夏王芳与上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：夏王芳，女，1981年10月22日生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：刁钰萍，上海市浩信律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：郑建武，董事长。
　　被告(反诉原告)：上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：郑建武，董事长。
　　二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。
　　二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)夏王芳与被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司(以下简称昂然公司)、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司(以下简称闽台公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日受理，经本院审理后于2017年12月4日依法作出了(2017)沪0117民初13215号民事判决，原告不服本院上述判决，上诉于上海市第一中级人民法院，该院于2018年4月3日以(2018)沪01民终974号民事裁定书裁定撤销了本院上述判决并将案件发回本院重审。本院于2018年4月12日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2018年6月1日进行证据交换，原告及其委托诉讼代理人刁钰萍，二被告的共同委托诉讼代理人黄万春、姚晔到庭参加证据交换。审理中，二被告向本院提出反诉请求，本院受理后合并于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刁钰萍，二被告的共同委托诉讼代理人姚晔到庭参加诉讼。审理期间，依原告申请，本院委托上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东公司)对涉案房屋现值进行评估，并于2019年1月15日收到科东公司出具的上述评估委托撤回的情况说明。本案现已审理终结。
　　原告夏王芳经本院释明合同性质及合同效力后向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告昂然公司签订的《营业房使某权转让协议》于2017年7月31日解除；2.判令二被告立即返还原告已支付的购房款703,125元；3.判令二被告偿付原告以人民币703,125元为本金、以年利率5.75%为标准，自2015年4月11日起至二被告实际给付之日止的利息损失(暂计至2018年1月20日的利息为80,859元)；4.判令二被告赔偿原告无法实现购房目的的经济损失1,125,000元(按照每间商铺66,000元/年，每套住宅22,000元/年的标准计算，(66,000元+22,000元)*30年-703,125元=1,936,875元，仅主张1,125,000元)；5.判令二被告偿付原告的搬迁费20,000元；6.判令二被告承担原告为此支出的律师费15,000元。事实和理由：2015年4月10日，原告与被告昂然公司签订《营业房使某权转让协议》，约定：原告支付被告昂然公司750,000元取得本区沪松公路XXX号上海国际食品城S2区F3号建筑面积为75平方米的营业房与建筑面积为50平方米的2-501室配套用房(以下简称涉案房屋)32年的经营权和使某权。原告遂按约支付上述对价，被告闽台公司出具了收款收据，原告取得商铺经营权，并与被告闽台公司签订了《委托协议书》，约定原告委托闽台公司管理并招租涉案房屋，由被告闽台公司按国际食品城的市场统一租金价格支付给原告，委托期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。然自2017年3月起至2017年7月，国际食品城的经营活动屡受干扰，难以维持正常经营。现政府部门与房屋所有人均已发出彻底关闭食品城的通告。另查，上海种业(集团)有限公司(以下简称种业集团)于2001年12月全资出资设立上海种子繁育中心(以下简称繁育中心)。繁育中心于2002年3月取得本区沪松公路XXX号的土地使某权证，并于2005年7月取得建设工程规划许可证。2006年3月，松江区人民政府出具同意建办闽台公司批复。2007年9月，松江区地名管理办公室出具同意命名“国际食品城”的地名使某批准书。2008年10月至2009年2月，松江区公安消防支队出具验收基本合格的《建筑工程消防验收意见书》。2016年8月，相关单位均确认食品城不存在“五违”情况。2017年4月，本区泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室通告食品城于5月31日全部关闭。2017年7月，松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室通告该月底彻底关闭市场；上百个警察进驻食品城巡逻通告；种业集团在食品城拉起8月清退商户、市场关闭的横幅。据此，原告为维护其合法权益，故诉至本院，望判如所请。
　　被告昂然公司、闽台公司共同辩称：不同意原告诉讼请求。本案双方的协议终止并非二被告原因导致，是因为政府行为，故不同意返还购房款，也不同意支付利息；经济损失不存在，不同意支付；搬迁费和律师费没有依据，不同意支付。
　　同时，被告昂然公司、闽台公司提出反诉请求：判令原告返还房屋出租收益173,636元。事实和理由：因原告要求解除合同，则作为合同解除之后果，其理应将合同履行中已获之出租收益向二被告返还。
　　原告针对二被告的反诉请求辩称：2017年1月开始至今是包租期间内，没有支付租金，至今也没有支付任何费用，不存在返还问题，且原告无需返还已收取的租金；原告已另案起诉二被告请求判令被告给付原告2017年1月1日至10月15日期间的租金。
　　本院经审理认定事实如下。
　　2015年4月10日，原告与被告昂然公司签订两份《营业房使某权转让协议》。其中，一份协议约定：被告昂然公司将本区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场建筑面积为75平方米的S2区-F3号营业房的使某权转让给原告；同时，被告昂然公司将上述市场内建筑面积为50平方米的2-501室配套用房提供给原告使某。使某权转让期限为自2015年6月1日至2027年1月18日止(届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使某期限同前述转让期限；若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法履行或终止的，政府有关部门给予被告昂然公司的补偿中，与营业房和配套用房相应的补偿归原告所有(相应土地部分的补偿除外)，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还。以上附有配套用房的营业房使某权转让的总额为750,000元，于本协议签订时一次性全额付清。原告的权利和义务为：……4.如今后该营业房和配套用房能够办理产权证，则被告昂然公司在取得产权证过程中应交纳的与该营业房和配套用房相关的土地成本等税、费，由原告承担；该营业房和配套用房由被告昂然公司过户给原告的相关手续和费用由双方按政府有关规定办理和承担。如原告需暂停经营的，应提前60天书面通知被告昂然公司并委托被告昂然公司或被告昂然公司委托的公司统一对外进行招租。若原告系出于投资目的受让营业房使某权的，原告应于签署本协议时书面委托被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司统一对外招租，租金按届时闽台农产品批发市场的统一标准收取，并交给原告。原告同意承接被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司与第三方签署的与使某权转让有关的合同下的全部权利义务。原告在经营过程中，需向第三方再行转让使某权的，应向被告昂然公司递交申请，并至被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司处办理再转让相关的登记手续，及支付闽台农产品批发市场管理规定要求的手续费，即再转让费与本次转让费的溢价部分的10%。本协议终止后30日内，原告应结清费用并将营业房和配套用房清理干净后返还被告昂然公司，届时原告的人员和物品应同时搬离。自本协议终止后的第31日起，被告昂然公司有权自行处理营业房和配套用房及其内部遗留物品。违约责任为任何一方违反本协议的约定，经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议；本协议因一方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失。免责条款为因不可抗力因素，致使本协议无法继续履行的，本协议即自动终止，双方均无需向对方承担违约责任；被告昂然公司已收取的转让费不予退还，未收取的转让费不再收取。该协议另对其他相关事宜作了约定。
　　另一份协议约定：被告昂然公司将上述营业房和配套用房的使某权转让给原告，转让期限为按国家法律规定的最高年限为二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本协议是2015年4月10日双方签订的《营业房使某权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。该协议的其他约定内容与上述协议一致。
　　2015年4月10日，被告闽台公司出具收据一份，载明收到原告“S2区F3号(2-501)租金750,000元。
　　2015年4月10日，原告与被告昂然公司签订《委托协议书》。约定：原告将上述协议项下的“S2区-F3及相关配套用房”全权委托被告昂然公司代为招商、经营管理。委托期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。被告昂然公司享有自主经营管理及获得收益的权利，原告只享有被告昂然公司支付原告租金的收益权而无权参与被告昂然公司的经营管理。被告昂然公司应于每年12月1日前向原告支付当年度的租金，租金价格为被告昂然公司市场内统一租金价格的86%。原告同意被告昂然公司转委托被告闽台公司进行具体的管理工作等。
　　2017年4月始，相关职能部门通告关闭上述食品城，并于同年8月实际关闭上述食品城。
　　诉讼中，当事人确认上述营业房系由被告“包租”。2017年3月，原告将上述配套用房出租给案外人使某。同时，原告就其主张的律师费15,000元，提供委托代理合同书及发票。二被告对原告委托律师代理诉讼的事实没有异议，但对是否支付律师费问题则称不同意。
　　另查明，上述营业房及配套用房所在地块的登记使某权人为上海种子繁育中心。被告昂然公司系基于其与种业集团签订一系列协议的方式取得对涉案房屋的相关权利。涉案房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可。涉案批发市场的建立得到了相关单位的批复同意。
　　2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向繁育中心、种业集团作出松规土(2017)302号“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”。该函载明：沪松公路XXX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，繁育中心的上级公司种业集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海国际食品城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即暂停出租上述地块，收回该地块实际使某权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使某该地块等。
　　本案审理中，依原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托鉴定单位科东公司对原告曾经提出的房屋溢价损失进行司法评估，但科东认为，该评估存在以下问题：涉案房屋所在土地性质是规划的农业用地，且以农业建筑报建，而实际用途却是农业批发市场，故该实际用途存在合法性上的问题，若严格按照农业用地来评估，价值会非常低，甚至会低于原告的买入价，对买方显然不公平，且这样做也无意义。如果考虑用比较法来进行评估，也存在没有任何记录可供参考。结合该意见，诉讼中，原告遂将本案本诉诉请做了前述变更。
　　此外，诉讼中，原告明确，因二被告财务混同，被告闽台公司应与被告昂然公司承担连带责任。二被告不认可人格混同，但同意共同对外承担责任。
　　关于涉案房屋的返还，原告认为其在2017年7月31日被迫自涉案房屋迁出，自2017年8月1日起涉案房屋已经由二被告实际控制，双方的协议亦在2017年7月31日实际解除。所谓2017年10月16日原告将涉案房屋交还给二被告，是因为二被告不认可上述原告的交付时间而在诉讼中所做的交付确认。二被告为此提供了2017年10月16日由二被告与原告签署的房屋交接单。
　　再查明，原告在审理中明确提出确认原告与被告昂然公司签订的《营业房使某权转让协议》解除请求的“增加诉请申请书”于2017年9月20日送达二被告。
　　就二被告的反诉请求中，关于二被告已经向原告支付的出租收益，原、被告在审理中确认被告已经向原告支付了2015年、2016年铺面和住宅的出租收益(22,910元+7,023元+57,334元+19,952元)共计107,219元，但原告认为该已收取的出租收益无需返还二被告。二被告反诉要求原告返还的出租收益除上述2015年、2016年外还主张了2017年1月1日至10月15日止的出租收益(铺面和住宅)共计66,417元，原、被告均确认二被告并未实际向原告支付2017年1月1日至10月15日止的出租收益66,417元。但是二被告认为因为原告已经另案起诉要求二被告向其支付该段期间的出租收益，且该段期间的出租收益因原告未返还涉案房屋也给二被告造成了损失，故二被告主张原告予以返还。
　　此外，二被告提供了被告闽台公司自2009年至2016年公布的铺面、住宅、仓库租金标准的公告，原告仅对被告闽台公司于2016年11月30日所作的“《2017年度租金、管理费、押金及转让手续费收费标准》的公告”(以下简称“2017年度收费标准”)予以认可，2017年度收费标准对涉案房屋所在上海国际食品城2017年店铺、住宅、仓库的租金及管理费，押金标准及其他标准做了公示，其中玻璃房、大通道商铺租金为66,000元/年/间，小通道商铺租金为63,800元/年/间，其他商铺租金为60,500元/年/间，个别商铺加面积租金为0.6元/㎡/天；住宅楼5-7层的租金为22,000元/年/间。被告认为涉案房屋中店铺的租金标准应为60,500元/年/间再加上超出面积15.75平方米*0.6元/㎡/天，而原告在主张经济损失时以店铺租金为66,000元/年/间为标准计算后降低金额主张。
　　以上事实，由《营业房使某权转让协议》、收据、《委托协议书》、通告、照片、房地产权证、建设工程规划许可、批复、“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”、民事判决书、公告及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，首先，关于《营业房使某权转让协议》的性质和效力问题。虽然当事人对此持有不同意见，但本院认为该协议性质为房屋买卖合同。理由如下：一则，协议中并无“租赁”的字样。二则，协议约定若在2037年1月18日前出现约定情形导致无法履行或终止的，则政府有关部门给予的与营业房和配套用房相关的补偿归原告所有，已收取的转让费不予退还。若在2037年1月19日以后出现前述情形，则不予补偿，已收取的转让费不予退还。此情与房屋租赁合同的特征不吻合。三则，双方实际履约中采用的“包租”经营模式亦与租赁特征不符。另外，营业房使某权转让协议是当事人真实意思表示，不存在无效情形。虽然涉案房屋所占土地系划拨的农业服务用地，但该房屋系合法建造，并无相关法律、法规对该类房屋的买卖行为作出效力性的强制性规定，故该协议应为有效。
　　其次，关于营业房使某权转让协议之状态。鉴于双方合同履行中遭遇职能部门开展整治活动，且相关部门及被告均采取了封闭措施，导致系争合同客观上难以继续履行，在此情况下，原告行使合同解除权并无不妥，且被告对此亦无异议，故本院予以确认。至于解除时间，本院结合案情以载有解约意思表示的诉状副本送达被告之日即2017年9月20日为合同解除之日。
　　最后，关于合同解除的后果处理问题。对此，根据民事诉讼“不告不理”之原则，该问题应围绕双方诉请展开。
　　关于原告的本诉诉请。其一，原告要求退还剩余购房款并无不妥，故予以支持，但根据原告占有使某涉案房屋的年限，本院认为金额应为690,000元；至于相应的利息损失，原告的主张虽无不妥，但其主张的计算标准明显缺乏依据，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。至于起算时间，本院综合案情认为应从合同解除之次日即2017年9月21日起算为宜。其二，关于原告主张的无法实现购房目的之经济损失，其实质应为可得利益损失。而本案中，一则，二被告明知涉案房屋所占土地系划拨的农业服务用地，仍以所谓的使某权转让方式对外出售用于商业经营和人员居住，致使涉案房屋因土地批准用途与实际用途不符而被整治，最终导致合同目的无法实现而解除，二被告的行为显然存有过错；作为购买方的原告，其在缔约时应当对涉案房屋及土地性质进行审慎的审查和注意义务，而原告在明知或应当知道涉案房屋及土地性质的情况下，仍以使某权转让的方式购买涉案房屋，可见其自身对由此可能造成的合同目的不能实现之风险亦存在明知和放任的过错；二则，涉案房屋毕竟是划拨土地上所建房屋，土地性质为农业配套用地，不可能按照商用目的衡量其租金价格；三则，所谓租金收益的获取，是建立在食品城能按照以往模式运行下去的基础上才有期待可能性，而该前提显然已因整治而不具备。四则，能否获取租金收益还易受到人为、市场、政策等因素的影响，存在诸多不确定性。综合以上因素，本院酌情确定二被告赔偿原告损失406,200元。其三，关于搬迁费，合同解除后，该费用是必然要发生的费用；且原告并未就该费用充分举证，故本院难予支持。其四，律师费的主张亦缺乏合同及法律依据，亦不支持。
　　关于二被告的反诉诉请，本院认为应予驳回。一则，原告按约受领的占有给付利益，因合同解除构成不当得利的，根据“损益相抵”原则，可与同期内原告的履行利益损失赔偿请求权相互抵销。二则，原告称，其在本诉诉请中已主动将已履行期间的相关费用扣除，故在衡量返还不当得利时，此节情形也应加以考量。综上，本院对被告的反诉请求不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)夏王芳与被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司于2015年4月10日签订的《营业房使某权转让协议》于2017年9月20日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)夏王芳购房款共计690,000元并支付相应的利息(以690,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年9月21日起计算至实际支付之日止)；
　　三、被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)夏王芳损失406,200元；
　　四、驳回原告(反诉被告)夏王芳的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司的全部反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费22,296元、反诉案件受理费1,886元，合计诉讼费24,182元，由原告(反诉被告)夏王芳负担9,608元(已付)、由被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司负担14,574元(已付1,640.75元，余款12,933.25元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：朱金彪