夏云与薛霞春、徐丹丹等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：夏云，男，1988年12月5日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：梁俞申，上海浦望律师事务所律师。
　　被告：薛霞春，男，1978年11月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：李建军，上海九州通和律师事务所律师。
　　被告：徐丹丹，女，1980年12月20日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
　　被告：徐杏英，女，1952年3月17日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
　　第三人：石嘴山市大武口石银村镇银行股份有限公司文明支行，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。
　　负责人：刘丽，行长。
　　委托诉讼代理人：张海涛，男。
　　原告夏云与被告薛霞春、徐丹丹、徐杏英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，因被告徐丹丹、徐杏英下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭审理。因石嘴山市大武口石银村镇银行股份有限公司文明支行(以下简称“石嘴山银行文明支行”)与本案的处理结果存在利害关系，本院依法追加为第三人参加诉讼，并于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告夏云的委托代理人梁俞申、被告薛霞春的委托代理人李建军到庭参加诉讼。被告徐丹丹、徐杏英、第三人石嘴山银行文明支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
　　原告夏云向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋过户手续；2.判令三被告涤除上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋最高额抵押登记；3.判令三被告承担违约金人民币(币种下同)405,000元；4.判令三被告承担律师费75,000元。
　　事实和理由：原告与两被告于2013年5月8日签订房屋买卖合同，约定原告以总价150万元购买上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋，并约定该房屋权利限制解除之日起三日内办理过户手续。当日，原告支付三被告10万元定金。后原告按照合同约定于2013年6月4日通过转账形式支付110万元购房款，剩余尾款30万元约定于办理交易过户并配合更名、迁移户口后支付。后因三被告再三恳请原告提前支付尾款，故原告又粉笔于2014年7月22日、2015年12月20日支付三被告共计15万元购房款。
　　现原告得知被告薛霞春、徐丹丹已于2017年3月18日办理房屋产权证，并于2017年4月12日将该房屋以最高额抵押的形式抵押给第三人，上述行为均未通知原告。原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告故意拖延办理过户手续，并擅自将系争房屋抵押给第三人显属违约。原告为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。
　　被告薛霞春辩称，并非其不配合，而是过户条件不成熟。被告薛霞春的舅舅融资时将涉案房屋进行了抵押，且其舅舅目前融资困难无法涤除抵押，故在抵押还清前房屋是无法过户的。原告诉请违约金过高，且违约金是附条件的，本案合同签订时原告同时签订了借款协议，协议中原告要求三被告将房屋作为借款的抵押担保。本案违约金仅在判决无法过户后被告薛霞春才有责任支付，房屋目前在原告手中。
　　被告徐丹丹、徐杏英未作答辩亦未向本院提供证据。
　　第三人述称，其作为无独立请求权第三人，不承担本案民事责任。原被告之间的合同纠纷，应由原被告按照和约定承担相应的责任，与第三人无关。原告诉状中所述事实，第三人一概不知，原被告未以任何法律允许的方式进行公司，以提醒相对人在交易时知晓和注意。2017年4月，被告向第三人申请借款，第三人对涉案房屋的法律状态进行审查后，确认该房产无抵押、无查封，且由被告实际居住。第三人遂与被告签订个人借款合同，被告自愿以涉案房屋为借款做抵押担保，并明确约定了相关抵押事项。第三人与被告签订借款合同完全合法有效。至于被告为何不给原告办理房产过户和交付房屋，第三人不得而知，应由法院根据原被告签订的合同来处理。现原被告的买卖合同显然暂时无法继续履行，只有待第三人债权实现、抵押权解除后才有可能。该后果并非第三人造成，第三人对此不承担任何责任。依法成立的抵押权受法律保护，在被告抵押的债权实现之前，抵押权持续有效，任何人不得干涉和侵害，原告要求涤除抵押登记的行为无理无据。综上，第三人债权及抵押权依法成立，且在本案中不应承担任何法律责任，要求驳回原告的诉讼请求。
　　本院经审理查明：被告薛霞春与徐丹丹系夫妻，被告徐杏英系被告徐丹丹母亲。
　　位于上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告薛霞春、徐丹丹通过动拆迁安置取得的房屋。
　　2013年5月8日，原告夏云(作为买受人，签约乙方)与被告薛霞春、徐丹丹、徐杏英(作为卖售人，签约甲方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意将上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋出售乙方，至3年期满为乙方办理房产过户手续。建筑面积81.73平方米，该房地产权人徐杏英。房屋交易总价为150万元，购房款乙方分四次支付给甲方，具体支付时间和支付方式：第一次，2013年5月8日乙方付给甲方购房首期款10万元；第二次，2013年6月10日前乙方付给甲方购房款110万元；第三次，甲方办好房产权证协助乙方办理过户交易登记之日支付购房款25万元；第四次，乙方取得该房房地产权证书后，甲方配合乙方物业、水、电、煤、维修基金更名后，甲方(若有户口)户口迁走等付给甲方余款5万元。甲方在收到乙方第二次款项后将房屋钥匙交付乙方，交接之日起，涉房屋物业、通讯等相关费用均有乙方负担。自甲方交付乙方钥匙之日，乙方实际占有该合同所及物产。甲方应于该房屋权利限制解除之日起的3日内，备妥全部手续材料，协助乙方共同至房地产交易中心办理房屋产权过户手续。如甲方违反该合同房屋交付及产权登记的约定，乙方有权选择下列方式处理：A.乙方有权提出解除合同，甲方在乙方提出退房要求之日起3日内将乙方已付款退还乙方，同时支付自收到乙方款项之日起同期商业银行贷款利率4倍之利息(年利率30%)并按已付房价款的30%向乙方支付违约金；B.乙方要求继续履行合同，甲方按已付房价款的30%向乙方支付实际占有使用房屋期间的租金(暂定月租金为2,000元/月)赔偿给甲方，乙方已付甲方购房款作为违约金不予返还。该合同签订后，任何一方违约均应承担守约方为保障权利所支付的各项费用(包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等，诉讼费、评估费以实际支出为准，律师费用以房产总价5%代理一审计费)。补充条款约定甲方房屋为到手价150万元，甲方办理房产证费用自理，乙方承担该房屋过户时所需的一切税费。
　　当日，原告通过现金及银行转账向被告支付10万元，并由被告薛霞春、徐丹丹出具收据。
　　2013年6月4日，原告通过银行转账向被告支付110万元，并由被告薛霞春、徐丹丹出具收据。
　　2014年7月22日，原告通过现金方式向被告支付5万元，并由被告薛霞春出具收据。
　　2015年12月20日，原告向被告支付10万元，并由被告薛霞春出具收条。
　　2017年4月12日，被告薛霞春、徐丹丹(作为借款人，签约乙方)与第三人石嘴山银行文明支行(作为贷款人，签约甲方)签订《个人借款合同》，约定甲方同意向乙方短期贷款，该贷款乙方只能用于购装修材料。甲方向乙方发方的贷款金额为280万元，贷款期限自2017年4月12日至2018年4月11日。抵押人提供的抵押物为系争房屋。
　　当日，被告薛霞春、徐丹丹(作为抵押人，签约乙方)与第三人石嘴山银行文明支行(作为抵押权人，签约甲方)签订《最高额抵押合同》，约定甲方为薛霞春办理贷款所实际形成的债务人的全部债务在最高额410万元内(含本数)提供抵押担保。抵押物为系争房屋。
　　现查明，系争房屋上设有抵押，抵押权人为第三人石嘴山银行文明支行，最高债权限额410万元，债权发生期间为2017年4月12日至2018年4月11日。
　　另查明，原告于诉讼过程中又向本院缴付10万元房款至本院代管款账户内。
　　以上事实，由原告提供的《房屋买卖合同》、补充条款、房东承诺书、客户承诺书、收据、中国工商银行个人业务凭证、收条、《上海市不动产登记簿》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《上海市不动产登记申请书》、《个人借款合同》、《最高额抵押合同》，被告提供的借款协议以及原告的当庭陈述等为证。被告徐丹丹、徐杏英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。
　　上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。根据上述合同约定，被告承诺于房屋权利限制解除之日起的3日内协助原告办理房屋产权过户手续。签约后，原告按约支付购房款145万元，但系争房屋至今仍有第三人的抵押登记，该房屋无法办理产权过户手续，被告已构成违约。现原告作为守约方，可要求继续履行该买卖合同，但该房屋现存抵押，在被告未能清偿债务前抵押无法涤除。现系争房屋不满足过户条件，继续履行合同办理房屋过户的客观条件不成就，故对原告要求被告涤除系争房屋的抵押登记，并继续履行合同要求被告配合原告办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。原告可待继续履行合同过户条件成就时再行主张自己权利。因被告违约，故原告要求其偿付逾期交房之违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金的金额，本院结合交易标的数额以及违约行为对原告造成的实际影响等客观因素，将违约金酌情调整为15万元。上述合同约定违约方应承担守约方为保障权利所支付的律师费用，故对于原告要求被告赔偿律师费的诉讼请求，本院予以支持。原告未提供相应证据证明该笔费用的具体金额，且违约金已对原告的损失进行了弥补，但考虑到律师费确已产生，故本院结合本案实际情况酌情确定律师费为1万元。
　　被告徐丹丹、徐杏英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告夏云与被告薛霞春、徐丹丹、徐杏英就上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》有效；
　　二、被告薛霞春、徐丹丹、徐杏英于本判决生效之日起十日内支付原告夏云逾期过户违约金15万元；
　　三、被告薛霞春、徐丹丹、徐杏英于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏云律师费1万元；
　　四、驳回原告夏云其余的诉讼请求。
　　案件受理费19,800元，财产保全费5,000元，共计24,800元，由被告薛霞春、徐丹丹、徐杏英负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：李  珺