夏士明与江帆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：夏士明，男，1961年2月28日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：陶鸿，上海闵卫平律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：江帆，男，1983年11月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：蔡杰，上海市金茂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙玲瑾，上海市金茂律师事务所律师。
　　第三人：白晓江，男，1958年3月1日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区
　　委托诉讼代理人：程世雄，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张卓娅，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告夏士明与被告江帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依法追加白晓江为本案第三人参加诉讼，并于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告夏士明及其委托诉讼代理人陶鸿，被告江帆的委托诉讼代理人蔡杰、孙玲瑾、第三人白晓江的委托诉讼代理人程世雄、张卓娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　夏士明向法院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年3月16日至2018年7月15日止的房屋租金120,000元；2.判令被告支付原告违约金157,500元，按月租金的百分之五(即1500元/天)，自2018年3月16日起至2018年6月30日止。事实与理由：原被告于2017年7月4日签订了编号为XXXXXXX的《房地产租赁合同》，约定由原告将位于上海市徐汇区宛平路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，被告按时支付相应租金并约定了相应的违约责任。合同签订后，双方依约定履行了上述合同。2018年3月9日至15日是依照合同约定向原告支付2018年3月16日至5月15日租金的期限，但被告未能在该约定期限内履行租金支付义务，据此，原告于2018年5月16日委托律师寄发《律师函》给被告，督促被告履行合同约定的付款义务，但被告未予以回应。被告的行为已经构成违约，给原告造成了相应损失，故提出如上诉请。
　　江帆辩称，被告与原告之间的合同因原告与第三人之间合同到期而终止，原告与第三人合同于2018年4月30日到期，原被告合同于2019年4月30日到期，超过部分无法继续履行。原告与第三人包租合同中第10条约定可以延长一年时间，即便是延期一年，因为房屋的使用性质及用途违反了原告与第三人包租合同的约定，原告与第三人约定系争房屋用于居住，原被告之间对系争房屋的使用用途未约定，虽合同中未约定房屋使用用途，但原被告均认可被告租赁房屋用于办公。第三人于2018年1月3日发的律师函，明确告知其与原告之间的合同于2018年4月30日终止，并要求被告于2018年4月30日之前搬离系争房屋。被告已于2018年4月30日前向第三人返还房屋。被告向原告租金支付到2018年3月15日，中间有一个半月租金未付，被告向原告告知用押金抵扣，原告未明确表示同意。被告不支付租金是行使不安抗辩权，被告曾于2018年3月15日前联系原告是否与第三人解决租赁事宜，原告表示还未解决，基于第三人要求其于2018年4月30日收回房屋，导致被告无法续租，故被告未支付租金。被告不同意支付违约金，如果法院认为被告违约，被告认为违约金过高，希望法院调整。
　　白晓江述称，因原告改变房屋使用用途，第三人分别于2017年10月30日、2018年1月2日正式发函给原告，要求与原告的包租合同于2018年4月30日解除，解除的理由是原告改变系争房屋的使用用途。原告不应要求被告江帆承担2018年4月30日之后的租金。第三人已于2018年4月30日从被告处收回了系争房屋。违约金是原被告之间的合同约定，第三人不发表意见。
　　江帆向本院提起反诉请求：1.确认原被告之间签订的《房地产租赁合同》已解除；2.判令原告向被告返还剩余房屋保证金15,000元(已付6万元抵扣2018年3月16日至2018年4月30日租金)；3.判令原告向被告支付违约金60,000元；4.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年7月4日，被告出于为其名下公司上海责径文化传播有限公司寻求办公场所需求，经上海亚辰房地产经纪事务所居间，与原告签订《房地产租赁合同》。签约当时，原告为了证明其有权签订系争房屋的租赁合同，向被告出示了第三人签署的《授权委托书》以及系争房屋《房地产权证》复印件。2017年12月7日，被告收到第三人委托律师发出的《律师函》及第三人与原告签订的《房屋包租合同》，表明原告违反《房屋包租合同》之“居住用途”约定，第三人要求解除《房屋包租合同》并要求被告搬离系争房屋。后被告与原告联系，原告表示被告可以继续使用系争房屋。2018年1月3日，被告再次收到第三人发出的《律师函》，第三人要求被告于2018年4月30日前清空、搬离并向第三人移交系争房屋。被告在接函后停止向原告支付2018年4月30日之后的房租。被告多次联系原告，但原告并未给出积极的处理态度。基于对合同履行的不安，被告明确2018年3月15日至2018年4月底的租金通过保证金抵扣的形式支付。2018年3月，被告再次联系原告，获悉其与第三人的争议并未平息，出于对自身权益的保护，被告于2018年4月30日搬离了系争房屋。原告向被告隐瞒了系争房屋用途只能用于居住的事实，在明知被告租房目的系用于办公的情况下，仍与被告签订《房地产租赁合同》，存在明显的主观恶意与过错，第三人于2018年4月30日终止其与原告包租合同并要求被告交还房屋的事实，导致原被告合同无法继续履行，原告应就此承担违约责任。故提出如上反诉请求。
　　夏士明辩称，不同意全部反诉请求。原告在合同履行中不存在违约，被告解除合同无事实和法律依据，保证金还未到返还条件。原告不认为改变了系争房屋的租赁用途，原告与第三人的合同仍在履行中。系争房屋是否返还给第三人原告不清楚。系争房屋目前是空关的，但房屋外仍挂着被告公司名称牌子。违约金不同意。若法院认为合同应解除，我方存在违约，违约金标准过高，希望法院依法调整。
　　白晓江述称，因系争房屋已经由第三人收回，所以原被告之间的租赁合同无履行基础。保证金及违约金与第三人无关，第三人不发表意见。
　　本院经审理认定事实如下：上海市宛平路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人为第三人白晓江，房屋用途住宅，建筑面积为156.64平方米。
　　2009年12月28日，白晓江(出租人、甲方)与原告(包租方、乙方)签订《房屋包租合同》，约定，甲方自愿将系争房屋出租给乙方作为包租使用，乙方向甲方承诺，包租该房屋的用途作为居住使用，在包租期内未征得甲方书面同意及有关部门审批未核准前，乙方不得擅自改变上述约定的使用用途。租赁期自2010年5月1日起至2018年4月30日止。月租金9,000元。甲方同意乙方可将包租的房屋转租给丙方，但丙方不得以任何形式再转租。租赁期满后，乙方原则上应在10天内将包租的房屋交还给甲方。如果乙方与丙方的租约尚未到期，乙方应在本合同租赁期满前30日通知甲方，则甲方同意与乙方的合同续约至乙、丙的合同租期结束(以一年为限)，租金不变。
　　2010年5月1日，白晓江(委托方)与原告(受托方)签署《授权委托书》，载明，委托方为系争房屋业主，委托夏士明就办理该房屋租赁事宜全权代表本委托方履行下列权利：代为签订房屋租赁合同、代为收取和管理房屋押金和租金、代为办理租客入住的有关手续和相关事宜、代为办理租客退房的相关手续，退押金及相关事宜等。
　　2017年7月4日，原告(甲方、出租方)与被告(承租方、乙方)经上海亚辰房地产经纪事务所居间介绍签订《房地产租赁合同》，约定，原告将系争房屋出租给被告，房屋类型住宅，房屋租赁期自2017年7月15日至2019年4月30日止。月租金为30,000元，租金每贰个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前柒天支付。乙方在签订合同时交付给甲方60,000元并作为承租该房屋的保证金,该保证金不可视为乙方预付的租金,甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后当天内无息返还给乙方。无论甲、乙双方何方违约，则违约金金额为60,000元。甲方保证该房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应民事或刑事赔偿责任。由此给乙方造成经济损失的，甲方还应负相应的经济赔偿责任。甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约行为致使本合同无法正常履行，则甲方须退还保证金，同时将按合同约定违约金赔偿给乙方。乙方应按时交付租金。若逾期交付租金，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过拾天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。合同签订后，被告向原告支付了保证金60,000元并按约支付租金至2018年3月15日止。
　　2017年10月30日，白晓江发函给原告，称：根据系争房屋内照片及邻居书面证词，原告作为承租人，擅自改变系争房屋用途，严重违反了《房屋包租合同》，故要求解除《房屋包租合同》，并要求原告于2017年11月10日前清空搬离移交系争房屋。2017年11月12日，原告短信回复白晓江，称原告不存在违约行为，房屋一直在做居住使用，不具备合同解除的条件。2017年12月18日，原告短信通知白晓江，基于最近老是有人去骚扰原告的租客(即被告)，该行为违反包租合同约定，如再有骚扰行为，原告将保留采取法律行动的自由。2018年1月2日，白晓江再次向原告发函，称原告改变系争房屋用途严重违反《房屋包租合同》约定，然考虑长期友好合作关系，故同意双方所签的《房屋房租合同》履行至2018年4月30日期满终止，原告应于2018年4月30日前清空搬离并向白晓江移交租赁物业。2018年3月21日，白晓江再次向原告通知解除包租合同；原告次日回复称不同意提前解除包租合同，鉴于原被告合同未到期，原告有权继续租赁至2019年4月30日，且原告并没有改变房屋的任何用途，并不存在违约行为。
　　2017年12月7日，白晓江向被告(上海责径文化传播有限公司负责人)发送《律师函》，称：因原告违反《房屋包租合同》之“居住用途”约定，白晓江已向原告发送《律师函》要求解除《房屋包租合同》，故要求被告在接函后五日内向白晓江交还系争房屋。被告于2017年12月19日向白晓江回函并附上原被告之间租赁合同，称被告承租系争房屋用于被告投资的上海责径文化传播有限公司工作人员办公使用，经中介从中沟通，出租方原告表示同意租赁物业用于办公用途。希望三方能够友好磋商，解决本次租赁合同争议。2018年1月3日，白晓江再次向被告发送《律师函》，称原告与白晓江的《房屋包租合同》于2018年4月30日期满终止，要求被告于2018年4月30日前清空搬离并向第三人移交系争房屋，并在接函后立即停止向夏士明支付2018年4月30日之后的房租，否则白晓江将于2018年4月30日对租赁物业进行清场所造成的一切损失，由被告自行承担。
　　被告收到白晓江上述函件后曾多次通过微信要求原告协商好与第三人的包租事宜。原告则回复称，原被告的租赁事宜与第三人无关，被告可以不理会或者采取报警的方式拒绝骚扰。2018年1月15日，被告微信告知原告称“介于目前的情况，我15号会付你一个月的房租，加上在你这的两个月押金，正好到四月，如果你和大房东协商达成，我将补齐押金部分，请见谅”；原告回复表示反对。2018年1月15日，被告仍向原告支付了2018年3月15日之前的房租。2018年3月14日，被告再次微信告知原告称“我是责径文化的Kass，明天就要支付房租给你了，想问一下你和大房东后续的合同签好没有？如果签好了可否给我看一下确认一下你还可以履行我们之间的租赁合同”，原告回复称“这个不用担心的，如果法律上我无法保证这一点，我也不会和你签这个合同……我和大房东的合同，法律上完全可以保证你我之间合同的履行完毕。我和你有合同制约，你是我的房客，要做的就是履约。同样的，我和大房东也一样。如果有违约责任，自有法律裁决。”原告同时将其与白晓江之间的《房屋包租合同》文本通过微信发送给被告。
　　后被告未向原告支付2018年3月16日后的租金。2018年3月20日，被告再次向原告发送微信，称“我仔细阅读了你和房东签署的合同复印件，在你和房东的合同中第二款租赁用途中为居住使用，这点上你已经违反了合同约定，我们公司和你签约时已经明确表明我们是作为办公室使用(中介可以证明这点，而且合同上也没有写不得作为办公室使用……当我收到房屋所有者律师信的时候，你已经违约了，你如果不能拿到大房东书面的续租合同，我们的合同也将无法继续履行，严重影响到公司正常运营”。原告回复称“我想你入住时也是清楚这个房屋的用途的”。被告称“我跟中介要求是租一套办公用房，你和大房东之前的事我一概不知，我看完你和大房东签的合同才明白你已违约，不可能和我们公司继续履行合同，根据我和你之间的合同你隐瞒了事实，未征得房屋所有者的续租合同，我方视为你单方面违约”。
　　2018年4月30日，白晓江(甲方、业主)与江帆(上海责径文化传播有限公司负责人)(乙方、承租方)就系争房屋办理交接，并签署《房屋交接书》，约定，甲方与包租方夏士明于2009年12月28日签署的《房屋房租合同》于2018年4月30日终止；乙方于2018年4月30日搬离租赁物业内重要财物，并向甲方移交租赁物业，租赁物业内其余物品任由甲方处置；双方确认：乙方已将租赁物业钥匙于2018年4月30日交还甲方，交还钥匙当日视为租赁关系终止。
　　2018年5月，原告向被告寄送律师函催讨租金。被告称其并未收到原告的《律师函》，被告当时已搬离系争房屋，不可能收到该《律师函》。
　　截至2018年8月1日，原告仍向白晓江支付系争房屋租金，白晓江多次短信告知原告双方合同于2018年4月30日已终止，要求原告提供账号以便返还后续支付的钱款。
　　另查明，系争房屋原地址为宛平路XXX号X,X室。2018年7月，上海市徐汇区天平路街道德昌居委会及上海市徐汇区人民政府天平路街道办事处社区平安办公室共同出具《情况说明》，载明徐汇区宛平路XXX号XXX室的房屋属于德昌居委会管辖范围，户主白晓江。该处房屋属于住宅性质，根据《上海市居住房屋租赁管理办法》，该房屋仅能用于居住，不能用于办公。且该处房屋因紧邻中共上海市委康平路的办公地址，属于安全要求非常高的级别，因此本委对户主均有要求，不得出租给办公用途的承租人。
　　审理中，原被告均确认，原被告签订租赁合同时，原告仅出示了《房屋产权证》复印件、《授权委托书》并未出示《房屋包租合同》，被告收到白晓江律师函后，原告才向被告披露包租合同。
　　审理中，被告申请两名中介人员刘某某、王某出庭作证。证人陈述原被告签订《房屋租赁合同》时，被告明确其租赁目的用于办公，原告对此表示同意，双方口头达成一致协议。但因为系争房屋产证为住宅，且原告担心在合同中约定办公会导致其承担违约责任，故经协商，双方在合同中勾选房屋类型“住宅”，但实际为办公。且原被告的租金金额也符合同地段的办公租金标准，高于一般居家标准。经质证，被告与第三人对证人证言予以认可，原告对证人证言的证明力不予认可。另，被告提供一份原告与中介的微信记录，证明在招租时，原告明确系争房屋可用于办公。经质证，原告对该证据真实性无异议，但认为招租时可用于办公不能推定实际用于办公。
　　就被告的租赁用途，原告当庭称其并不认为也不清楚被告租赁系争房屋系用于办公，被告未在系争房屋内注册公司，单纯放置几张办公桌不能认为是办公，招租中写明可办公也不能推定实际出租用于办公。但原告自认，其于2018年1月进入系争房屋为被告更换烤箱，看到客厅有办公桌椅且房屋外挂有责径文化公司的名牌，其当时未提出异议，因认为可能商用居家两用，且类似情况小区内也有，同号101室也用于办公。对此，被告认为其承租系争房屋系用于其投资的上海责径文化传播有限公司办公，原告对此明知并认可，在双方微信往来中被告亦多次以公司名义与原告沟通。
　　以上事实，除各方当庭陈述一致外，另有房地产租赁合同、房屋包租合同、房地产权证、授权委托书、律师函及邮寄凭证、短信、微信记录、《情况说明》、房屋交接书等证据佐证，本院依法予以确认。
　　本院认为，涉案《房屋租赁合同》、《房屋包租合同》均系当事人真实意思表示，当属合法有效，双方均应恪守履行。原被告之间的租赁合同实际系转租合同，其转租期限及相关权利义务受原告与白晓江之间的包租合同制约。根据证人证言、原被告之间微信往来、原告招租时的描述及原告当庭自认其曾进入系争房屋看到屋内放置办公桌、屋外张贴公司名牌等陈述，本院认定原告对被告租赁系争房屋用于办公系明知且默认的，其变更了包租合同约定的租赁用途，违反了包租合同的相关约定。现房屋产权人白晓江以原告违约变更租赁用途为由多次发函向原告要求解除《包租合同》并要求被告于2018年4月30日搬离系争房屋，被告据此于2018年4月30日搬离并由房屋产权人收回系争房屋，故原被告之间的租赁合同至该日已无法继续履行，被告反诉要求确认原被告的租赁合同于2018年4月30日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应向被告返还其支付的保证金60,000元。
　　原告要求被告支付2018年3月16日至4月30日的租金，于法有据，本院予以支持，原告要求被告支付2018年4月30日以后的租金，于法无据，本院不予支持。现被告逾期支付2018年3月16日至4月30日期间的租金，被告抗辩称其系履行不安抗辩权，因原告与房屋产权人之间的《包租合同》当时并未解除且房屋产权人亦在律师函中明确解除及收回房屋时间为2018年4月30日，被告据此不支付4月30日之前的租金并主张直接以押金抵扣没有合同及法律依据，应承担相应违约责任，鉴于被告抗辩违约金过高，要求法院予以调整，本院以实际损失为基础、兼顾原被告合同履行情况，当事人过错程度，根据公平和诚实信用原则对逾期支付租金违约金数额酌情予以调整。至于被告反诉要求原告支付合同提前解除的违约金，因原告违反包租合同约定将系争房屋出租被告用于办公，且原告事前也未向被告披露原合同约定系争房屋不能用于办公，基于原告的违约行为导致房屋产权人行使合同解除权，并继而导致原被告之间合同无法继续履行，故原告对房屋租赁合同提前解除应承担违约责任。鉴于原告抗辩违约金过高，要求法院予以调整，考虑到被告虽直至三方发生争议时才获悉包租合同内容，但其签订房屋租赁合同时已知悉房屋产权证记载系争房屋类型为住宅，故其亦存在一定过失，故本院根据公平和诚实信用原则对该项违约金金额酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：
　　一、确认夏士明与江帆就上海市徐汇区宛平路XXX号XXX室房屋签订的《房地产租赁合同》于2018年4月30日解除；
　　二、江帆于本判决生效之日起十日内支付夏士明上述房屋自2018年3月16日起至2018年4月30日止的租金45,000元；
　　三、夏士明于本判决生效之日起十日内返还江帆房屋押金60,000元；
　　四、江帆于本判决生效之日起十日内支付夏士明逾期支付租金违约金9,000元；
　　五、夏士明于本判决生效之日起十日内支付江帆违约金45,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计2,731元，由夏士明负担2,200元，由江帆负担531元，反诉案件受理费减半收取计837元,由江帆负担167元,由夏士明负担670元。
　　如不服本判决，原被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：黄晨辰

书记员：李洪阳