夏春林与代浩房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：夏春林，男，1960年12月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：秦裕斌，上海善法律师事务所律师。
　　被告：代浩，男，1974年8月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：许文娥(系被告代浩妻子)，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：张水华，上海市傅玄杰律师事务所律师。
　　原告夏春林与被告代浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏春林及其委托诉讼代理人秦裕斌，被告代浩及其委托诉讼代理人许文娥、张水华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　夏春林向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》；2、被告搬离并返还原告上海市浦东新区康桥东路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)；3、被告支付2018年3月1日起至9月29日止的房屋占有使用费，按每月6,250元为计算标准。事实和理由：原、被告于2016年4月7日签订房屋租赁协议，约定原告将系争房屋出租给被告，租金每月6,250元，付六押一，租赁期限自2016年5月31日起至2019年6月1日止。被告同时又承租了原告另二间房屋，租赁合同另行签订。原告将系争房屋交付被告后，被告如约支付了2016年12月1日起至2018年2月28日止的租金。此后的租金未再支付，故提起诉讼。
　　代浩辩称，不同意原告的诉请。原告不是系争房屋产权人，诉讼主体不适格。系争房屋为无证建筑，已被纳入拆迁范围，2018年2-3月间，被告已被勒令停业，无法正常使用房屋，被告无需再支付原告房屋使用费。被告对系争房屋进行了装修，约定的合同期限尚未届满，原告应当对被告的损失进行赔偿，并退还被告的租赁押金。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋系未取得建设工程许可证而建造的房屋。2016年4月7日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年5月31日至2019年6月1日。租金每月6,250元。付款方式，付六押一，另付押金6,250元。第三年房租递增百分之六。合同另对其他事项作了约定。
　　合同签订后，系争房屋交由被告使用，开设轮胎修理部。被告另承租了由原告出租的与系争房屋相邻的56号、58号房屋。被告已支付原告系争房屋租金(实为房屋使用费)至2018年2月28日，支付原告押金6,250元。
　　2017年8月10日，浦东新区康桥镇环境综合整治办公室发出告知书，称康桥东路57、58号系无证建筑，限期自行拆除。2018年2-3月间，被告被勒令停业。此后，原告提起诉讼。
　　审理中，被告申请对系争房屋内的装修损失进行鉴定。经法院委托，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称鉴定机构)进行司法鉴定，向本院出具了鉴定报告书。鉴定意见1、房屋装饰及土建工程造价为108,996元。其中，房屋装饰工程造价95,517元；房屋安装工程造价13,479元。2、安装部分争议项目造价为11,438元。鉴定说明：经过现场勘查，综合考虑，建议本工程成新率为30%左右。争议问题：1、原告提出空调及热水器不是被告添置，不应纳入评估范围。被告认为是被告添置，应纳入评估范围。该项属争议项目，在造价中单列，由法院裁决。2、被告提出本工程2016年5月装修完成，2017年8月停止使用，实际使用期一年左右，成新率应为80%左右。鉴定机构根据现场装修实物的新旧程度，综合考虑确定成新率。经庭审质证，原告对成新率及总价无异议，认为其中部分装修系原告及前租户添置，比如空调和热水器，涉及金额11,438元。被告称成新率按30%计不合理，应当按照70%-80%计；原告交付给被告的房屋系毛坯房，空调、热水器均由被告安装；广告牌、机器安装和搬迁费也未计入。鉴定机构向本院陈述，成新率是按现状实物计取，现场鉴定时没有广告牌，机器安装和搬迁费用不属于鉴定范围。
　　经本院释明涉案《房屋租赁协议》无效，对于无效合同的后果处理，原告要求被告返还房屋并支付占有系争房屋期间的使用费。被告要求原告退还租赁押金、赔偿被告装修损失共计16万元(含相邻的56号、58号房屋)，不同意支付停业期间的房屋使用费，原告赔偿损失后才同意搬离。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁协议》，因所涉标的物系未取得建设工程规划许可证建造的房屋，故《房屋租赁协议》无效。涉案合同原告以出租人的名义与被告签订，其提起本案诉讼，主体适格。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告明知系争房屋不具有合法性，仍将房屋出租，其应当对合同无效承担主要过错责任。被告疏于审查房屋的合法性，其亦负有过错责任。原告主张被告搬离并返还系争房屋，本院予以支持。被告缴纳原告的押金6,250元，原告应予退还。由于被告对系争房屋进行了装修，装修附着物无法归还被告，被告要求原告赔偿装修损失，本院予以准许。经司法鉴定，对于双方争议的内容，因双方均无法提供空调和热水器的原始购物凭证，鉴于被告在承租之初进行了装修，本院将空调、热水器的金额计入损失范围。因涉案合同无效，鉴定机构按现场实物计算装修成新率为30%，本院予以认同。被告提出的广告牌已被拆除，搬迁费并非合同无效的必然损失，均不计入损失金额。综上，按成新率30%，计算被告的装修现值损失为36,130.20元，由原告承担其中的70%，计25,291.14元，被告承担30%计10,839.06元。关于原告主张的2018年3月1日至9月29日的房屋使用费，根据当事人的陈述，被告于2018年2-3月间已被勒令停业，此后其承租目的并未实现，原告诉请要求按照合同租金标准计算房屋占有使用费，本院不予认同。综合双方间过错责任、涉案诉讼纠纷的引起以及被告在鉴定结束后仍拒绝搬离系争房屋的情况，本院酌情确定由被告承担2018年3月1日至9月29日的房屋使用费9,000元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
　　一、原告夏春林与被告代浩就上海市浦东新区康桥东路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁协议》无效；
　　二、被告代浩于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区康桥东路XXX弄XXX号房屋，并将房屋返还原告夏春林；
　　三、被告代浩于本判决生效之日起十日内支付原告夏春林自2018年3月1日起至2018年9月29日止的房屋使用费9,000元；
　　四、原告夏春林于本判决生效之日起十日内赔偿被告代浩损失费25,291.14元；
　　五、原告夏春林于本判决生效之日起十日内退还被告代浩押金6,250元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费80元，减半收取计40元，鉴定费1,500元，合计1,540元，由原告夏春林负担1,078元，被告代浩负担462元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿