国家会展中心(上海)有限责任公司与上海磊芸广告制作有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：国家会展中心(上海)有限责任公司,住所地上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX幢。
　　法定代表人：孙成海，董事长。
　　委托诉讼代理人：荣晓英，天津张盈律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。
　　被告：上海磊芸广告制作有限公司,住所地上海市青浦区双联路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。
　　法定代表人：唐圆月，总经理。
　　委托诉讼代理人：郭守刚，上海善景律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：滕双翼，上海善景律师事务所实习律师。
　　原告国家会展中心(上海)有限责任公司与被告上海磊芸广告制作有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王超，被告法定代表人唐圆月及其委托诉讼代理人郭守刚、滕双翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告国家会展中心(上海)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金人民币103,479元、物业管理费23,400元、推广宣传费4,050元、电费44,545.20元、水费30.90元；2.被告支付因逾期支付租金、推广宣传费产生的违约金5,128.35元；3.被告支付应付而未付的租金、物业管理费、推广宣传费产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，截至2019年4月20日为25,732.62元)；4.被告支付解约违约金311,044元；5.被告支付原告由此产生的律师费基础费用11,681元及风险代理费用51,741元。事实与理由：2015年2月15日，原告与上海芸磊会展有限公司签署《上海市房屋租赁合同(商铺预租)》，约定上海芸磊会展有限公司承租坐落于上海市青浦区涞港路XXX号国家会展中心(上海)B0-5房屋(租赁面积90平方米)。合同对于租赁期限、装修期、免租期、租金等费用的计算及支付方式、违约责任等都进行了约定。2015年6月30日，由被告承接上海芸磊会展有限公司在合同项下的全部权利义务，并作为实际承租人继续履行合同。2015年8月3日，原告向被告交付房屋，并约定租赁期限为2015年8月3日至2021年9月2日。合同签署后，原告依约履行了合同义务，但被告未如约按期足额支付租金、物业管理费、推广宣传费等款项。之后，被告提出提前退租，并于2019年1月31日将系争房屋返还给原告。原告多次以电话、信函方式催告被告付款，但被告始终未能履行付款义务。根据合同约定，被告的欠款行为已构成根本性违约，故原告于2019年3月26日书面通知被告解除双方签署的租赁合同。被告拒不履行合同的行为，严重损害了原告的合法权益，为维护合法权益，故原告诉至法院。
　　被告上海磊芸广告制作有限公司辩称：本案系原告违约在先，系争房屋用于便利店经营，在被告经营期间，原告持续装修、间断性停水停电以及在首届中国国际进口博览会期间实行封闭管理，导致货物损坏、设备损耗及经营损失，未能实现被告租赁系争房屋从事经营的目的，被告有权行使后履行抗辩权。对拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费、水费及电费的金额、逾期支付金额及支付时间无异议，但不同意支付各项违约金，合同约定的违约条款违反合同法平等公平原则，应为无效，即使认定有效，约定的违约金也过高，请求调整。
　　经审理查明：青浦区徐泾镇二联村37丘、40丘房地产登记权利人为上海博览会有限责任公司(后名称变更为本案原告)。
　　2015年2月15日，原告(预出租方，甲方)与上海芸磊会展有限公司(预承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商铺预租)》，约定由甲方将位于上海市青浦区涞港路XXX号国家会展中心(上海)之商业广场内商铺号为B0商铺-5预租给乙方。合同约定：租赁期限为2015年4月1日起至2021年5月31日止，其中装修免租期为2个月，计租起始日为2015年6月1日。商铺只限用于经营零售之用途，乙方须以全家之商业名称经营前述业务。租金模式为基本租金，自计租起始日起第1至第24个租赁月的月基本租金32,850元、第25至第48个租赁月的月基本租金34,493元、第49至第72个租赁月的月基本租金36,217元，物业管理费为每月5,850元、推广宣传费为每月1,350元。合同签订后5日内，乙方支付首期基本租金、物业管理费及推广宣传费，以后乙方以3个月为一期支付基本租金、物业管理费及推广宣传费，并于下一期开始前10日内支付下一期的基本租金、物业管理费及推广宣传费。
　　合同还约定，如乙方存在逾期支付应付任何款项达到15日或累计达30日以上、乙方擅自提前退租等情形的，甲方有权书面通知乙方终止合同，且乙方须支付实际使用商铺期间合同约定的款项，并支付违约金(6个月租金+6个月物业管理费)；若合同由于乙方的原因提前终止，乙方应补交装修免租期内的基本租金；逾期付款的，按照每日逾期金额的千分之一计算违约金等;甲方有权从乙方缴纳的保证金及预付的租金冲抵乙方应支付的违约金，如不足以冲抵甲方所受损失(包括但不限于律师费、诉讼费及租金、物业管理费及其他费用)，甲方有权向乙方追索差额。合同签订后，乙方依约向原告支付了履约保证金116,100元、公用事业费押金1,800元。
　　合同条款另约定：若非因甲方过错导致商铺水电、空调服务停止供应，甲方不对乙方负责，如因不可抗力原因导致乙方损失，双方互不承担违约责任。出于商场整体利益的考虑，甲方有权变更、重新装修该商场全部或部分公共地方，同时有权更换公共地方整体结构、布局及安排，乙方不得向甲方提出租金减免或违约赔偿。
　　2015年6月30日，原告、被告与上海芸磊会展有限公司签订租赁主体变更情况说明，载明根据西虹桥商务区的相关规定，上海芸磊会展有限公司成立新公司即被告，原告同意将《上海市房屋租赁合同(商铺预租)》中约定的原承租方上海芸磊会展有限公司所有相关的法律权利及义务改由被告承接。
　　2015年8月3日，原、被告签署房屋交接书，载明双方根据房屋租赁合同的约定对房屋进行验收交接，双方确认该房屋交付日为2015年8月3日，装修期为2015年8月3日至2015年10月2日，计租起始日为2015年10月3日，租赁期为2015年8月3日至2021年9月2日。经验收，被告确认符合双方于租赁合同中约定的交付条件，并同意接受。之后，被告在系争房屋内经营“全家”便利店。
　　2018年3月至2018年12月期间，被告在原告管理的租户微信群内多次反映装修及停水停电造成经营不便的情况。
　　2018年12月3日，被告向原告出具申请品牌变更及续租申请，载明因品牌方“全家”便利店将于2019年1月31日撤离，被告将引进其他品牌方入驻，需要5年及以上的经营合同，申请品牌变更及提前续租。2019年1月15日，被告表示因原告物业公司人员透露营业额、租金等信息，导致被告无法引入新品牌。
　　2019年1月17日，被告向原告提交退租申请书，称因办公楼入住率低，与展馆处于长期封闭状态，造成被告经营亏损、品牌方撤离，且无其他品牌方入驻，故申请退租及免除违约金。2019年1月31日，双方办理了房屋退租验收手续，被告将系争房屋交还原告。
　　2019年3月26日，原告向被告发出《律师函》，通知被告系争合同于2019年1月31日解除，并要求被告限期支付拖欠费用。
　　再查明，2019年5月7日，原告(甲方)与天津张盈律师事务所(乙方)签订《委托代理合同》，约定甲方因与被告房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人。乙方向甲方收取律师代理费方法为基本代理费11,681元加风险代理费即本案甲方实际获款的百分之十。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约向天津张盈律师事务所转账支付基本代理费11,681元。
　　2019年5月14日，原告提起本案诉讼。同日，针对系争合同解除事宜，原告向本院另案提起诉讼，案号为(2019)沪0118民初9808号，请求确认原、被告于2015年2月15日签署的《上海市房屋租赁合同(商铺预租)》于2019年1月31日解除，并判令被告办理迁出上海市青浦区涞港路XXX号B0-5房屋的工商变更登记、备案手续。该案审理中，被告于2019年7月5日完成迁出上述注册地址的变更登记手续，原告撤回要求注册地址变更登记的诉请。经本院组织调解，双方一致确认合同已解除，本院于2019年8月9日出具(2019)沪0118民初9808号民事调解书，确认原、被告之间房屋租赁合同关系于2019年1月31日解除。
　　另查明，2018年11月5日至2018年11月10日，首届中国国际进口博览会在国家会展中心(上海)举办，为此公安部门于2018年10月23至2018年11月12日期间对国家会展中心(上海)区域内实行封闭管理，在各出入口实施人员及车辆查验管控。
　　以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的租赁合同、租赁主体变更说明、房屋交接书、准予变更登记通知书、房产证、收款回单、律师函、退租申请书、退租复原验收单、委托代理合同及发票，被告提供的申请、通知单、装修手册、微信聊天记录、支付凭证等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
　　根据庭审查明情况，结合双方诉辩意见，本案争议焦点在于被告拖欠租金及物业管理费等费用、单方提前退租行为是否系行使后履行抗辩权，即是否构成违约行为。
　　被告确认存在拖欠支付租金、物业管理费等费用的行为，但认为原告存在违约行为，未提供适合店铺经营的环境，具体包括：2018年2月至11月，系争店铺所在B栋办公楼持续装修，造成粉尘、油漆、噪音、空气污染；首届中国国际进口博览会期间，国家会展中心区域内实行封闭管理，造成被告邮寄快递、食品运输、人员进出受限；间断性停水停电行为，造成被告食品损坏、设备损耗，原告违约行为导致被告巨大的经营损失，故进行退租，为此被告提供通知、照片、光盘及自制的经营利润损失表格等证据予以证明。
　　原告确认存在装修、封闭管理和临时停水停电情况，但对证明内容不予认可。原告认为，其是为了保障首届中国国际进口博览会筹备工作、或是为了配合公安、消防、供电等政府职能部门工作要求，或是出于商场整体利益考虑才进行停水停电，每次原告均提前书面通知被告以避免造成损失。况且，被告也未提供经营损失证据，而原告已经减免被告部分物业管理费，原告不存在违约行为。
　　对此争议，本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，原告的合同主义务是提供符合约定的房屋供被告经营使用，被告应按约支付租金等费用。本案中，原告已按约向被告交付符合约定的房屋，虽然在合同履行期间，系争店铺所在的B栋办公楼存在装修施工、封闭管理及临时性停水停电等情况，但装修场地大部分为楼上办公区域，与系争店铺有一定空间距离；停水停电系因商场整体管理利益所为，且短时间、临时性，并分布在非工作日或夜间时段；首届中国国际进口博览会期间的封闭管理，虽然给被告经营造成不便，但并非因原告过错造成，且原告免除了部分物业费。上述情况，原告主观上不存在恶意，客观上也是应商场整体管理所需，且未阻碍被告使用系争房屋，尚不足以构成原告根本违约行为。至于原告的管理行为给被告经营造成损失，虽然被告未在本案中提出损失反诉请求，但被告可另行主张，不能以此拒绝履行被告作为承租人应承担支付租金等费用，并按约定租期继续履行的合同主义务，故被告主张行使后履行抗辩权而拒付租金等费用、提前退租的抗辩意见，本院不予采纳。
　　本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同关系系双方自愿协商形成，合法有效，双方均应恪守。针对被告主张违约条款违反平等公平原则应为无效的意见，违约责任系双方为规制违约方违约行为、填补守约方损失而事先协商拟定的条款，并未违反公平原则，本院确认合同条款效力。被告未按约支付租金、物业管理费等费用，构成违约，应当承担相应违约责任。针对原告诉请，具体分析如下：
　　第1项拖欠2018年10月至2018年12月租金103,479元、2018年10月至2019年1月物业管理费23,400元、2018年11月至2019年1月推广宣传费4,050元、2018年6月、8月、10月、12月、2019年1月电费44,545.20元、2018年12月水费30.90元，被告对该项诉请无异议，故对原告该项诉请予以支持。
　　第2项已支付租金、推广宣传费的逾期违约金5,128.35元，被告对逾期时间无异议，但认为约定违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、被告的过错等因素，酌情调整为1,540元。
　　第3项未支付的租金、物业管理费、推广宣传费产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，截至2019年4月20日为25,732.62元)。被告对拖欠时间无异议，但认为违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、被告的过错等因素，酌情调整：截至2019年4月20日为7,720元；2019年4月21日起，以175,505.10元为基数，按照每日万分之三计算至实际履行之日止。
　　第4项违约金311,044元，被告拖欠租金等费用并提前退租，原告根据合同约定主张的计算方式为：6个月租金+6个月物业管理费+2个月装修免租期租金。被告认为受首届中国国际进口博览会筹办工作影响，店铺经营困难，出现拖欠租金等费用，为避免进一步损失，才办理退租，被告不存在过错，且合同约定违约金过高，请求调整。本院认为，关于被告违约情况，从合同履行情况看，系争合同租赁期为6年，已经履行3年多，在此前合同履行期内，被告均按约支付租金等费用，说明此前被告秉持诚实信用原则按约履行。从过错程度看，一方面，被告拖欠费用集中在2018年10月至12月，原告为筹办首届中国国际进口博览会采取的系列措施对被告经营造成一定影响，被告拖欠费用的违约行为存在客观因素；另一方面，双方在协商退租事宜时，被告仍愿意支付拖欠的租金等费用，双方分歧在于是否支付违约金，说明被告拖欠租金等费用的主观恶意较小，本案中被告拖欠租金等费用并提前退租的行为虽然构成违约，但其过错程度较小。从原告损失及预期收益看，被告于2019年1月31日退租，原告自述于2019年3月中旬引入新租户并给予一个月免租期，说明被告的违约行为给原告造成的损失尚处于可控制范围。本院综合考虑前述因素，酌情调整违约金金额为70,000元。
　　第5项律师代理费基础费用11,681元及风险代理费用51,741元(暂估，具体金额在本案判决生效、执行前无法确定)。对于基础费用，未违反法律规定，本院对该笔费用金额予以确认，考虑本案纠纷系在被告对拖欠租金等费用无异议且同意支付情况下，因双方未秉持诚信原则对退租违约事项进行协商而产生，双方对纠纷产生均负有责任，故本案酌定由被告负担基础费用5,850元。对于风险代理费，鉴于原告明确该项费用在本案判决生效前无法确定，故本案中不予处理。
　　另，原告、被告共同确认履约保证金116,100元、公用事业费押金1,800元，合计117,900元，在上述应付款项中予以抵扣，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
　　一、被告上海磊芸广告制作有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司租金103,479元、物业管理费23,400元、推广宣传费4,050元、电费44,545.20元、水费30.90元。
　　二、被告上海磊芸广告制作有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期违约金1,540元。
　　三、被告上海磊芸广告制作有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期违约金(分两部分：1.截至2019年4月20日为7,720元；2.以175,505.10元为基数，按照每日万分之三，自2019年4月21日起计算至实际履行之日止)。
　　四、被告上海磊芸广告制作有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司违约金70,000元。
　　五、被告上海磊芸广告制作有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司律师费5,850元。
　　(被告上海磊芸广告制作有限公司在支付上述第一至五项费用时，可扣除原告国家会展中心(上海)有限责任公司已占有的117,900元。)
　　六、驳回原告国家会展中心(上海)有限责任公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,608.32元，减半收取计4,804.16元，由原告国家会展中心(上海)有限责任公司负担2,199.55元，被告上海磊芸广告制作有限公司负担2,604.61元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄洁亭

书记员：贺  欢