夏红珍、刘莉与上海新华联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　(2018)沪0112民初4390号
　　原告：夏红珍，女，1965年5月29日生，汉族，户籍地江苏省姜堰市。
　　原告：刘莉，女，汉族，1990年10月8日出生，住上海市。
　　两原告共同委托诉讼代理人：吕军，上海城大律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。
　　被告：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：苏波，董事长。
　　委托诉讼代理人：顾靖，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　第三人：上海钦臣资产管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：高林，执行董事。
　　委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告夏红珍、刘莉与被告上海新华联房地产开发有限公司(以下简称新华联公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理，依法适用简易程序，于同年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理吕军、刘明，被告的委托诉讼代理人顾靖、蔡国强到庭参加诉讼。后因案情需要，本院于2018年4月18日依法追加了上海钦臣资产管理有限公司(以下简称钦臣公司)作为第三人参加了诉讼，并于同年6月14日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理吕军、刘明，被告的委托诉讼代理人顾靖、蔡国强，第三人的委托诉讼代理人戴佐江到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月7日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘明，被告的委托诉讼代理人蔡国强，第三人的委托诉讼代理人戴佐江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付按房屋总价款人民币(以下币种同)8,275,602.4元的每日万分之一点八一三计算自2017年3月1日起至被告办出大产证之日止的逾期办理房屋产权证的违约金，暂算至起诉日为375,092元。庭审中，原告明确诉请为：判令被告向原告支付按房屋总价款8,275,602.4元的每日万分之一点八一三计算自2017年3月1日起至2018年3月1日止的逾期办理房屋产权证的违约金549,134元。
　　事实与理由：原告于2016年9月14日与被告签订了购买由被告开发建造的新华联国际中心商铺的《上海市商品房预售合同》,房屋具体地址为上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号,合同规定,该房屋建筑面积116.43平方米(后实测面积为138.86平方米),房屋总价款为8,275,602.4元,交付条件为房屋竣工验收合格。合同订立后,原告依约向被告付清了全部房款8,275,602.4元,并接收了房屋。但因被告不能按期办出该开发项目的大产证,致使原告无法为所购房屋办理产权证,该房屋亦不能投入正常的商业使用即租赁、抵押、转让等。根据最高人民法院相关规定,被告应承担相应的违约责任。嗣后,就产证问题的合理解决,虽经原告与被告多次协商,被告始终敷衍、推诿,致协商未果。原告认为,被告的行为侵犯了原告的合法权益,造成了原告的投资无法得到正常回报。遂涉讼。
　　被告新华联公司辩称，不同意原告的诉请。一、大产证的办理延迟并非被告新华联公司的原因造成，被告新华联公司按国家规定及办理程序提交了相应的办证材料，因政府方面原因，某些程序发生变化，导致被告新华联公司的大产证未及时办出，系不可抗力，整个虹桥商务区在商业用房的大产证办理时间上都延迟了一年至三年，被告新华联公司尽力在办理大产证，办出大产证的时间也是最快的；二、对于原告计算违约金的基数有异议，原告实际向被告付款6,715,682.4元，不应该以原告向被告新华联公司以及第三人钦臣公司支付的所有款项之和计算；三、原告主张贷款利率上浮50%无法律依据，被告即使存在逾期办证，根据相关司法解释，也是根据中国人民银行逾期贷款利率计算上浮30%-50%，原告要求上浮50%无合理依据，在大量的生效判决中，法院认定的均为上浮30%，本案中，被告新华联公司既无主观恶意，亦无过错，不应当按照上浮50%计算；四、本案中实际交房时间是2016年12月29日，且根据合同第14条之约定，被告办理大产证后，原告办理小产证有30天的宽限期，故应按实际交付之日起120天后为违约金的计算节点；五、根据预售合同补充条款一第四条第2款约定，经政府有关部门批准的项目商业区域内公共配套设施的变更，不视为被告违约，原告不得以此为由拒绝接受该房屋、提出退房或主张其他权益，现被告为了支持政府，向政府无偿提供了5,000多平方米的公共场所，是为了满足公共利益的需要，也是为了尽快让政府批准房地产登记，反映了被告申请大产证的诚意，所以增加公共配套设施不属于被告违约，被告不应承担违约责任。综上所述，被告没有违约，现原告是可以办理小产证的，没有任何障碍，所以原告的诉讼请求没有任何依据。
　　第三人钦臣公司辩称，根据原告和被告新华联公司预售合同的约定办理大产证的义务人是被告新华联公司，办理小产证的义务人是原告和被告新华联公司，第三人钦臣公司并不是预售合同的当事人也不是办理产证的义务人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖司法解释》的规定，在交易过程中，第三人钦臣公司非出卖人，也非第三人钦臣公司原因造成小产证的逾期办理，故第三人钦臣公司对原告逾期取得小产证既无合同义务也无法定义务；二、第三人钦臣公司和被告新华联公司是包销合同关系，根据合同关系，作为被告新华联公司的销售方，承包销售98套商铺，根据与被告新华联公司的合同约定，承担所有的销售成本，销售风险，在规定期限内完成销售，将未销售部分的支付款项支付给被告新华联公司，在第三人钦臣公司承担了销售风险的同时，相应的收取了收益，56,000元/平方米是包销基价，被告新华联公司与买受人按该价格签订合同，差额部分由第三人钦臣公司收取，系包销人所获取的收益。原告实际向第三人钦臣公司支付的钱款为1,559,920元。
　　本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，被告新华联公司作为卖方(协议甲方)与第三人钦臣公司作为买方(协议乙方)签订《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》一份，合同约定：一、交易标的：乙方向甲方购买的店铺为：上海市商品房预售许可证［闵行房管(2016)预备字000087号］所登记记载的备案类型为用于销售的全部店铺(备案类型为“用于租赁”以及其他非“用于销售”的店铺不在本次交易范围内)，总建筑面积暂测为14137.75平方米。具体室号详见附件一：《上海市商品房预售许可证［闵行房管(2016)预备字000087号］》；二、总房价款：1、乙方购买上述房屋，每平方米房屋建筑面积单价为56,000元；2、根据上海市闵行区住房保障和房屋管理局预测的房屋建筑面积，乙方购买上述房屋的总房价款暂定为：791,714,000元；三、交易方式：1、乙方应于2016年5月10日前完成签署上述全部店铺的分户的正式《上海市商品房预售合同》，但乙方有权要求在2016年10月31日之前暂不进行上海市网上房地产签约备案确认；2、甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店铺变更购房人一次(未经甲方同意，乙方不得出现同一套商品房两次申请变更购房人的情况)，届时甲方根据乙方的要求与乙方指定的关联人(或第三方)按照甲乙双方签署的《上海市商品房预售合同》版本重新签订正式《上海市商品房预售合同》(但此时该套店铺应立即办理上海市网上房地产签约备案手续)，更名后的购房合同的房屋面积单价不变，必须仍然按照每平方米房屋建筑面积单价56,000元执行；2016年10月31日届满时，甲方有权将全部乙方已经签署但尚未申请将购房人变更为指定关联人(或第三方)的正式《上海市商品房预售合同》立即办理上海市网上房地产签约备案手续，乙方应无条件予以配合。
　　2016年5月26日被告新华联公司出具情况说明载明：“钦臣公司：根据新华联公司与钦臣公司于2016年5月5日签订《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》，被告新华联公司将其开发并取得预售证［闵行房管(2016)预备字000087号］用于销售的98套商铺整体出售给钦臣公司，具体门牌号：申滨路519-68/10/67/58/48/5/7/56/66/60/69/102/45/8/103/55/70-71/97/83/88/72/87/90/91/92/96/98/85/95/25/41/89/6/37/26/40/22/3/29/18/19/20/17/16/36/47/30/38/23/39/28/27/42/31/15/2/59/99/62/1/86/93/73,75/76-77/78-79/35/80-81/53/46/11/49/50/57/51/43/12/100-101/21/52/9/33/32/82号；
　　兴虹路415/421/419/423/425/411号;泰虹路424/418/426/416/428/422/420/412/410号。根据《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》，新华联公司积极配合钦臣公司出售转让该商铺，包括：现场销售、客户签约、贷款、办理产证等手续”。
　　2016年9月14日，原告(买方、乙方)与被告新华联公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：第二条乙方向甲方购买申滨路519弄《新华联国际中心》25号1层1_2层室，政府批准的规划用途为店铺。据甲方暂测该房屋建筑面积为116.43平方米，其中套内建筑面积为100.08平方米，公用分摊建筑面积为15.63方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为4.5米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为56,000元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为6,520,080元。第四条乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第五条在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总价房款的10%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除权的，应当书面通知乙方；第十条该房屋的交付必须取得建设工程竣工验收报告；第十一条甲方定于2016年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同追究甲方责任；第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房……。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的此资料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；第十四条在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。预售合同的附件一付款方式和付款期限约定：1、在签署《上海市商品房预售合同》的当日或之前，乙方向甲方按照合同确定的总房价款的20%支付首期款项计1,310,080元。如乙方在签署合同之前已向甲方支付定金，则首期款项中包含已支付相应比例的定金；2、在签署合同24日内，即在2016年10月8日前，乙方应按照合同确定的总房价款30%向甲方支付房款195万元；3、余款326万元于2016年11月14日之前,以银行按揭方式由乙方向甲方支付；3、乙方未按上述约定按时、足额付款的，应根据合同第七条约定承担逾期付款的违约责任；4、乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因(含国家调整按揭政策等)导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余房款，否则视为乙方付款违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方应按本补充协议约定承担违约责任。补充条款一约定：对本合同第二条作如下修改和补充：申滨路519弄《新华联国际中心》25号1层1_2层室《房屋土地权属调查报告》中记载的该房屋暂测建筑面积为116.43平方米。尽管如此，乙方已确认，在签署本合同前，对该房屋作了实地查看，对该房屋的实际面积、格局、分隔及状况已经有了充分的了解和认识。乙方明白及确认，该房屋的实际面积、格局、分隔及状况与包括但不仅限于该房屋的规划报建、《房屋土地权属调查报告》中对该房屋的测绘结果及图纸、该房屋的房地产权证、楼书、本合同附件二及附件六有所差异，一切以该房屋交付时的实际面积、格局、分隔及状况为准，乙方对此无任何异议；七、对房屋交付的补充约定：1、房屋交付具体时间以甲方交付通知载明的交房时间为准，乙方对此无异议。乙方应于甲方的交付通知中所规定的交接期限内到甲方指定的地点与甲方办理该商品房的交接手续。在交接商品房钥匙后，即视为将该商品房交付乙方。如甲方交付通知中所规定的交付期限届满时，乙方未到甲方指定的地点与甲方办理该商品房的交付手续，则自甲方发出的交付通知书中规定的交付期限的最后一日视为该商品房已按合同约定的标准交付予乙方。……9、乙方为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。
　　2016年11月28日，被告新华联公司取得了上海新华联国际中心商业广场项目新建项目工程的《建设工程竣工验收备案证书》。
　　2017年12月7日，案外人上海虹桥商务区管理委员会出具沪虹商管[2017]89号《关于同意先行办理虹桥商务区核心区北片区09号地块房屋初始登记的函》载明：上海市闵行区住房保障和房屋管理局：日前，该委收到新华联公司《关于新华联国际中心办理房屋初始登记的申请》，经核实：2017年5月5日，虹桥商务区核心区北片区09地块项目通过建设项目规划竣工验收，但土地核验工作中的补交地下土地出让金及调整竣工日期仍在办理中。鉴于该项目的客观需求，经该委研究同意准予下列项目先行办理地上部分房屋初始登记手续，其中办公计容面积71936.7平方米，商业(含酒店)计容面积47868.73平方米，合计119805.43平方米。1、A区办公部分(8幢：泰虹路XXX弄XXX号、XXX幢456弄25号、23幢456弄21号、22号、兴虹路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)，宾馆部分(22幢：泰虹路666、712号)；2、B区办公部分(3-7幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX幢；泰虹路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号)；3、C区已售商业部分(1幢：申滨路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号，2幢：申滨路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号，泰虹路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，兴虹路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)。同时，暂停办理下列项目合计21927.97平方米及地下部分房地产权证，待该地块土地核验后再行办理。1幢(申滨路XXX弄XXX号、XXX号、申滨路XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号)，该委将按照相关规定要求抓紧办理该地块土地核验工作。
　　2017年12月20日，涉案商铺取得不动产权证(大产证)，目前登记的权利人为被告新华联公司。
　　庭审中，被告新华联公司确认共收到原告支付的房款6,715,682.4元,被告新华联公司向原告出具相应金额的发票;第三人钦臣公司确认收到原告支付的钱款1,559,920元,第三人钦臣公司向原告出具相应金额的发票，发票中载明的事项为管理费。
　　另查明，被告新华联公司的销售人员将包括原告在内的部分购房者组建了一个名为“新华联问题协调群”手机微信群。2018年3月5日，新华联公司工作人员案外人李某某在该微信群中发出通知，将可以办理小产证的名单(包括房屋室号、业主姓名)发送在微信群内，表示需要尽快办理产证的客户可以联系公司工作人员案外人董某某。
　　针对诉请及以上事实，原告向本院提供了如下证据：
　　1、原告与被告新华联公司签订的商品房预售合同、流转表等一组，证明原告于2016年9月14日与被告新华联公司签订预售合同，合同对房屋的总价、单价、面积、房屋交接、房屋产权过户时间均作出了明确约定。
　　被告新华联公司对该份证据经质证后认为，对该证据认可，合同约定房屋的单价是56,000元/平方米。签署房屋交接书之日起15日内，双方办理过户申请手续，申领小产证。被告新华联公司的办证义务是大产证，小产证办理有前提条件，双方签订房屋交接书、原告支付相应的税款，原告何时缴纳税款是被告新华联公司无法控制的。在此情况下，原告不能以自身没有办理小产证为由要求被告新华联公司承担违约责任。小产证办理过程中按照程序办理，并非是按照合同条款计算相应的时间，具体时间是无法计算的，原告因自身原因导致小产证办理的延误，被告新华联公司无须承担违约责任。
　　第三人钦臣公司对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。
　　2、原告向被告新华联公司付款的支付凭证、发票，证明原告向被告新华联公司支付购房款6,715,682.4元；第三人钦臣公司开具的收据，证明原告支付给第三人钦臣公司款项为1,559,920元。
　　被告新华联公司对该组证据经质证后认为：被告确认收到原告支付的6,715,682.4元，第三人收到的钱款与被告无关。
　　第三人钦臣公司对该组证据经质证后认为，第三人钦臣公司确认收到1,559,920元。
　　被告新华联公司向本院提供了如下证据：
　　1、被告新华联公司与案外人上海市规划和国土资源管理局(以下简称上海市规土局)签订的《国有建设用地使用权出让合同》一份，证明签订出让合同时，尚未明确约定地下空间作为经营性使用，出让合同也约定了施工的工期，在实际工期中无法在两年内完成这个工程，这也影响了后期被告新华联公司大产证的办理。
　　2、上海市人民政府办公厅关于转发市规划国土资源厅制定的《上海市地下建设用地使用权出让规定的通知》(沪府办［2013］84号)一份，证明上海市人民政府为促进地下土地自愿的合理利用，鼓励地下空间用于经营性用途。被告新华联公司在办理房地产登记前，必须补办建设用地出让权手续，补交出让价款，因为这期间比较长，所以导致大产证迟延。
　　3、关于审定虹桥商务区核心区北片区09地块《建设工程设计方案》的决定：沪规土资虹桥许方［2013］第12号、新华联国际中心规划与建筑方案设计一组，证明经主管行政部门批复同意部分地下空间用于经营性使用。政府在出具规定后，上海市规土局核准被告新华联公司将地下总面积34,999平米作为商业使用，后附设计蓝图。
　　4、建筑工程规划许可证：沪虹桥建(2014)FAXXXXXXXXXXXXXX，证明被告新华联公司取得建筑工程规划许可证的日期是2014年11月19日。按照规定，补交出让手续、补缴出让金、测定面积后，才能取得建筑工程规划许可证，但是因为政府没有出台测定面积标准，所以就先发放了建筑工程规划许可证。
　　5、关于印发《上海市地下经营性用途建筑面积计算及分类规则》的通知一份：沪规土资执规［2015］24号，证明直至2015年1月9日上海市规土局才对“市府规定”的地下经营性建筑面积如何计算、分类作出详细规定。
　　6、2016年11月28日建设工程竣工验收备案证书一份，证明商业广场项目已经竣工验收，故2016年11月30日满足交房条件。
　　7、土地权属调查报告(测绘报告)一份，针对地上部分，证明讼争商铺(地上)于2016年12月28日已具备办理大产证的条件。
　　8、关于新华联国际中心补缴地下土地出让金的请示一组，证明自2016年12月28日至2017年3月10日，被告新华联公司一直就办理地上商铺产证与闵行区房地产交易中心沟通，但得到的回复是办不了，必须申请补交土地出让金，因此被告新华联公司向虹桥管委会提出书面申请，主动要求补缴土地出让金。
　　9、虹桥管委会工作人员孙磊通过微信向被告新华联公司的工作人员苏建民发布的通知、2017年3月17日会议纪要一组，证明针对被告新华联公司补缴土地出让金申请，虹桥管委会召集会议同意案涉地块纳入虹桥商务区核心区、补缴土地出让金并报上海市规土局。
　　10、2017年7月6日的会议纪要一组，证明虹桥管委会向被告新华联公司提出提供公共服务设施面积的要求。上海市规土局要求被告必须无偿提供公共服务设施，虹桥管委会将上海市规土局此要求转达被告新华联公司。
　　11、2017年9月19日的会议纪要一份，证明上海市规土局答复需要提供部分面积做公共服务用途，具体面积仍需进一步讨论确定。
　　12、关于新联华购物中心提供社会公共服务面积的情况说明一份，证明正式确定提供作为社会公共服务用途部分的面积。这是被告新华联公司需要向虹桥商务区规划管理处提交的，只有提交这份材料，才能办理补交出让金后续手续。
　　13、虹桥商务区核心区北片区18街坊地下空间规划评估，证明规划设计单位明确应当将地下部分空间用于公共服务设施。
　　14、关于调整虹桥商务区核心区北片区09建设用地使用权出让合同的申请一份，证明被告新华联公司于2017年11月7日向虹桥管委会提出调整土地出让合同申请，愿意签署土地出让合同，并缴纳土地出让金，但是自此之后还要对土地面积进行核验，用于确定出让合同的具体面积及出让金的具体金额，预计需要四五个月的时间，小业主为此向虹桥管委会信访，虹桥管委会才同意就已售地上部分先行办理大产证。
　　15、关于同意先行办理虹桥商务区核心区北片区09地块房屋初始登记的函一份，证明虹桥管委会致函闵行区住房保障和房屋管理局，同意就已售商业部分办理大产证。
　　16、讼争商铺不动产权证一份，证明被告新华联公司于2017年12月20日取得讼争商铺大产证的事实。
　　17、被告新华联公司委托的律师回复函一份，证明被告新华联公司于2017年7月25日已告知原告预计完成办理大产证的时间。
　　18、上海市规土局《上海市国有建设用地土地核验工作规范》一份，证明造成延期竣工的，由市或区县职能部门出具相关证明材料，经实施供地的规划土地行政管理部门认可即可，是造成产证办理延迟的原因。
　　19、上海新华联国际中心项目工期评估报告一份，证明相关产证办理滞后因政策变化造成。
　　20、微信通知截屏一份，证明2017年12月26日被告新华联公司在取得涉案房屋的大产证之后已经及时通知两原告办理小产证的事实。
　　21、虹桥管委会的会议纪要、工期评估一组，证明虹桥管委会对工期评估方式做了重大的变更，直接导致大产证的办理迟延。
　　原告对被告新华联公司所提供的证据经质证后认为：被告新华联公司出具的所有证据均无法证明被告新华联公司不存在违约情形，相反，被告提交的证据能证明其存在违约行为；对证据18的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据19的真实性、关联性均不认可；对证据21中的会议纪要真实性认可，关联性不认可，被告新华联公司迟延办理大产证的原因主要是其为了商业利益变更地下空间的规划，与原告购买的地上房屋无关；对证据20，确实存在这一微信群，但原告并不清楚本群内的内容；对证据21中的工期评估报告真实性、关联性均不认可，该份评估报告的内容与2017年8月份的“虹桥上午区核心区北片区09号、10号地块”的工期评估报告内容完全一致，原告无法判断哪一份是真实的。
　　第三人钦臣公司对被告新华联公司提供的证据经质证后认为，对证据1-19、21的真实性无异议，合法性、关联性请法院予以认定；对证据20，因第三人不在微信群内，故对该群内的聊天内容不清楚。
　　第三人钦臣公司针对其上述辩称，向本院提供如下证据材料：
　　1、《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》一份，证明2016年5月5日被告新华联公司与第三人钦臣公司就涉案房屋在内的98套店铺所签订的合同，约定由第三人包销这98套房屋并按照合同节点支付包销款项，期限是2016年10月31日要全部付清，共计791,714,000元，共分六笔支付，履行期间第三人钦臣公司有权利将98套房屋进行出售，由被告新华联公司与买受人签订预售合同。
　　原告对该份证据经质证后认为，证据的真实性无法确认，整体销售合同是被告新华联公司与第三人钦臣公司之间的合同关系，若按第三人钦臣公司陈述的，操作模式由被告新华联公司与原告按市场价格签订后按被告新华联公司约定的价格进行结算，而不是按第三人钦臣公司所述的，不符合市场上包销的模式，是被告新华联公司与第三人钦臣公司为了规避国家关于商品房价格规定所采取的一种规避模式，无法真实反映原告、被告新华联公司与第三人钦臣公司之间的法律关系，无法真实的反映本案的事实。
　　被告新华联公司对该份证据经质证后认为，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
　　2、被告新华联公司出具的情况说明一份，证明双方在签订2016年5月5日包销合同后，由被告新华联公司同意配合对外销售，签订预售合同、贷款、产证等手续都是由被告新华联公司来办理。
　　原告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性不认可，系由被告新华联公司出具给第三人钦臣公司，说明原告提供的证据中所有现场销售，客户签约，办理产证均是由被告新华联公司出面，根据被告新华联公司的指定将钱缴纳至第三人钦臣公司，再由第三人钦臣公司开具服务费发票，第三人钦臣公司并没有交接，而是均由被告新华联公司负责，被告和第三人为了规避税收，侵害了原告的利益。且原告认为第三人作为被告的代理销售商，其收取的房款就等同于被告收取的房款。
　　被告新华联公司对该份证据经质证后认为，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
　　本院结合原告夏红珍、刘莉、被告新华联公司、第三人钦臣公司对各自证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告夏红珍、刘莉与被告新华联公司、第三人钦臣公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，原告夏红珍、刘莉与被告新华联公司签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，原告作为买受方，在付清全部购房款后,其权利是取得房屋所有权，标志是取得小产证。被告作为房屋出卖方，负有向买受方即本案原告按约交付房屋及转移所有权(即协助办理小产证)的义务。根据上述合同约定，被告新华联公司应于2016年11月30日交房，被告新华联公司在办理新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)后15日，双方签署交接书，之后15日内申报、过户申请。故本院认为作为预售商品房的出卖人在约定的交房日应当取得《房地产权证》(大产证)，并与买受人办理房屋交接手续，通知买受人办理过户手续。现被告新华联公司直至2017年12月20日才取得大产证，导致逾期取得小产证，被告新华联公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告新华联公司认为由于地下经营性用途建筑面积涉及到补交土地出让金的因素，故导致了涉案项目的竣工延期，进而导致大产证的延期办理。但按照上海市规划和国土资源管理局于2013年11月8日颁布的《上海市地下建设用地使用权出让规定》，经营性用途的地下建设项目应当以出让方式取得地下建设用地使用权，并缴付出让价款，而地下经营性用途建筑面积按商业、办公、停车库、工业、仓储进行分类。被告新华联公司在实际建造过程中，进行了地下建筑的施工，其认为地下区域属于配套用房，但未进行非经营性的用途，但是在被告新华联公司实际建造完上述地下区域的建筑之后，实际却用于商业、停车等经营性用途，故这些纳入商业、办公、停车库、仓储等地下建筑面积应当计入地下经营性用途的建筑面积，由于这些地下建筑面积被告新华联公司实际是用于商业之用，并且对外出租，但是由于无法办理营业执照，进而引发了商户与被告新华联公司之间的经营纠纷，这也直接说明被告新华联公司已经将这些地下建筑面积用于了实际商业性经营。故即使之后被告新华联公司与相关政府职能部门签订了涉及到经营性用途的地下建设项目的出让合同，并且补缴相应的土地出让金，均是被告新华联公司自身的商业行为所致，并非由于相关政府职能部门的原因而导致大产证的延期办理，而且按照上海市的相关规定，对于这些进行经营性用途的地下建筑面积本身就应该签订土地使用权出让合同，并且缴纳相应的土地出让金，即使被告新华联公司最初与相关政府职能部门所签订的土地使用权出让合同中对于地下建筑面积并未明确约定，但是被告新华联公司在实际开发过程中对于经营性用途的地下建筑面积的建设，进而导致了整体项目规划的调整，理应及时与相关政府职能部门积极寻求合法合理的解决方式。综上所述，无任何证据足以直接证明系相关政府职能部门的原因而导致被告新华联公司的大产证的办理延误，本院对被告新华联公司所提出的上述辩称不予采信。
　　而依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　现本案的争议焦点为：原告支付给第三人钦臣公司的管理费是否应纳入已付购房款总额中。本院认为，虽然被告新华联公司认为其与第三人钦臣公司之间系包销合同关系，但是对于原告这样的购房人而言，对于被告新华联公司与第三人钦臣公司之间的包销合同关系，第三人钦臣公司在收取相应的钱款之时并未予以披露，原告仅以为第三人钦臣公司系被告新华联公司的销售代理公司，而按照第三人钦臣公司庭审陈述，第三人钦臣公司系作为被告新华联公司的受托人与原告方这样的购房人签署合同，至于后续的预售合同的签订，向第三人钦臣公司支付管理费，均是原告方这样的购房人履行正式的预售合同签订、支付购房款的具体行为，对于原告方这样的购房人而言，其支付给第三人钦臣公司的所谓管理费就是购房款的一部分，其向第三人钦臣公司支付的管理费名为管理费，实际就是其支付的部分房款。因此，本院认为原告以其实际支付的购房款总额8,275,602.4元作为计算逾期办理产证违约金的基数，于法不悖，本院予以支持。同时按照上述法律规定，利息的计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但原告要求以上述利息标准上浮50%作为计算依据，对此双方并未有任何书面约定或者补充约定，故本院认为应当严格按照上述法律规定的利息标准进行计算且法律规定的逾期贷款利息的标准足以弥补原告的损失。而被告新华联公司在2018年3月5日向部分小业主发出了可以办理小产证的微信通知，本案原告亦属于这些可以办理小产证的业主范围内。现原告自愿要求被告仅支付自2017年3月1日起至2018年3月1日止的逾期办理房屋产权证的违约金，于法有据，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
　　被告上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告夏红珍、刘莉以人民币8,275,602.4元为本金，自2017年3月1日起算至2018年3月1日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准计算逾期办理房地产权证的违约金。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币9,291.34元，由被告上海新华联房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：沈旺迪