唐春梅、朱勇庆与范爱军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：唐春梅，女，1981年9月9日出生，汉族，住广西兴安县。
　　原告：朱勇庆，男，1976年1月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：何建勋，上海海宽律师事务所律师。
　　被告：范爱军，男，1971年12月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
　　第三人：何秋琴，女，1979年9月20日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
　　第三人：上海浦陈房地产开发经营有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陈帮建，总经理。
　　委托诉讼代理人：李敬敏，上海运帷律师事务所律师。
　　原告唐春梅、朱勇庆与被告范爱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理。审理期间，经原告申请，本院依法追加何秋琴及上海浦陈房地产开发经营有限公司(以下简称浦陈公司)作为第三人参加诉讼。后因被告范爱军、第三人何秋琴下落不明，本院于2019年8月6日转为普通程序，以公告方式向被告范爱军、第三人何秋琴送达起诉状副本及传票，并于2019年11月25日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人刘奇、何建勋，第三人浦陈公司的委托诉讼代理人李敬敏到庭参加诉讼，被告范爱军、第三人何秋琴经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　两原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告继续履行《动迁房预售预购合同》，第三人浦陈公司协助将上海市闵行区永杰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户至被告名下，被告协助将涉案房屋过户至两原告名下；2.判令被告支付两原告以145万元(人民币，下同)为本金，按日万分之五的标准，自2019年3月10日起计算至实际过户之日止的逾期过户违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将上述第2项诉请的起算日期调整为2019年5月1日。
　　事实和理由：2015年5月12日，原、被告双方签订《动迁房预售预购合同》，约定原告从被告处购买属于被告所有的涉案房屋。双方约定购房价格为165万元，于房屋交易限制期满后共同前往交易中心办理过户手续。合同签订后，原告按约履行合同义务，支付相应款项。被告签约后即将涉案房屋交付原告，原告一直居住至今。2019年3月，涉案房屋限制交易期间届满,原告多次催促被告要求办理过户手续均遭拒绝，故原告起诉至法院。
　　第三人浦陈公司答辩称：因范某某户坐落于闵行区浦江镇永新村8组的房屋被列入大治河二线船闸拆迁基地范围内，上海同盛内河航道建设发展有限公司与户主范某某于2015年1月16日签订了沪闵浦居房补协(2015)第122号《集体土地居住房屋补偿安置协议》，对范某某户进行补偿安置。同日，浦江镇动迁办向范某某户开具《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》，核定范某某户安置面积为405.63平方米。2015年9月至2017年10月期间，范某某户陆续订购了坐落于永杰路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积为121.49平方米)(即涉案房屋)、永跃路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积为83.94平方米)、永跃路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积为124.09平方米)、永杰路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积为117.5平方米)、永杰路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积为85.15平方米)共计五套安置房。范某某户签订《购房订单》后，我司即将安置房交付给范某某户使用。2018年1月9日，范某某户签署《办理产证登记表》，指定范爱军作为涉案房屋的产权登记人。同日，我司根据范某某的指定，就涉案房屋与范爱军签署《配套商品房供应单》。2018年1月11日，我司与范爱军签订《上海市商品房出售合同》，合同约定由我司将涉案房屋出售给被告。协议签订后，我司即将办理产权过户登记所需的各项资料交付给范爱军，范爱军也支付了购房款。基于上述事实，我司认为，在我司与范爱军签订和履行《上海市商品房出售合同》过程中，我司没有任何违约行为，房屋迟迟没有办理过户登记手续系因范爱军拖延办理所致，与我司无关。在范爱军户付清应付税款、维修基金、办证费用后，我司也愿意积极配合范爱军就涉案房屋办理产权过户登记手续，将涉案房屋过户登记至范爱军名下。
　　被告范爱军、第三人何秋琴未到庭答辩。
　　原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：
　　1、《动迁房预售预购合同》、《集体土地居住房屋补偿安置协议》、2015年5月12日范爱军出具的《承诺书》、2015年5月20日何秋琴出具的《承诺书》，上述证据证明2015年5月12日原、被告就涉案房屋签订《动迁房预售预购合同》，被告将涉案房屋出售给原告，双方约定购房价格为165万元，并约定于房屋交易限制期满后共同前往交易中心办理过户手续。第三人何秋琴确认并知晓将房屋出售给两原告；
　　2、2015年5月12日农业银行卡卡转账凭条及定金收据，证明原告于2015年5月12日转账给范爱军3万元，范爱军出具定金收据；
　　2015年5月23日建设银行转账凭条及房款收据，证明原告于2015年5月23日转账给范爱军47万元，范爱军出具房款收据；
　　2015年8月1日农业银行卡卡转账凭条及房款收据，证明原告于2015年8月1日转账给范爱军65万元，范爱军出具房款收据；
　　2015年10月30日农业银行卡卡转账凭条及收据，证明原告于2015年10月30日转账给范爱军3万元，范爱军出具确认收到3万元、总共收到118万元的房款收据；
　　2016年5月20日招商银行电子回单、2015年9月21日范爱军与高某某之间的借款单、2016年5月20日范爱军与高某某之间的购房款收据、2016年5月20日范爱军出具给原告的购房款收据，证明原告于2016年5月20日转账给案外人高某某27万元，范爱军确认该款由原告转入见证方高某某账户，由高某某转入范爱军账户。
　　以上证据证明原告合计支付购房款145万元。
　　3、东方有线发票、维修基金收据、装修垃圾清运费收据、物业费发票、物业缴付证明、物业承诺书、小区住宅装修须知、借款协议以及上海永年房产经纪有限公司出具的收据，证明被告将钥匙押在中介，原告代被告将物业管理费等进户费用付清之后，由中介于2015年7月5日将钥匙交给原告。补充：原先合同约定是5月份交房，被告范爱军没有交房，5月22日与原告签订一份借款协议，原告直至2015年7月5日才从中介处收到房屋钥匙。
　　4、两原告与被告范爱军父亲的谈话录音及赠予书，证明被告父亲范某某同意将涉案房屋卖给原告。
　　5、两原告与被告范爱军的谈话录音，证明交易限制期满后，原告通知过范爱军办理过户手续，并提出与范爱军约定日期去过户，但范爱军一直推诿、拒绝配合过户。
　　6、订购通知单、购房订单、房款结算单、房型面积，证明被告为出售房屋之需向原告提交房屋的原始资料，只给了复印件；
　　7、上海市不动产登记簿，证明涉案房屋目前登记在第三人浦陈公司名下，且涉案房屋已满足过户条件。
　　第三人对原告提供的证据1中的《动迁房预售预购合同》及两份《承诺书》，表示不清楚，真实性由法院予以核实，对证据1中的《集体土地居住房屋补偿安置协议》的真实性没有异议。对证据2中的银行转账凭证、收据及借款单等，认为买卖双方间的付款情况第三人不清楚，真实性由法院依法核实。关于案外人高某某与范爱军之间的借贷关系第三人认为借款利息过高，是否是真实的借贷关系第三人也不清楚。对证据3，请法院依法核实，对于本案交房的事实也请法院进行核实。对证据4、5，由法院依法核实。对证据6，由其回去核实，以第三人庭后提交的证据为准。对证据7真实性无异议。
　　第三人为证明其述称意见，向本院提交以下证据：
　　1、集体土地居住房屋补偿安置协议；2、浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单；3、购房订单；4、办理产证登记表；5、配套商品房供应单；6、上海市商品房出售合同。
　　原告对第三人提供的证据认为已跟原件核实，对证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
　　被告与第三人何秋琴未进行质证，亦未向本院提交证据。
　　对于原告及第三人浦陈公司提供的证据，本院认为原告提供的《动迁房预售预购合同》《集体土地居住房屋补偿安置协议》、2015年5月12日范爱军出具的《承诺书》、2015年5月12日农业银行卡卡转账凭条及定金收据、2015年5月23日建设银行转账凭条及房款收据、2015年8月1日农业银行卡卡转账凭条及房款收据、2015年10月30日农业银行卡卡转账凭条及收据、2016年5月20日招商银行电子回单、2016年5月20日范爱军出具给原告的购房款收据、东方有线发票、维修基金收据、装修垃圾清运费收据、物业费发票、物业缴付证明、物业承诺书、小区住宅装修须知、上海永年房产经纪有限公司出具的收据、上海市不动产登记簿、订购通知单、购房订单，以及第三人提供的证据，均有原件与之核对，且与本案相关联，本院确认其证据效力。原告提供的与范某某的谈话录音及赠予书复印件(按有红色手印)，系与法院当庭拨通案外人范某某手机所核实的情况相一致，本院确认其证据效力。其余证据因系复印件，本院对其证据效力不予确认。
　　根据原告、第三人浦陈公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　第三人何秋琴系被告范爱军配偶，两人于2006年6月29日登记结婚。案外人范某某系被告范爱军之父。两原告系夫妻关系。
　　2015年1月16日，案外人上海同盛内河航道建设发展有限公司(甲方)、上海市闵行第一房屋征收事务所有限公司(实施单位)与范某某(乙方、被补偿方代表)签订《集体土地居住房屋补偿安置协议》，约定由上述甲方及实施单位对乙方坐落于浦江镇永新村八组房屋进行动迁补偿安置。《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》核定安置面积为405.63平方米。此后，范某某签订《购房订单》，其中一份购房订单显示(预)订配套商品房浦晨雅苑小区永杰路XXX弄XXX号XXX室。
　　2015年5月12日，被告范爱军(出卖方，甲方)与原告唐春梅、朱勇庆(买受方，乙方)签署了《动迁房预售预购合同》，鉴于：一、甲方与上海市政府动迁办所签署《动迁补偿协议》，于2014年已取得永杰路弄15号601室动迁配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积121.48平方米(具体以产证为准)，该房屋暂未办理甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。二、甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格。三、甲乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立该合同。任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任，该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保护合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失以及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利。如人民法院依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任。合同约定，房屋转让价款为165万元，此价格为甲方到手价，包含房屋的维修基金、水、电、煤初装、有线电视初装以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费。该房屋自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付。乙方将上述房屋价款分6次支付甲方：1、乙方于2015年5月12日向甲方支付定金3万元；2、乙方于2015年5月21日前向甲方支付房款50万元(内含已付定金)，甲方于收款当日交房给乙方；3、乙方于2015年7月31日前向甲方支付房款65万元，甲方于收款当日交房给乙方；4、甲方小产证出来15日内，乙方向甲方支付房款20万元，如甲方小产证未办理好，则乙方在2016年5月12日前向甲方支付。5、乙方于收到甲方小产证当天向甲方支付房款13万元；6、乙方于交易过户当天向甲方支付余款17万元。甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的所有税费(乙方不承担甲方超过1%以上的个人所得税)。甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，否则由此产生的阻碍本合同履行，则由甲方按照本合同第十二条承担违约责任。(甲方确认该房屋无其他共同共有人签字)甲乙双方履行各自义务，并约定于2015年5月30日前交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲乙双方按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户。在动迁房交易限制期届满后7日内，双方共同至房地产交易中心办理房屋过户手续，若没有依照合同约定办理过户手续，则每逾期一日，按照房屋交易限制期届满后该房屋逾期市场价格转让总价款的千分之五进行计算逾期违约金。双方还对其他权利义务作了约定。
　　同日，被告范爱军出具《承诺书》，本人承诺出售涉案房屋是经过何秋琴同意并授权委托的，如今后此房在买卖交易过程中出现任何法律上纠纷均由本人承担！同日，原告通过转账方式向被告范爱军支付定金3万元，被告出具定金收据。
　　2015年5月23日，原告通过转账方式向被告范爱军支付房款47万元，被告出具房款收据。
　　2015年8月1日，原告通过转账方式向被告范爱军支付房款65万元，被告出具房款收据。
　　2015年10月30日，原告通过转账方式向被告范爱军支付房款3万元，被告出具共计收到房款118万元的收据。
　　2016年3月10日，涉案房屋登记至第三人浦陈公司名下。
　　2016年5月2日，原告向案外人高某某转账27万元。高某某代范爱军出具购房款收据，记载今收到唐春梅支付的关于购买本人所坐落于上海市闵行区永杰路XXX弄XXX号XXX室房屋依买卖合同约定的购房款27万元。收据下方补充：本房款经范爱军确认转入见证方高某某账户：招行XXXXXXXXXXXXXXXX，由见证方转入范爱军账户。范爱军在确认人处签名。
　　2018年1月9日，范某某签署《办理产证登记表》，记载被拆迁人范某某，永杰路XXX弄某某某小区，7号803室，建筑面积85.15(平方米)，单价2,880元/平方米，总房款245,232(元)，产证上的权利人(必须由拆迁权利人填写)范某某、范铭；15号601室，建筑面积121.49(平方米)，单价2,700元/平方米，总房款328,023(元)，产证上的权利人(必须由拆迁权利人填写)范爱军；23号1501室，建筑面积117.49(平方米)，单价3,080元/平方米，总房款361,900(元)，产证上的权利人(必须由拆迁权利人填写)傅范娜。承诺书：本人是范某某原系浦江镇永新村8组号房屋的被拆迁人。本人并代表家庭所有被拆迁权利人的承诺：该房屋按上述填写的产证上的权利人签订上海市商品房出售合同，并办理产证。所有产权登记人的选择是经我户安置房屋全部权利人共同商议后决定的，若由于该房屋产权争议而引起的任何家庭矛盾、纠纷以及由此引发的任何法律仲裁、民事诉讼等一切法律责任均有本人承担，村委、浦江镇动拆迁管理办公室以及该房屋的开发商不承担任何经济赔偿和法律责任。
　　此后形成《配套商品房供应单》一份，记载，被拆迁户基本情况为范某某，原住房建筑面积450.9平方米，原住房地址闵行区永新8组，所购房屋基本情况小区名称浦晨雅苑、所购房屋地址闵行区永杰路XXX弄XXX号XXX室，总房价328,023元，购房人基本情况姓名为范爱军，购房人签章处由范爱军签字及盖章。
　　2018年1月11日，第三人浦陈公司作为甲方、卖方与被告范爱军作为乙方、买方签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为328,023元。
　　关于交房一节事实，原告庭审中陈述其于2015年7月5日才从中介处收到涉案房屋钥匙，并居住至今。
　　关于被告范爱军系涉案房屋权利人一节事实，原告提交了与范某某的录音及赠予书复印件(按有红色手印)予以佐证，法院于2019年11月25日庭审中当庭拨通范某某XXXXXXXXXXX的手机号，就此节事实进行核实，范某某称范爱军是其儿子，只有范爱军一个孩子。老房动迁取得包含涉案房屋在内的5套房屋，涉案房屋是归属于范爱军的。5套房屋中一套中套登记在老两口名下，一套登记在孙子名下，其他房子都是其托给范爱军去处理的。其没有去过浦江镇人民调解委员会。赠与书上签字是范爱军让其签只好签的，按手印也是儿子让按的，他让怎么做就怎么做，不懂的。范爱军卖掉涉案房屋，是后来才知道的。房子卖掉只能卖掉了，没办法管。
　　2019年3月，涉案房屋限制交易期届满，被告未配合办理过户手续，遂成讼。
　　本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《动迁房预售预购合同》，系签约双方的真实意思表示，于法不悖，合法有效。涉案房屋系动迁安置房，存在上市流通时间方面的限制，买受人在当时无法办理产权变更登记。根据现行国家房产政策，涉案房屋目前已具备办理产权过户转移登记的条件。范某某户坐落于闵行区浦江镇永新村8组房屋因拆迁共取得包含涉案房屋在内的5套房屋，范爱军为涉案房屋指定权利人。故原告要求被告范爱军继续履行合同之诉请，理由正当，本院予以支持。鉴于目前涉案房屋仍登记在第三人浦陈公司名下，故被告与第三人浦陈公司均有协助原告办理涉案房屋产权变更登记之义务，原告诉请符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。关于原告提出的要求被告支付逾期过户违约金的诉请，本院注意到合同第六条约定，在有关规定允许房屋上市交易限制期满后7个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》后进行房屋产权过户，即意味着双方在交易限制期满后需办理两个事项，签订备案买卖合同及办理过户手续。经查涉案房屋交易限制期至2019年3月9日结束，因此双方最晚签订备案合同日期为2019年3月19日，签订备案合同后双方申请办理过户手续至最终过户手续完成通常短则3周、长则4周的时间，结合原告在临近限制期届满前多次通知被告履行过户义务，而被告未予配合的情况，原告现自2019年5月1日起主张逾期过户违约金，有合同依据亦有法律依据，本院予以支持。另外，原告已自行将合同约定的日千分之五的标准调低为按日万分之五计算，此系原告对其自身权利的处分，且不违反法律的规定，本院对此予以准许。另外，为避免讼累，本院对原告应支付的房款20万元在本案中一并作出处理。
　　被告范爱军、第三人何秋琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。
　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告唐春梅、朱勇庆与被告范爱军于2015年5月12日就上海市闵行区永杰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房预售预购合同》继续履行；
　　二、第三人上海浦陈房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十五日内配合被告范爱军办理上述房屋的所有权变更登记至被告范爱军名下的过户手续；
　　三、被告范爱军于取得上述房屋所有权登记之日起十日内配合原告唐春梅、朱勇庆办理上述房屋的所有权变更登记至原告唐春梅、朱勇庆名下的过户手续；
　　四、原告唐春梅、朱勇庆于被告范爱军协助办理上述房屋所有权变更登记至两原告名下的过户手续当日，向被告范爱军支付房款人民币200,000元；
　　五、被告范爱军于本判决生效之日起十五日内，向原告唐春梅、朱勇庆支付以人民币1,450,000元为本金，自2019年5月1日起按日万分之五的标准，计算至实际过户之日止的逾期过户违约金。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币19,650元，财产保全费人民币5,000元，两项合计人民币24,650元，均由被告范爱军负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邓红霞

书记员：陈  洁