夏济洋与上海合茂房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：夏济洋，男，1965年11月11日生，汉族，住江苏省东台市。
　　委托诉讼代理人：姚亮，上海齐坦律师事务所律师。
　　被告：上海合茂房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：侯光军，董事长。
　　委托诉讼代理人：王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师。
　　原告夏济洋诉被告上海合茂房地产发展有限公司(以下简称合茂公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告夏济洋及其委托诉讼代理人姚亮，被告合茂公司的委托诉讼代理人王瑞麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告夏济洋向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告和被告签订的《物业定制协议》；二、判令被告返还原告意向金人民币(币种下同)255,000元，并赔偿原告255,000元，及自2016年6月29日起至判决生效日止以255,000元为本金按年息10%向原告支付利息；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确其要求被告赔偿255,000元系预期利益损失。事实及理由：2016年6月28日，原、被告签订《物业定制协议》，约定双方定向开发绿地海岸城(14地块2号楼)，被告已取得合庆14-01地块的土地使用权，土地用途为商业、办公。《物业定制协议》还约定，原告应于2016年6月28日前支付定制意向金255,000元；被告取得该项目之商品房预售许可证后10个工作日内，甲乙双方签署相应的商品房预售合同，补足首付款50%，即385,933元，并将剩余款项63万元按银行贷款方式支付至被告账户。遂原告按约支付意向金255,000元，被告亦出具收据。2018年7月12日，被告向原告在内的全体业主发出《通知》，告知解除物业定制协议及退还意向金等。原告认为，双方之间的《物业定制协议》实为商品房预售合同，合法、有效，现被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致协议解除，属履行不能，为根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条之规定，诉如所请。
　　被告合茂公司辩称：一、《物业定制协议》系预约而非本约，现同意解除《物业定制协议》。但解除协议的原因并非在于被告，系由于军事要求，导致被告不能按原来的核准文件继续施工；另外，2017年5月，上海市人民政府的各职能部门联合发布关于开展商业办公项目清理整顿的意见，明确从颁布之日起停止审批公寓式办公房项目，从而导致系争项目无法取得预售许可证，无法签订商品房预售合同。二、同意返还意向金255,000元，但不同意赔偿255,000元。被告不存在任何欺骗行为，意向书中明确告知了被告并未就系争房屋取得预售许可证，故房屋的具体情况也未明确，不具备商品房预售合同的主要条款，故原告所请无事实、法律依据。三、自愿同意支付自2016年6月29日至2018年7月31日止的利息(以255,000元为本金，按年息10%计算)，2018年8月1日之后的利息按银行活期存款利率计算。
　　本院经审理认定事实如下：2014年6月20日，上海市浦东新区规划和土地管理局颁发沪浦地(2014)EAXXXXXXXXXXXXXX号《建设用地规划许可证》，用地单位为合茂公司；用地项目名称为浦东新区合庆集镇14-01地块商办综合项目；用地性质为商业办公；用地面积为44526.80平米。2016年5月6日，上海市浦东新区规划和土地管理局颁发沪浦规建张(2016)FAXXXXXXXXXXXXXX号《建设工程规划许可证》，建设单位为合茂公司；建设项目名称为浦东新区合庆集镇14-01地块商办综合项目(桩基)。2016年5月18日，上海市浦东新区建设和交通委员会颁发编号为1402PD0110D01的《建筑工程施工许可证》，建设单位为合茂公司；工程名称为浦东新区合庆集镇14-01地块商办综合项目1标(桩基工程)；建设地址：浦东新区合庆镇14-01地块，东至14-03地块、西至凌杨路、南至14-03地块、北至环庆南路。2016年6月23日，上海市浦东新区规划和土地管理局颁发沪浦规建张(2016)FAXXXXXXXXXXXXXX号《建设工程规划许可证》，建设单位为合茂公司；建设项目名称为浦东新区合庆集镇14-01地块商办综合项目(除桩基)；建设规模为154188.47平米。2016年6月24日，上海市浦东新区建设和交通委员会颁发编号为1402PD0110D02《建筑工程施工许可证》，建设单位为合茂公司；工程名称为浦东新区合庆集镇14-01地块商办综合项目2标(除桩基)；建设地址：浦东新区合庆镇14-01地块，东至14-03地块、西至凌杨路、南至14-03地块、北至环庆南路；建设规模为154188.47平方米。
　　2016年6月28日，甲方合茂公司与乙方夏济洋签订《物业定制协议》一份，第一条定向合作开发的基本情况约定，1、甲方已取得合庆14-01地块的土地使用权，土地用途商业、办公。2、本协议所涉及楼宇位于环庆南路XXX弄-号(该幢楼的最终楼号以有关部门核定为准)，建筑面积17235平米(最终具体面积以政府相关部门实测面积为准)。3、该楼宇用途为办公，属框架结构。4、本协议定向房间号为2#1003，面积55.9平米。第二条价格及支付方式约定，1、按建筑面积计价，单价为22,735.83元/平米。乙方意向持有办公楼的总款项暂定1,270,933元。甲方取得商品房预售许可证后自动转为购房款，双方在交付时按实测面积最终结算。2、乙方应于2016年6月28日前，向甲方支付定制意向金共计255,000元。项目符合预售条件，即甲方取得该项目之商品房预售许可证后十个工作日内，双方签署相应的商品房预售合同，补足首付款50%，385,933元，并将剩余款项63万元按银行贷款方式支付至甲方账户。第五条规划、设计变更的约定，……关于该房屋的建筑设计变更，经有关政府部门批准的不属违约，甲方不承担违约金和赔偿金。如果对乙方使用功能确有影响的，乙方可在得知变更设计后的15日内提出退房，否则视作同意变更。乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起90天内将乙方已付款退还给乙方，并按同期人民银行活期存款利率付给利息。无论乙方是否退房，甲方均不承担违约金、赔偿金及其他任何违约责任。第九条违约责任约定，甲乙双方清楚，本协议所涉楼宇，是甲方根据乙方需求而特别订制，在本协议签订后于正式商品房预售合同签订前，乙方不得以甲方未取得商品房预售许可证为由申请退房。
　　之后，原告向被告支付了定制意向金255,000元。
　　2017年3月3日，中国人民解放军94969部队向上海市浦东新区规划和土地管理局发送《关于合庆镇14-01板块项目影响战备任务事》，主要内容为“合庆镇14-01板块商业综合体项目，其中两栋楼规划设计高度为89.3米，现施工高度达60米，……现特致函商请意见如下：一、为确保我部作战任务的顺利完成，责令该项目立刻停工……
　　2017年3月8日，上海市浦东新区规划和土地管理局向合茂公司发送《关于要求合庆镇14-01地块项目暂缓施工的通知》，主要内容为，因合茂公司合庆镇14-01地块项目的建设高度……，请你司即刻暂缓项目施工，待相关部门验收协调。
　　2017年5月9日，上海市各政府部门联合发布沪建房管联【2017】400号关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见，停止审批公寓式办公项目，明确不得建设公寓式办公项目；对于已批未建的项目，要重新审图……；对于在建未售的项目，从房型设计以及水电燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收后方可销售；在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续……
　　2018年7月12日，合茂公司向绿地海岸城业主发出《通知》，载明，2017年5月至7月，上海市相关政府部门发布了一系列关于清理商改住项目的新政策。根据新政策要求，“绿地海岸城”项目将无法按照贵我双方签订的《定制协议》约定方案进行施工、销售。以上系我公司无法预测且无法改变的客观情况，因此给广大业主带来的不便，我公司在此致以深深的歉意。为防止损失进一步扩大，保护广大业主权益，我公司特制定解决方案如下：一、请业主在2018年7月31日前携带《物业定制协议》原件及身份证原件前来我公司售楼处办理退房手续。二、我司将在退房手续办理完成后5个工作日内将业主支付的定制意向金无息退还至付款账户(或业主指定账户)。并以业主实际支付的定制意向金为基数，按照年利率10%向业主支付退房补贴，退房补贴按业主实际付款时间计算。
　　以上事实，由建设工程规划许可证、物业定制协议、关于合庆镇14-01板块项目影响战备任务事、关于要求合庆镇14-01地块项目暂缓施工的通知、通知等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。
　　本院认为，原告夏济洋与被告合茂公司签订的《物业定制协议》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，应为有效。该协议明确约定，“待被告取得预售许可证后十个工作日内双方签署相应的商品房预售合同”，可见，该协议系双方为达到购房目的而订立的购房意向合同，并非原告所述的商品房预售合同。现规划部门以军事原因要求被告停止施工，且因商业项目清理整顿，被告客观上已无法进行项目规划调整并取得预售许可证，双方已无签订预售合同的可能。现原告要求解除《物业定制协议》，被告亦无异议，本院依法予以确认。被告同意返还原告已支付的意向金255,000元，于法不悖，自可准许。
　　原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条之规定，主张被告隐瞒其未取得预售许可证即与原告签约，要求赔偿预期利益损失255,000元。本院认为，双方之间仅为购房意向合同关系，并未签订商品房预售合同，故并不适用该条款，而且，从《物业定制协议》而言，可以确认签约时被告已告知原告尚未取得预售许可证，故原告该主张无事实及法律依据，本院不予支持。
　　原告要求被告支付已付的255,000元款项自2016年6月29日起至判决生效日止按年利率10%计算的利息损失。现被告自愿支付按年利率10%计算自2016年6月29日至2018年7月31日止的利息，自可准许。本案《物业定制协议》的解除，不能完全归责于被告一方，被告于2018年7月通知原告办理退房手续，已尽到诚信义务，原告要求2018年8月1日之后仍按年利率10%计息无法律依据，本院考虑本案实际情况，判决被告按中国人民银行发布的同期存款利率的标准支付自2018年8月1日至本案判决生效之日止的利息。
　　依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
　　一、解除原告夏济洋与被告上海合茂房地产发展有限公司于2016年6月28日签订的《物业定制协议》；
　　二、被告上海合茂房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告夏济洋定制意向金255,000元；
　　三、被告上海合茂房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告夏济洋利息损失(以255,000元为本金，按年利率10%的标准计算自2016年6月29日起至2018年7月31日止；以255,000元为本金，按中国人民银行发布的同期存款利率的标准计算自2018年8月1日起至本案判决生效之日止)；
　　四、驳回原告夏济洋其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,410元，减半收取计4,705元，由原告夏济洋负担1,705元，被告上海合茂房地产发展有限公司应负担3,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨晓云

书记员：袁颖丽