塑金电子(上海)有限公司与上海霞山商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：塑金电子(上海)有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：朱卫明，董事长。
　　委托诉讼代理人：朱青。
　　委托诉讼代理人：李永洲，江苏名典律师事务所律师。
　　被告：上海霞山商贸有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：汪斌，执行董事。
　　委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
　　第三人：蒋雪军，男，1978年9月4日生，汉族，住上海市松江区工业区打铁浜村陆家239号。
　　原告塑金电子(上海)有限公司(以下简称“塑金电子”)与被告上海霞山商贸有限公司(以下简称“霞山商贸”)、第三人蒋雪军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理，依法适用简易程序,于2018年3月7日公开开庭进行了审理。后本院依法追加蒋雪军作为第三人参加诉讼，于2018年4月24日第二次公开开庭进行了审理。之后因案情复杂，转为适用普通程序，于2018年7月20日第三次公开开庭进行了审理。原告塑金电子的委托诉讼代理人朱青、李永洲、被告霞山商贸的委托诉讼代理人顾叶青均到庭参加诉讼，第三人蒋雪军到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。
　　原告塑金电子向本院提出诉讼请求：判令原、被告于2008年11月20日签订的《上海市房屋租赁合同》已解除。事实和理由：2008年11月20日，原、被告双方签订租赁协议，其中第九条约定，被告擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可以书面通知解除合同。被告在原告不知情的情况下，擅自将房屋转租给第三人蒋雪军，违反了该规定。此外，被告多次逾期支付租金。为此，原告提起诉讼，请求法院判令以诉状副本送达被告的时间作为合同解除时间。
　　被告霞山商贸辩称，不同意原告的诉讼请求，被告不存在擅自转租及拖欠租金的行为。整个商业广场都是朱卫明和朱卫平两个人经手，被告与蒋雪军签订房屋租赁合同的时候，朱卫平是明知的。被告转租的面积是一千多平方米，第三人总共经营的面积有三千多平方米，而且长期支付电费，原告理应是知情的。就租金问题，因为朱卫明、朱卫平以原告的名义向案外人朱国勇借了300万元，双方约定到期不还的，可以用房租与借款相抵。多年来，双方都是这样结算的。2018年本息金额比较高，被告曾经要求与原告进行结算，将借款本息与2018年的租金进行抵扣，但原告未予同意。综上，认为原告主张的解除事由均不成立。
　　第三人蒋雪军述称，其与被告的法定代表人汪斌在朱卫平办公室签订了2010年9月1日起租的房屋租赁合同，向被告承租了1,100平方米，合同上半部分的手写部分都是朱卫平书写的，签订这个合同，朱卫明和朱卫平都是明知且同意的。2006年左右第三人向原告购买了昆港公路XXX弄XXX号房102(1-4楼)，面积1,680平方米。2009年在该地址上注册成立上海秦安大酒店。租金是付给汪斌的。电费以前是支付给原告，从去年开始支付给汪斌。
　　本院经审理认定事实如下：
　　一、原、被告及第三人签订合同及租赁标的物情况
　　2008年11月20日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于松江区小昆山镇秦安街XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，建筑面积10,559.6平方米。被告承诺租赁该房屋作为商业使用。租期自2010年1月1日起至2021年12月30日止，年租金255万元，三年内不变，以后每两年调整一次，每次递增5%。租金支付方式前三年分二期支付，分别为每年一月份支付上半年租金，每年六月份支付下半年租金。以后每年一月份一次性支付一年租金。逾期一日，则需按日租金的3%支付违约金。此外，被告应向原告支付租赁保证金20万元。合同第八条约定，在租赁期内，被告将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得原告书面同意。合同第九条第二款约定，双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……5、被告擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、被告逾期不支付租金累计超过一个月的。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　2010年8月10日，被告法定代表人汪斌作为出租方、第三人蒋雪军作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于昆港公路XXX弄XXX号(三楼)1,100平方米房屋租赁给承租方，租期自2010年9月1日至2020年8月31日，租金每年16万元，每半年交纳一次，自第三年开始每两年增加5%。
　　原告于2014年6月17日取得松江区小昆山镇昆港公路XXX号的沪房地松字(2014)第016067号房地产权证，该证系补发。庭审中，各方当事人均确认，秦安街XXX号与昆港公路2100弄及昆港公路XXX号是同一地址。
　　二、关于合同主体问题
　　原告塑金电子成立于1994年10月25日，法定代表人为朱卫明，营业期限自1994年10月25日至2044年10月24日，现企业状态为“2011年5月7日，吊销未注销”。
　　案外人上海颐山投资有限公司(以下简称“颐山公司”)成立于2010年2月23日，法定代表人为朱卫平，股东为朱卫明、朱卫平。2014年5月，颐山公司更名为“塑金电子(上海)有限公司”(以下简称“新塑金公司”)，同时将法定代表人由朱卫平更改为朱卫明。
　　案外人上海三雄实业有限公司(以下简称“三雄公司”)成立于2003年7月16日，法定代表人为朱青，该公司于2011年4月19日已注销。
　　案外人上海秦安大酒店成立于2009年12月29日，投资人为第三人蒋雪军，住所地为上海市松江区小昆山镇昆港公路XXX弄XXX号房102(1-4楼)。
　　案外人上海易家缘超市有限公司(以下简称“易家缘超市”)成立于2009年7月23日，法定代表人汪斌，住所地为上海市松江区小昆山镇秦安街XXX号1号房101室，现企业状态为存续。
　　三、租赁标的物使用情况
　　第三人蒋雪军在2006年向原告购买了昆港公路XXX弄XXX号房102(1-4楼)，面积1,680平方米。2010年9月开始，第三人向汪斌承租了系争房屋1,100平方米。以上房屋目前均作经营上海秦安大酒店之用。
　　另，被告承租部分现用作经营易家缘超市之用。
　　四、其他查明事实
　　2014年8月14日，朱国勇(出借方，甲方)与原告(借款方、乙方)签订《借款合同》，约定乙方因资金周转需要，向甲方借款300万元，借款期限自2014年8月15日起至2014年11月14日止。乙方确认甲方于2014年8月15日以银行转账的方式一次性交付乙方。还款方式为乙方同意于2014年11月14日前偿还借款本息327万元。本合同项下借款的担保方式为由易家缘超市的房租作为此笔借款的担保，如果借款方到时还不出这笔钱，就由担保方把房租款转入出借方。担保方由“朱国菲签字确认”。庭审中，被告陈述，朱国菲是被告法定代表人汪斌的配偶，朱国勇是朱国菲的弟弟。
　　2013年6月18日，原告出具收据，载明收到汪斌支付的2013年下半年房租127.5万元。2017年1月12日，三雄公司出具收据，载明收到易家缘超市支付的2017年租金2,919,750元。
　　庭审中，原告陈述，被告欠付租金的情况如下：2013年度应付租金2,677,500元，尚欠127,500元未付；2017年度应付租金2,951,944元，尚欠32,193元未付；2018年度应付2,951,944元，至今未付。被告陈述，2013年度因为原告原本承诺要安装电梯但未安装，故双方口头协议2013年度租金不予递增，所以被告是按照老的标准支付的，且原告起诉前从未提出过异议，故认为双方2013年度租金已经结算完毕。从2014年度开始，被告支付给原告的租金，部分是以原告应当归还朱国勇的借款相抵扣的方式进行结算，按照合同约定2017年度应付租金2,951,944元，的确与被告已付租金有3万余元的差额，但并非被告故意拖欠，被告当时以为已经结算清楚了。原告如果主张这笔金额，被告愿意支付。2018年度租金，因截止到2017年12月31日，原告应归还的借款340万元，故被告曾要求将租金全部与借款相抵扣，但原告不同意，被告认为原告的借款金额远远大于房租，故未再向原告支付租金。
　　庭审中，原告认可关于借款，原、被告均协商一致，用租金与借款相抵扣的方式进行租金结算，但双方对每年抵扣的金额并未确定，基本上在每年农历年的年底双方会进行次年度租金和借款本息的结算。2018年1月的时候，被告要求按照月三分利息计算借款本息，并且要求本金和利息一次性抵扣2018年度租金，原告没有同意。
　　庭审中，第三人陈述，向原告购买的1,680平方米房屋是第三人申请的电表；向被告承租的1,100平方米是原告安装了电表的分表。与此对应，第三人缴纳的电费也分成两个部分，购买房屋部分的电费直接交给供电部门，承租房屋部分的电费按照分表度数交给原告。被告对此表示认同。原告表示，对此情况不清楚，将于庭审后核实情况，三日内回复法庭，逾期未回复的，视为其同意被告意见。之后，原告未向本院提交回复意见。
　　此外，被告还提供了：1、2012年至2016年的部分电费收据，以证明第三人以上海秦安大酒店的名义支付电费给原告，原告出具的收据均加盖了颐山公司的财务专用章，自2016年3月开始由三雄公司出具电费收据直至2016年8月，故认为原告对转租一事是知情的；原告对真实性认可，但认为上海秦安大酒店自2009年就成立了，原告自2009年就开始收取第三人的电费，无法区分电费中哪些属于第三人自购部分电费，哪些是转租部分电费，原告一直知道第三人经营酒店，故不能据此认定原告对转租是知情的。第三人对真实性予以认可。2、录音资料、农业银行卡交易明细清单，证明2018年度租金未付是与借款进行抵扣，因为截至2017年12月31日，原告应归还借款340万元，已超过了被告的应付租金。原告对真实性不予认可，认为后面产生的30万元借款和原告无关，是朱卫平的个人借款。原告和朱国勇就借款如何归还问题没有谈妥，被告想按照借款合同约定的利率计算本息，并抵销租金，原告未同意，后被告拒绝支付租金。第三人对该证据表示不知情。
　　以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、档案机读材料、准予设立登记通知书、企业名称预先核准通知书、准予变更登记通知书、企业名称变更预先核准通知书、收据、借款合同、企业信用信息公示报告及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告现主张解除合同的理由有二：被告拒绝支付到期租金超过一个月；被告擅自转租系争房屋。对此，本院分述如下：
　　一、被告是否存在拒绝支付到期租金行为
　　原告陈述被告欠付的租金为：2013年度欠付127,500元；2017年度欠付32,193元未付；2018年度欠付2,951,944元。双方在合同中约定自2013年开始租金支付时间为每年一月份支付当年度租金。原告现以被告欠付2013年度租金为由主张解除合同，但原告未能举证证明之后长达五年的时间其曾向原告主张过该笔欠付租金，且对之后几年的租金正常收取，故本院认定原告以其实际行动表明其放弃对合同约定的解除权的行使。关于2017年度租金，本院认为，双方均认可用租金和借款相抵扣的方式进行租金结算，原告也向被告出具了收据表明收到2017年的租金2,919,750元，原告也未能提供证据证明之后其向被告催讨过欠付的3万余元租金，故本院采信被告关于误认为双方2017年度租金已结算完毕的意见，被告不存在恶意拖欠租金拒付的行为，关于该笔欠付租金，原告可另行向被告主张。关于2018年度租金，原告庭审中认可2018年1月，被告与原告就该年度租金与借款本息进行抵扣事宜进行过协商，本院予以确认。被告认为借款本息已超过年度应付租金，要求应付租金与借款本息进行完全抵扣，原告认为按照每月三分利息计算过高，故未同意一次性抵扣租金。对此，本院认为，原、被告双方通过之前的结算方式变更了租金的实际支付方式，虽双方未就借款与2018年度租金如何抵扣、抵扣多少达成一致，但被告已经按双方结算的惯例要求与原告就租金进行结算，故原告认为被告拒付租金本院不予认可，且原告在2018年1月18日即向本院提起诉讼，本院于2018年2月9日将诉状副本等诉讼材料送达给被告。此时合同约定的逾期支付租金解除权的条件尚未成就，原告要求将此时间认定为合同的解除时间，缺乏合同依据。综上，本院认为对于2018年度租金被告无恶意拒付之情形，原告起诉之时行使解除权的条件尚未成就，故原告以被告拒付租金为由请求确认合同已解除，本院不予支持。
　　二、被告是否存在擅自转租行为
　　综合本案当事人的陈述，本院认定原告对于被告将系争房屋部分转租给第三人的行为是明知的：1、被告及第三人均陈述朱卫平对转租事宜明知，且在该份租赁合同上手写了租赁期限、租金等重要条款，原告对此却以时间太长记不清为由未予明确回复，实难令人信服；2、被告及第三人关于第三人承租部分电费如何缴纳的陈述，原告未能提供相反证据推翻第三人的陈述，故本院采信第三人的意见，认定原告为第三人承租部分安装了独立的电表分表，并向第三人收取了相应的电费。故原告主张其对转租毫不知情，明显与事实不符，本院不予采信。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：
　　驳回原告塑金电子(上海)有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费8,010元，由原告塑金电子(上海)有限公司负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：惠  蕙

书记员：王凌琼