唐麓与上海继发物业公司、陆黛妮等确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：唐麓，男，1979年6月26日生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：张金艳，上海九泽律师事务所律师。
　　被告：陆黛妮，女，1984年4月17日生，汉族，住上海市宝山区。
　　被告：全亚花，女，1959年12月26日生，汉族，住址同上。
　　被告：朱家人，男，1948年3月23日生，汉族，住址同上。
　　上述三被告共同委托诉讼代理人：马骏，上海欧瑞腾律师事务所律师。
　　被告：上海继发物业公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：丁云帆。
　　原告唐麓与被告陆黛妮、全亚花、朱家人、上海继发物业公司(以下简称继发物业)确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐麓及其委托诉讼代理人张金艳、被告陆黛妮、全亚花、朱家人的共同委托诉讼代理人马骏到庭参加诉讼。被告继发物业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告唐麓向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认被告陆黛妮与继发物业之间签订的上海市公有住房出售合同无效；2、判令将上海市宝山区淞南十村XXX号XXX室房屋恢复至租赁公房状态；3、请求确认被告陆黛妮与全亚花、朱家人就上述房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。事实与理由：1998年12月15日，位于上海市江浦路XXX弄XXX号的房屋动迁，应安置人数为八人。共分配房屋三套，系争上海市宝山区淞南十村XXX号XXX室房屋是其中一套动迁配套房，当时的新配房人员为三人，分别为：戴金娣、陈章君、唐麓。三人关系为戴金娣与陈章君系夫妻关系，唐麓为前述二人之外孙。时至今日经查证，唐麓才得知陆黛妮在没有通知唐麓的情况下于2005年5月19日将该房屋买到其一人的名下，因为该房屋的来源为动迁配套房，唐麓依法与房屋的取得有直接关系，陆黛妮的上述行为侵犯了唐麓的合法权益，且被告陆黛妮之前已经享受过福利分房。为此，为了维护唐麓的合法权益，故涉讼。
　　被告陆黛妮、全亚花、朱家人辩称，不同意全部诉请。全亚花、朱家人和陆黛妮的合同是真实有效的，且已经支付对价，不存在无效的问题。至于陆黛妮和继发物业公司的合同，当时购买产权的时候，全家人协商一致都同意。陆黛妮的父亲陆旗在1988年离婚，陆黛妮是跟随陆旗共同生活。1998年陆黛妮和陆旗经动迁分了一套公房，2000年陆旗为了治病需要钱故将房屋出售，当时卖了5.3万元。随后陆旗、陆黛妮就和戴金娣、陈章君共同住在系争房屋里面了，户口也一并迁入。当时唐麓不住在系争房屋里面，他和他母亲居住。2005年，陆士强一家三口把户口迁进来了，但是陆士强一家也不住在里面，系争房屋还是两老人和陆黛妮、陆旗居住。2005年，唐麓想买房屋，并认为在系争房屋里面有份额，就通过陆树蓉和戴金娣、陈章君、陆旗商量，要把系争房屋里属于他的份额析出去。故随后，陆黛妮办理了公房买为产权房的手续，取得了产权证。2005年年底，陆黛妮和陆旗支付了唐麓5万元，该款相当于此前他们卖房的价格，唐麓在取得折价款后于2005年年底在他处购买了房屋，也一并迁出了户口。至此，唐麓已经明确放弃了房屋中属于他的权利份额，该处分权也实际履行完毕。现唐麓以未经得他同意为由要求确认公有住房出售合同无效的主张，违背了诚信原则，且缺乏事实和法律依据，亦超过了诉讼时效。综上，要求完全驳回其诉讼请求。
　　被告继发物业未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：
　　戴金娣与陆章君(2007年3月去世)原系夫妻，两人共有四个子女：陆如琴、陆士强、陆旗、陆树蓉。唐麓是陆如琴的儿子，陆黛妮是陆旗的女儿。全亚花是陆旗的前妻，也是陆黛妮的亲身母亲，全亚花与陆旗离婚后，与朱家人在1988年6月18日登记结婚。
　　1998年12月15日，位于上海市江浦路XXX弄XXX号的房屋动迁，应安置人数为八人。共分配房屋三套，系争上海市宝山区淞南十村XXX号XXX室房屋是其中一套动迁配套房，新配房人员为三人，分别为：戴金娣、陆章君、唐麓。陆旗和陆黛妮取得淞南十村XXX号XXX室房屋。陆士强一家三口取得淞南十村XXX号XXX室房屋。
　　2005年5月19日，承租人戴金娣、同住成年人陆章君、唐麓、陆旗、陆黛妮签订《职工家庭购买公有住房协议书》，约定，本户承租人戴金娣经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，并确认为陆黛妮一人所有。该协议书落款处，由陆黛妮签字并代戴金娣、陆章君、唐麓、陆旗一并签字。戴金娣另加按手印。同日，甲方继发物业与乙方陆黛妮签订《上海市公有住房出售合同》，约定，乙方自愿购买甲方出售的101室房屋，建筑面积66.71平方米，房屋全部售价为27,031元。
　　2019年5月20日，陆黛妮与全亚花、朱家人签订上海市房地产买卖合同，约定将系争房屋出售，合同约定的转让价为50万元。同年5月27日，全亚花、朱家人经核准登记取得该房屋的房地产权证，两人为该房屋的房地产权利人，其中全亚花占百分之九十九份额，朱家人占百分之一份额。
　　本案审理中，唐麓表示，取得房屋时承租人是戴金娣，当时同住成年人是陆章君、唐麓，房屋为两室一厅，唐麓住一间，外公外婆住一间。后来陆旗和陆黛妮分配的房屋卖掉了，而当时唐麓在读大学，回去之后就发现陆旗住在系争房屋里面，陆黛妮没有住，唐麓考虑到陆旗是舅舅就没表示反对，唐麓从2000年就在外面借房屋住，2001年毕业后一直借到2005年。2005年的时候，唐麓在彭浦新村自行购房，嗣后也将户口迁走了。自2005年后，唐麓从来不知道系争房屋的情况，直到2019年5月戴金娣去世后，陆士强收到陆旗的电话，其表示要将房屋出租，陆士强阻止不让出租，并立刻返回上海至物业公司看了材料，才发现2005年该房屋已经在陆黛妮的名下了，此时唐麓才知道房屋的产权变更过程。家庭发生矛盾后，目前房屋由陆士强占用，全亚花和朱家人从来没有住过系争房屋。房屋从取得到现在，唐麓一直认为还是公房，从未得知陆黛妮购房的消息。
　　陆黛妮庭审中表示，唐麓对购房是完全知晓的。当时全家协商一致决定购房后，物业公司带好相关材料上门签约的，合同购房中的乙方确实是陆黛妮代为签字的、手印是戴金娣亲自加印的。当时陆士强一家的户口迁进来没多长时间，因此不需要他们签字。支付的房款中还用了戴金娣的27年工龄抵扣一部分房款，陆黛妮一共支付了2万元左右，办产证是陆黛妮亲自去的。拿到产证后就给了唐麓折价款5万元，唐麓再去购房、迁户口的。系争房屋还是陆旗和两老人居住。后续的物业费用都是陆旗负责的。因为戴金娣去世之后，2019年4月家庭矛盾爆发了，家里人都认为是两老人的财产，对于此前协商好的都反悔了。而陆黛妮也想有首套购房的资质，全亚花和朱家人也没有房屋，所以就卖给全亚花和朱家人了，房款共计233万元。戴金娣过世的时候，陆旗还在里面居住，2019年5月14日陆士强强行入住，因此陆旗、陆黛妮、全亚花、朱家人都不能居住了。
　　关于确认合同无效的理由，唐麓表示公有住房出售合同中乙方的签字都是陆黛妮代的，并不能显示其他人的合意，也不存在经过家人协商的事实，均是陆黛妮私自代签；至于戴金娣的手印是否属实，时间久远，当时戴金娣也年纪大了，头脑不清楚，是否是胁迫也不清楚；关于陆章君的签字，当时陆章君多次脑出血，痴呆了两年，所以不可能在真实意思表示下签名。唐麓的母亲当时不在上海，唐麓不可能和母亲共同居住，动迁时之所以把唐麓和外婆外公分在一起，就是意味着房屋将来要给唐麓的。第二份房地产买卖合同无效的理由是：2019年5月13日唐麓等得知房屋转到陆黛妮的名下后，陆黛妮随即在5月20日就和父母签订买卖合同，系争房屋的市场价应该是270、280万元，而根据其陈述转让价为230万元；而且是在取得产证后，朱家人才支付的房款，上述行为明显属于恶意串通。基于公有住房出售合同无效，所以后面的买卖合同也无效。关于5万元的问题，2005年唐麓买房之前，因为在外面租房了很长时间，而陆旗一直占着唐麓的房间，当时唐麓的母亲和陆树蓉告知陆旗可能会给一笔钱作为占用房间的补贴，具体金额唐麓并不清楚，嗣后的确拿到了5万元。但该款并非唐麓出让系争房屋份额的折价款，仅仅是租房的补贴。购房当时唐麓准备结婚，因此考虑将来孩子就学的问题，购房后就将户口迁出来，唐麓认为迁出户口的行为并不影响唐麓在系争房屋里面的份额，唐麓并没有放弃房屋的份额。为此，唐麓还提供了如下证据材料：1、出院小结两份、死亡记录、情况说明，证明系争房屋原同住人陆章君多次脑出血神志不清，本案陆黛妮利用其病重期间非法伪造签名获得房屋原始产权，所以陆黛妮说经过合意，明显是虚构的；2、谈话笔录、证人证言，证明原照顾戴金娣老人的保姆出具证人证言，证明陆黛妮买系争房屋大家都不知道，实际水电费也是老人自己交的；3、聊天记录、车票，证明5月13日本案陆士强得知陆旗要处理本案房产，从深圳赶至上海，调取证据通知大家，才知道房产已经在陆黛妮名下。陆黛妮对上述材料的质证意见为：出院小结不清楚，不同意唐麓的观点，陆章君并没有神志不清两年，也没任何证据证明其丧失了民事行为能力；证人证言不出庭进行佐证，不予认可；微信等与本案没有直接的关系，存在事实被断章取义的嫌疑。
　　陆黛妮为证明己方主张，提供如下证据材料：1、离婚证、燃气费、水费、电费缴费账单；2、公有住房出售价格计算表、购房人缴付费计算、出售单位交付费用计算(从收房款中划拨)、中国建设银行上海市分行房地产信贷部个人购房交款凭证、契税免费证、房产证。证明系争房屋由陆黛妮买为产权时候用了戴金娣27年的工龄，余款是陆黛妮支付的，证明两老人是知情的；3、公证书，微信群的聊天记录，证明5万元唐麓收到了，而且也是作为买房的款项，从字里行间可以看出，唐麓在2005年就知道了；4、陆黛妮和陆树蓉的通话录音；5、现在系争房屋的户籍摘录；6、产证、转账明细、朱家人和全亚花的结婚证、合影，证明朱家人、全亚花取得房屋的合法性，照片证明陆黛妮和爷爷的关系非常好；7、唐麓购房的一套材料(合同、产权证等)，临汾路的房屋在2005年11月13日购买，给付的5万元占当时首付款的三分之一，购买的时间是在陆黛妮取得系争房屋的产权之后，2005年12月26日唐麓就迁出户口，证明其知晓并同意产权证做到陆黛妮的名下，并拿了5万元用于房屋的首付款。
　　唐麓的质证意见为：离婚证与本案无关，不能证明陆黛妮在父母离婚后就在系争房屋里面住；与唐麓提供的保姆证言可以相印证，是戴金娣住到养老院之后，陆旗开始承担有关物业费用的，之前都是戴金娣自己支付的；购房的过程可以证明陆黛妮擅用了老人的工龄买为自己的产权房；聊天记录是2019年6月5日，刚好可以证明唐麓不知情，否则不可能说先斩后奏，且当时明确表示是陆旗住了唐麓的房间，证明了5万元是住房补贴，不是房屋的份额；录音在2019年5月14日制作，录音有12分钟多，但是仅仅截取了两分钟；转账的凭证没有异议，该份合同签订的时间是2019年5月19日，在2019年5月27日拿到产证后才转账的，且没有完整的转账记录，朱家人只占1%的份额，但是朱家人转账了233万元，不符合常理；对于朱家人和全亚花的结婚证没有异议，但是与本案无关；陆黛妮和爷爷的照片与本案无关；
　　关于唐麓购房的材料真实性没有异议，但不能证明陆黛妮的观点，给付的5万元并非房屋份额的折价。
　　本院认为，民事活动应当遵循诚实、信用的基本民法原则。本案的争议焦点在于陆黛妮就系争售后公房的买卖是否未征得同住成年人唐麓的同意，是否侵害了唐麓就该房屋的合法权益。鉴于本案各方当事人之间具有的亲属身份的特殊关系，不同于一般公开市场上进行的交易活动，因此在认定本案事实方面，本院认为更应从各方提供证据所能形成的证据链，依据法律规定，并运用逻辑推理和日常生活经验，最终对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。首先，系争房屋作为动迁安置房，在取得时该房屋的承租人是戴金娣，同住成年人是陆章君、唐麓，上述事实各方均无异议。之后，陆黛妮随其父亲陆旗在将他们的动迁安置房屋出售后，也将户口迁入系争房屋。且，唐麓自认自2000年起他并不居住于系争房屋内，该房屋由陆旗和戴金娣、陆章君共同居住。双方的分歧在2005年是否家庭协商一致由陆黛妮将系争房屋购买为产权，同时唐麓取得他在房屋内的份额折价款后同时放弃了对该房屋的权利。在没有形成书面的家庭协议的情况下，陆黛妮主张，各方达成一致后，陆黛妮就操办了购房的手续，且在取得产权后给付了唐麓5万元作为房屋折价款，嗣后唐麓用该款在他处购房并迁出户口。对此，唐麓不予认可，表示5万元仅仅是陆旗多年来借住唐麓房屋的补偿款，不存在房屋折价款的问题，唐麓迁出户口也并不代表其放弃了系争房屋内属于他的份额。对此，本院认为，唐麓承认陆旗从2000年一直居住到2005年，并表示5万元是租金补偿的性质，则如果唐麓迁出户口并不代表其放弃对系争房屋权利的话，那么2005年之后的租金唐麓为何不再主张。唐麓的表述显然自相矛盾，也不符合常理。第二，唐麓当时购房的首付款是15万元左右，5万元占其中的30%部分，因此陆黛妮称该款是房屋折价款并作为唐麓他处购房的房款组成部分，并不超出合理范畴。第三，唐麓称5万元为租金补偿性质，对此亦未提供任何证据加以证明，但根据唐麓在陆黛妮购房后收取5万元、随即他处购房、再迁出户口等一系列的行为，完整且连贯，本院据此可以认为，陆黛妮关于唐麓已放弃了其对房屋的权利的主张具有较高盖然性，本院予以确认。第四，关于《职工家庭购房协议书》，陆黛妮自认代表其余家庭同住成年人以及承租人在落款处签字，且购房中利用了戴金娣的工龄以抵扣了一部分购房款，由此可以证明戴金娣对于陆黛妮的购房是清楚且配合的。至于陆章君，尽管其未在协议处签字，但各方当事人均没有证据证明陆章君在其去世前就购房一事提出异议。故本院认为陆章君亦对陆黛妮的购房行为不持异议。对于房屋的处分和使用，是一项重大的民事活动，作为家中长辈，戴金娣和陆章君不可能不在家庭中予以公布，故唐麓称直到2019年5月戴金娣去世后，才得知系争房屋被处分一事，不符合日常生活惯例和一般生活经验，本院不予采信。最后，作为不动产的唯一权利人，陆黛妮对于系争房屋具有对世权，有权对房屋进行占有、使用、收益和处分，故其将房屋的权利转让于全亚花、朱家人系其自行处分物权的行为，与他人无涉。综上，本院认为唐麓的诉讼请求均不具有事实和法律依据，本院无法准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　原告唐麓要求确认被告陆黛妮与上海继发物业公司之间就宝山区淞南十村XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效以及被告陆黛妮与全亚花、朱家人就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效等的诉讼请求，不予支持。
　　本案受理费减半收取4,570元、保全费3,020元，均由原告唐麓负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏