唐惠君与张德华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：唐惠君，女，1956年8月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：张德华，男，1965年1月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：刘海霞，上海钧智律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：温志维，上海钧智律师事务所律师。
　　原告唐惠君与被告张德华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐惠君、被告张德华及其委托诉讼代理人温志维(参加第一次庭审)、刘海霞(参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　唐惠君向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年2月7日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将位于上海市浦东新区惠南镇惠东路XXX号(原上海市浦东新区惠南镇城东路汇东新村XXX号XXX室)租赁房屋返还原告；3、判令被告支付自2019年2月16日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费，按每年人民币5万元的标准计算；4、判令被告支付违约金1万元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下位于上海市浦东新区惠南镇惠东路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，约定租期三年，自2018年2月16日起至2021年2月15日止。年租金为5万元，一年一付，先付后用，下期租金提前一月付清，不得逾期。后因被告要求，第一年租金实付48,000元，押金仅支付2,000元。按约被告应于2019年1月16日支付本期租金50,000元，但至今被告不付租金，亦不肯交房。期间，原告多次上门、电话、短信等催讨无果，故原告诉至本院。
　　张德华辩称，原、被告约定的承租地址为上海市浦东新区惠南镇惠东路XXX号，但实际交付房屋地址显示为上海市浦东新区惠南镇惠东新村XXX号XXX室，该房屋的性质为居住用房，不是商业用房，故无法办出营业执照，不能达到被告承租的目的。现被告不同意解除租赁合同、承担违约金，因未能办出营业执照无法正常经营，租金应予以调整。若认定被告存在违约，原告主张的违约金金额过高，超过实际损失20%以上，要求法院予以调整。
　　本院经审理认定事实如下：2018年2月7日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区惠南镇惠东路XXX号房屋出租给被告使用，租赁期限为三年，自2018年2月16日起至2021年2月15日止。年租金为伍万元，壹年一付，先付后用。下期租金提前壹月付清，不得逾期。该合同第3条约定：“乙方租赁该房用于经营装璜，如需改变经营范围，应及时告知甲方，以免产生误会。……”第6条约定：“乙方支付押金人民币肆仟元，签约当天一次付清。租赁期满，费用结清后退还押金。任何情况下押金不可转为租金。”第9条约定：“所有合约，甲乙双方遵照执行，如有违约，双方同意违约金为年租金的20%支付给对方，以弥补对方的损失。另外，乙方违约，甲方即可终止合同，收回该房使用权，甲方不退房租和押金；由乙方承担全部责任，并赔偿甲方损失。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告实际向原告支付押金2,000元，并支付租金至2019年2月15日止。现因被告尚未支付自2019年2月16日起的租金，且经原告催讨后仍未支付，故原告于2019年4月诉至本院，要求判如所请。
　　另查明，系争房屋的地址为上海市浦东新区惠南镇惠东路惠东新村XXX号XXX室(原为惠南镇城东路汇东新村XXX号XXX室)，铺面门牌号为上海市浦东新区惠南镇惠东路XXX号。
　　审理中，原告提供《申惠工贸公司职工集资造房合同》、《物业转让协议》、《物业证明》，证明案外人申惠工贸公司将坐落在惠南镇城东路汇东新村XXX号门102室建筑面积为83平方米的住房(即系争房屋)定建给案外人唐某某，后唐某某于2017年12月28日将上述房屋转让给原告及其夫黄国康；原告提供《惠南镇经营场所证明材料清单》、情况说明两份以及通话录音光盘，证明原告积极配合并催促被告办理营业执照，但被告拖延办理；其中，在原告之夫黄国康与被告的通话录音中：2019年4月1日，黄国康陈述：“你其他手续要办的还有哇，有的话我陪你一起去办掉，不要再借故拖了！”2019年4月9日，黄国康陈述：“你现在还缺了点啥东西？”被告陈述：“哎呀，我现在不缺，下午交给小徐对了，办得出办不出是他的事情。”被告认可上述通话录音的真实性；原告提供食品经营许可证、营业执照等照片一组，证明系争房屋周围地址均可以办理相关证照。原告表示同意将收取被告的押金2,000元用于抵扣被告的应付费用。
　　被告提供水费收据联，证明原告交付的系争房屋实际为“惠东新村XXX号门102室”；被告提供2018年3月1日上海市浦东新区惠南镇惠东村民委员会出具的《证明》、2019年4月2日上海市浦东新区惠南镇学海居民委员会出具的《证明》，以及办理证照过程中所退还材料一套，证明被告一直在办理证照，但因原告未予配合故无法办出。对此，原告表示2018年3月材料退还系因暂缓办理，2019年4月被告并未递交材料。
　　以上事实，由原告递交的《申惠工贸公司职工集资造房合同》《物业转让协议》《物业证明》《房屋租赁合同》、通话录音光盘、照片，被告递交的《证明》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的租赁合同中对于租金标准及付款期限均作明确规定，被告理应按照合同约定履行支付租金的义务。关于被告以其无法办理营业执照从而未能实现合同目的为由，认为其拖欠租金未构成违约并要求降低租金标准的意见，首先，被告未能充分证明系争房屋确无法办理营业执照，亦未能充分证明其经营活动因未办理营业执照而受到影响从而无法实现合同目的；其次，租赁合同中未对办理营业执照事宜进行具体、明确约定，被告作为实际经营人在签订租赁合同前应对系争房屋是否满足经营需要进行充分了解，涉及经营活动的相关事项如办理营业执照等并非出租人的当然义务；再次，从原告提供的通话录音可反映，原告作为房屋提供者已积极配合被告办理相关事宜，故被告以无法办理营业执照为由拖延支付租金并要求降低租金标准的意见，本院不予采纳。现被告拖延支付租金的行为违反合同约定，且截止本案庭审之日被告尚未支付拖欠租金，原告据此要求解除租赁合同并要求被告承担违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告理应搬离并返还系争房屋，并按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。关于违约金的标准，被告认为合同约定的违约金金额过高，要求本院予以调整，现本院结合合同的履行情况及原告受到的实际损失，酌情予以调整。审理中，原告同意将收取被告的押金抵扣被告的应付费用，本院予以照准。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条的规定，判决如下：
　　一、解除原告唐惠君与被告张德华于2018年2月7日签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告张德华于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区惠南镇惠东路XXX号房屋，并将上述房屋移交给原告唐惠君；
　　三、被告张德华于本判决生效之日起十日内支付原告唐惠君自2019年2月16日起至被告实际履行本判决第二项内容之日止的租金及房屋使用费，按照每年5万元的标准计算；
　　四、被告张德华于本判决生效之日起十日内支付原告唐惠君违约金8,000元(此款与原告收取被告的押金2,000元相抵扣后，被告应支付原告6,000元)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费500元，减半收取计250元，由被告张德华负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：顾  慧

书记员：沈  嬿