夏艺与汪学健房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：夏艺，女，1971年4月21日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：葛仕晟，上海正策律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王帅，上海正策律师事务所律师。
　　被告：汪学健，男，1973年1月25日生，汉族，户籍地安徽省安庆市。
　　原告夏艺与被告汪学健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏艺及其委托诉讼代理人葛仕晟、被告汪学健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告夏艺向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的租赁合同于2018年8月27日解除；2、判令被告支付原告2018年8月20日至8月27日期间的租金1,400元；3、判令被告支付原告违约金22,400元；4、判令被告支付原告自2018年8月28日起至2018年11月12日止的房屋占有使用费35,000元(按照月租金14,000元的标准计算)；5、判令被告支付自2018年8月28日起计算至2018年11月12日期间的物业费1,450元(按照580元每月的标准，主张两个半月)。事实和理由：原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，原告将位于上海市宝山区淞宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2018年5月20日起至2023年5月19日止。根据合同约定，被告应于2018年8月8日支付第二季度租金，但被告一直拒绝支付，原告已于2018年8月27日通知原告解除合同，但直至2018年11月12日被告才搬离，故原告提出诉请如上。
　　被告汪学健辩称，同意解除租赁合同，但认为合同在2018年6月28日就已经解除，因为2018年6月28日之前，物业公司通知被告支付物业费，但是根据合同约定应当由原告支付物业费，因原告不同意支付，双方产生争议，物业曾威胁要停被告水电，不过实际没有停。被告因此在2018年6月28日停止办公，并实际于2018年11月2日搬离系争房屋，搬离当天被告和原告电话沟通，原告让被告把钥匙从门缝塞到原告公司，后应物业公司要求，被告将钥匙交给物业公司转交原告。被告租金支付到2018年8月20日，被告要求原告开具交付租金的发票后再支付后续租金，但是原告至今没有开具，故被告不同意支付之后的租金和占有使用费，也不同意支付违约金和物业费。另，被告认为当时签订合同时并非夏艺本人签字，合同应是无效的，被告保留要求原告返还被告已经支付的租金和装修费用的诉讼权利，本案中不提出反诉。
　　本院经审理认定事实如下：
　　夏艺系系争房屋产权人。2018年5月1日，夏艺(甲方)与汪学健(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由汪学健承租系争房屋，租赁期限自2018年5月20日起至2023年5月19日止；其中2018年5月20日至2020年5月19日期间每月租金7,000元，另付押金7,000元。合同4.2条约定，乙方应于每次租金到期日前7个工作日向甲方支付该房屋租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的200%向甲方支付违约金。合同5.1条约定，甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付第一批房租及押金28,000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭据。合同5.2条约定，该房屋在租赁期间内所需交纳的税、费，由甲、乙双方按照国家有关规定各自承担。该房屋租赁期间内应由甲方承担的费用有：无；应由乙方承担的费用有：水、电、网络等使用费。合同7.1条约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方应在本合同的租赁期限届满后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按双倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同9.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过0.5个月的。合同签订后，汪学健向夏艺支付了三个月租金21,000元及押金7,000元。
　　2018年8月13日，夏艺通过微信向汪学健发送催告函，要求汪学健立即支付拖欠的租金21,000元。2018年8月27日，夏艺通过微信向汪学健发送解除合同通知书，通知解除双方租赁合同，并要求汪学健立即搬离系争房屋、支付拖欠的租金。汪学健认可收到催告函及解除合同通知书，但同时通过微信回复要求夏艺提供房产证复印件及租金发票，并要求夏艺确认物业费由夏艺承担，在此基础上汪学健再支付租金。
　　审理中，夏艺表示房屋租赁合同确实并非夏艺本人签字，是夏艺委托朋友去的，但是整个租赁过程夏艺都是追认的，签订合同时汪学健已经看过产权证原件，当时并没有提出要产权证复印件。夏艺认为物业费应当由汪学健缴纳，由于汪学健不同意缴纳，物业公司找到夏艺，夏艺已经补交了物业费至2018年12月份。合同中对于开具租金发票并没有约定，后来夏艺也同意开发票，但是承租方是汪学健个人，汪学健要求开具公司的发票，才一直没有开具。关于汪学健搬离时间，夏艺确认在2018年11月2日汪学健打过电话告知其已搬离，夏艺当时表示如果搬走把钥匙放在门缝里，后来汪学健告知钥匙放在物业了。但是当天夏艺没去现场，直到2018年11月12日夏艺去现场才确认汪学健已经搬离。另，夏艺认可收到过押金7,000元，同意返还。
　　本院认为，夏艺、汪学健就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，虽然并非夏艺本人签名，但夏艺在庭审中对于由朋友代其签名的行为予以追认，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据租赁合同约定，乙方拖欠租金超过0.5个月的，甲方有权解除合同。现汪学健辩称夏艺未提供产证复印件、未开具租金发票以及未及时支付物业费，汪学健据此可不支付租金，对此本院认为，双方在租赁合同中对于开具租金发票并未做明确约定，即使存在汪学健所述的上述情形，这些原因均不能排除汪学健支付租金的义务。现汪学健确实存在拖欠租金行为，应当承担相应的违约责任。夏艺根据解除通知微信发送时间，起诉要求确认租赁合同于2018年8月27日解除，本院予以确认。夏艺要求汪学健支付2018年8月20日至8月27日期间的租金1,400元，本院予以支持。关于房屋占有使用费，现夏艺根据合同约定按日租金两倍标准主张，标准过高，本院酌情调整至日租金标准，期限支持到2018年11月2日汪学健实际搬离日，共计支持15,400元。关于违约金，合同约定按月租金的双倍支付违约金，本院综合考虑原告的损失情况、被告的违约程度，酌情确定汪学健应支付夏艺违约金7,000元。关于物业费，合同并未明确约定物业费应由汪学健支付，原告主张缺乏依据，本院不予支持。关于押金7,000元，夏艺应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告夏艺与被告汪学健就上海市宝山区淞宝路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年8月27日解除；
　　二、被告汪学健于本判决生效之日起十日内，支付原告夏艺租金1,400元；
　　三、被告汪学健于本判决生效之日起十日内，支付原告夏艺房屋占有使用费15,400元；
　　四、被告汪学健于本判决生效之日起十日内，支付原告夏艺违约金7,000元；
　　五、原告夏艺于本判决生效之日起十日内，向被告汪学健返还押金7,000元；
　　六、驳回原告夏艺其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取885元，由被告汪学健负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：郑霄含

书记员：杨  丽