》。约定甲方将浦东新区南芦东路XXX号东200米(金石村董村XXX号6室)的厂房或仓库租赁给乙方使用。租赁期五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。租金每年150,000元。合同终止条款中约定，本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。如在合同期前三年内甲方单方面终止合同，应向乙方支付违约金5万元。后两年可双方友好协调违约赔偿。合同另对其他事项作了约定。
　　合同签订后，系争房屋交由被告使用。被告未进行装修。2018年4月13日，浦东新区大团镇“五违”整治指挥部办公室向原告下发告知书，告知(原告)违法占用大团镇金石村土地1.9亩，擅自建设仓储用房等建筑物。违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国基本农田保护条例》等法律规定。告知于2018年5月15日前自行整改，拆除违法建筑等其他设施，恢复土地原状。如逾期不整改，大团镇将联合相关执法部门进行集中整治，届时造成的损失自行承担。此后，被告陆续搬离了系争房屋。2018年5月中旬，被告将系争房屋钥匙交还给原告。2018年8月14日，大团镇金石村村委会出具情况说明，内容为：金石村村民唐强荣于2012年左右在变电站北侧搭建仓储用房，根据上海市规划和国土资源局下发的大机系争历史违法用地及整改要求，唐强荣违法占用金石村土地1.9亩。在2017年底至2018年初，由村委会多次上门口头告知(唐强荣及租赁人员)，通知在期限内搬离。要求(唐强荣)自行整改，拆除违法建筑等其他设施，恢复土地原状。在2018年初，由镇“五违”办对唐强荣处发放告知书。
　　另查明，被告已支付原告系争房屋一年的房屋使用费。原、被告确认被告欠付原告宽带费、电费合计1,000元。
　　本案审理中，原告提供了其向浦东新区市场监督管理局调取的场所证明以及注册于系争房屋处的企业上海薇薇农副产品专业合作社的营业执照，场所证明记载了大团镇金石村董村XXX号-6的房屋产权属于张燕芳，可作经营房。并注明此证明仅用作办理相关手续(180天内办理)，不代表房地产权属依据。如有不符以批准文件或房地产权证为准。证明盖有上海市浦东新区规划和土地管理局大团管理所印章，日期为2013年11月。原告以此证明系争房屋权属于张燕芳即原告母亲所有，相关部门认可该房屋权属并准予在系争房屋处登记注册了公司；2016年9月6日金石村村委会出具的证明，证明内容为原告的家庭农场区域无“三违”现象；系争房屋处拍摄的照片，证明系争房屋旁边的副舍(被告使用范围)内原水泥地面已被部分挖掘，租赁物窗户作了改变。原告认为系被告在承租期间将部分水泥地面挖掘成泥地。经庭审质证，被告认为场所证明已明确记载了其用途，该证明与村委会证明均不能作为系争房屋合法性的凭证，营业执照与本案无关联性。被告承租系争房屋仅用作仓库存储物品，并没有对房屋内水泥地面进行过挖掘，且也没有挖掘的必要。
　　经本院释明涉案《仓库租赁合同》无效，对于无效合同的后果处理，原告表示其坚持诉请，无其他后果需要处理。被告表示要求原告赔偿被告损失6万元。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《仓库租赁合同》，原告虽提供了村委会的证明以及场所证明，但前述证据均非认定系争房屋合法性的有效凭据。系争房屋系未取得建设工程规划许可证而建造，标的物不具有合法性，故涉案《仓库租赁合同》应认定无效。双方确认被告已于2018年5月中旬搬离了系争房屋并交还了房屋钥匙，被告搬离系争房屋的行为，符合无效合同的处理原则以及大团镇“五违”整治指挥部办公室对房屋的整治要求。原告认为被告在承租期间将房屋内水泥地面进行了挖掘、破坏了围墙，造成了原告的损失而要求赔偿。对此，被告予以否认。原告虽提交了部分水泥地面遭挖掘的照片，但仅从照片不能直接反映出系被告在承租期间实施。况且，从大团镇“五违”整治指挥部办公室的告知书反映，政府部门已要求系争房屋处拆除违法建筑、恢复土地原状。故水泥地面即使是被告挖掘，其配合政府部门的整改要求，此行为并非故意损害原告财产的行为。原告诉请被告赔偿的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。双方确认被告欠付原告的宽带费和电费1,000元，被告应予支付。由于涉案租赁合同无效，被告也未对租赁物进行过装修，其反诉请求赔偿损失的诉请，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)唐强荣与被告(反诉原告)顾忠平就上海市浦东新区南芦东路XXX号东200米(金石村董村XXX号6室)房屋签订的《仓库租赁合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)顾忠平于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)唐强荣宽带费、电费合计1,000元；
　　三、驳回原告唐强荣的其他诉讼请求；
　　四、驳回反诉原告顾忠平的全部反诉请求。
　　本诉案件受理费1,976元，减半收取计988元，由原告唐强荣负担963元，被告顾忠平负担25元。反诉案件受理费减半收取计650元，由反诉原告顾忠平负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿