夏小蓉与上海源涞实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：夏小蓉，女，1974年3月15日出生，汉族，住浙江省温州市。
　　委托诉讼代理人：金健，浙江金土地律师事务所律师。
　　被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：孙元元。
　　原告夏小蓉与被告上海源涞实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏小蓉的委托诉讼代理人金健到庭参加了诉讼，被告上海源涞实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　夏小蓉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年6月1日至9月30日的租金，按每月11,500元计算；2.被告向原告支付二个月租金的解除合同违约金23,000元。事实和理由：2017年2月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区花木镇锦和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止，月租金11,500元，租金先付后用，另约定了其他权利义务、违约责任等事项。合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付租金。但2018年10月1日起，被告未按时支付租金，经原告催讨后才予以支付。2019年6月1日起的租金迟迟未付，经原告多次催讨，2019年7月25日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺于2019年8月30日前付清拖欠租金。该份承诺书被告亦未履行。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。
　　上海源涞实业有限公司未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的产权人。原告委托其哥哥夏小栗代办系争房屋出租事宜。2017年2月23日，原告(夏小栗代)(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋、建筑面积112.88平方米出租给乙方；租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止；月租金11,500元，首次押一付三，以后每月付；合同第九条违约责任中约定，乙方逾期超过一个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于拾个月的租金；乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方并须支付甲方拾个月的月租金作为违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的。……合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告支付租金。
　　2019年7月25日，被告出具承诺书一份，写明：上海源涞实业有限公司租用上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)，欠房东夏小蓉(收款人为夏小栗)2019年六月、七月房租，于2019年8月6日前付一笔，2019年8月30日前付一笔。每月11,500元，共付二个月租金一共是二万叁千元整。此后，因原告未收到被告的付款，故起诉来院。原告于2019年9月3日向本院提交了起诉状。
　　审理中，原告称被告承租系争房屋用于转租，房屋内实际居住的是被告的租客(次承租人)，由于被告未按承诺书支付自2019年6月1日起租金，原、被告曾于2019年9月29日口头协商过解除合同，又因次承租人已支付被告租金至2019年10月29日，2019年10月29日以后原告才与次承租人直接建立租赁关系，此后次承租人的租金直接支付给了原告。原告认为涉案租赁合同于2019年10月29日已解除；关于押金，原告确认被告已付押金为11,500元(在原告处)，此款原告在起诉时已抵扣了2019年10月的租金，原告计算被告欠付租金的实际周期为2019年6月1日至10月29日；关于违约金，合同约定的金额过高，原告已自行进行了调整。
　　本院认为，讼争《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。被告承租系争房屋后，应当履行支付房屋租金的根本义务。原告称2019年6月1日起的租金被告未支付、亦未按承诺书履行。被告未到庭答辩，亦未提供相关证据证明其已履行了合同义务，视为放弃了对原告提交证据以及主张事实的质证权利，由此造成的不利后果由其自行承担。现被告无理由拖欠原告租金未付，已构成违约。根据原告陈述，原告已于2019年10月29日以后与次承租人直接建立了租赁合同关系，确认涉案租赁合同实际已于2019年10月29日解除，本院予以认可。原告与次承租人直接建立租赁关系的行为，免除了原、被告的租赁合同解除后被告交还房屋的义务，然被告应结清与原告的租赁合同存续期间占用系争房屋欠付原告的租金。原告实际计算欠付租金的周期为2019年6月1日至10月29日，该期间的租金被告应予支付。被告缴纳原告的租赁押金11,500元，原告同意在欠付租金中抵扣，本院予以准许。由于被告违约致使租赁合同提前解除，原告要求被告支付解除合同的违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告自愿将违约金调整至二个月租金23,000元，系对其权利的自行处分，并无不当，本院予以准许。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏小蓉欠付2019年6月1日至10月29日的租金，按每月11,500元标准计(被告在原告处的押金11,500元在前述应付款中抵扣)；
　　二、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏小蓉解除合同的违约金23,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,525元，减半收取计762.50元，由被告上海源涞实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：陈韫鏐