垚琛工程机械(上海)有限公司与上海市宝山区兴旺彩钢板经营部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：垚琛工程机械(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：苏瑶瑶，总经理。
　　委托诉讼代理人：苏万金。
　　委托诉讼代理人：陈兰，四川泰仁(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海市宝山区兴旺彩钢板经营部，住所地上海市宝山区。
　　经营者：申国兴，男，1941年12月14日生，汉族，住上海市宝山区罗泾镇海红村庙后宅XXX号。
　　委托诉讼代理人：张咏梅，上海诺可律师事务所律师。
　　原告垚琛工程机械(上海)有限公司诉被告上海市宝山区兴旺彩钢板经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告垚琛工程机械(上海)有限公司的委托诉讼代理人苏万金、陈兰，被告上海市宝山区兴旺彩钢板经营部的委托诉讼代理人张咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告垚琛工程机械(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金人民币18,000元(以下币种均为人民币)；2、被告支付原告装修损失38,400元；3、被告支付原告制作广告牌损失5,200元；4、被告支付原告律师费8,000元。事实与理由：原告因经营需要向被告承租位于上海市宝山区蕰川路XXX号-XXX、XXX室门面房(以下简称系争房屋)，租期自2017年7月1日至2022年12月31日，租金每间每月2,500元。合同约定系争房屋门前水泥场地供原告使用，被告自行使用的门面房前水泥场地可供原告停放铲车样品。但从2018年4月开始原告陆续收到被告发出的解除合同律师函，要求原告腾房交接，并切断用电，导致原告无法正常使用和经营。被告单方解除租赁合同的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院。
　　被告上海市宝山区兴旺彩钢板经营部辩称，根据租赁合同第二条约定，门前场地原告可以使用，但不允许重车进入该场地，但原告在系争场地上停放重车，如大型挖掘机，还有大型的集卡车来运输。合同的最后一页备注上也约定了门前场地可以停放铲车样品，但实际上原告不仅是停放样车，而是用作重车买卖的场地。合同也约定了不得影响公共交通，但实际影响到了公共交通。原告已经违约，被告有权解除合同。另外，系争房屋没有产证，即使合同无效，违约金条款也是无效的。2018年2月至4月水电费未付，4月份租金也没有付。原告欠付租金，被告有理由让原告搬离。关于装修损失，合同第七条约定原告在租赁期间有装修，后期不经营，原告无权向被告要求任何经济赔偿。如原告要拆除装修，不得损坏系争房屋的原样。本案中原告违约，过错在于原告，且装修属于间接损失，被告无需赔偿。另原告也没有举证证明该装修费用的损失。关于广告牌，也是属于装修的范畴，且被告通知过原告拆除系争房屋的广告牌，但原告不来拆除，应视为原告自动放弃。另，被告租给新的租赁户，该广告牌未拆除也给新租赁户带来了麻烦，原告还应赔偿被告损失。律师费也是没有法律依据的，不应由被告承担。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2017年7月1日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《门面房租借合同书》，约定，乙方租借系争房屋，租期自2017年7月1日至2022年12月31日，乙方支付押金5,000元。并约定两间门面房前的水泥地供乙方使用，但甲方特别规定重车不得进入该场地，否则一切后果乙方自负，该场地必须提供在此经营者的车辆、行人的方便。合同第四条约定，乙方必须一季度或每月支付甲方租金，但必须先付租金后使用，门面房租金为每月每间2,500元，每月的租金在前一个月的25日开始交纳，前后不得超过一星期。合同备注中记载“甲方门前2间供乙方停放铲车样品，但需确保其他租客进出通畅，如有乙方造成进出堵塞等原因且不听劝告，甲方有权终止合同”。原告支付租金至2018年3月底。押金5,000元冲抵了租金及水电费。2018年4月被告以原告在系争房屋门前空地放置多辆挖掘机、机械设备等违反合同为由，通知原告解除同，并要求原告搬离系争房屋。2018年4月26日，原告搬离系争房屋。2018年5月3日，被告向原告发出通知催告其将遗留在系争房屋内的热水器及商铺招牌拆除。
　　审理中，原告就其装修损失提供《房屋装修合同》及收条，装修合同载明的合同总价为48,000元，装修内容为地砖、吊顶、玻璃门、墙面乳胶漆、卫生间、马桶、隔墙；就其广告牌损失提供其与上海聿臣广告有限公司签订的《合同》及收据，合同载明广告牌的制作费用为5,200元。被告表示，对《房屋装修合同》及收条真实性不予认可，亦与本案无关；原告与上海聿臣广告有限公司签订的《合同》及收据与本案无关。另，被告表示，原告承租后铺设了地砖、吊顶，并对卫生间做了改动，铺设了瓷砖，原告还曾安装过玻璃门。
　　关于装修损失，原、被告均不申请审计，由法院酌情确定。
　　本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中被告未提供系争房屋取得建设工程规划许可证的证据，双方签订的《门面房租借合同》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求被告支付违约金的主张，本院难以支持。关于装修损失，原告主张的广告牌费用亦属于装修损失范畴，根据各方陈述，原告对系争房屋确实存在添附，故应由各方按照导致合同无效的过错分担现值损失。考虑各方过错，本院酌情确定由被告赔偿原告装修现值损失(含广告牌)14,000元。关于律师费，原告主张无相关依据，本院难以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：
　　一、被告上海市宝山区兴旺彩钢板经营部于本判决生效之日起十日内，支付原告垚琛工程机械(上海)有限公司装修现值损失(含广告牌)14,000元；
　　二、驳回原告垚琛工程机械(上海)有限公司的其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取770元，由原告垚琛工程机械(上海)有限公司承担695元，被告上海市宝山区兴旺彩钢板经营部承担75元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：陈  叶