大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与庞某,周某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民路20号。
法定代表人吴加伦，系该公司董事长。
委托代理人王程，黑龙江正旗律师事务所律师。
委托代理人王伟华，黑龙江正旗律师事务所律师。
被告庞某，女，现住黑龙江省。
法定代理人周某某，女，系庞某母亲，现住黑龙江省。
被告周某某，女，现住黑龙江省。
委托代理人丛府君，黑龙江丛府君律师事务所律师。

原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司诉被告周某某、庞某商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司委托代理人王程、王伟华，被告庞某法定代理人周某某及被告周某某委托代理人丛府君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月10日，被告周某某以被告庞某的名义与原告签订两份商品房买卖合同，购买原告开发的新世界时尚广场66号门市房及68号门市房，周某某系庞某的母亲，只是以庞某的名义购买两处商品房，购买两处商品房的商谈与合同签订庞某均未参与，其中66号门市房售价1500200.00元，68号门市房售价1979770.00元。按合同约定，庞某应于2014年10月10日付清全款，截至2015年10月8日被告未履行给付义务。原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请求解除原告与庞某签订的新世界时尚广场66号门市房及68号门市房两份商品房买卖合同；被告周某某、庞某给付原告66号门市房违约金15002.00元，68号门市房违约金19797.70元，合计34799.70元；本案诉讼费由被告承担，望法院依法判决。
被告周某某、庞某辩称：原告与庞某签订的两户《商品房买卖合同》是双方协商一致、自愿签订的，并且实际履行完毕。符合法律规定，人民法院应依法驳回原告诉讼请求。被告等价有偿取得原告这两户门市房，原告已经向被告交付房屋，被告已经接收，正常使用，被告的合法权益应受法律保护。原告未给被告开具购房发票，不为被告办理房屋所有权证，被告要求原告履行合同义务。
被告周某某、庞某反诉称：原告与被告于2014年10月10日签订两份《商品房买卖合同》，被告购买原告新世界时尚广场66号、68号门市房。被告向原告支付了全部购房款，原告向被告交付了这两户门市房，被告占有使用至今。按照合同第十五条约定，原告在房屋交付后360日内为被告办理房屋所有权证。现原告反悔，诉讼要求解除合同，不履行合同义务，被告被迫提出反诉，请求人民法院判令原告履行合同义务，为被告办理房屋所有权证。
原告针对被告的反诉辩称：被告没有按合同约定给付购房款，无权要求原告为其办理房屋所有权证，请人民法院查明事实，依法驳回被告的反诉请求。
原告向本院提交证据如下：
1、商品房买卖合同复印件两份（与原件核对一致，原件由原告自行取回）；加格达奇区公安局经侦大队案卷材料一份共二十九页（与原件核对一致，原件由原告自行取回），欲证明被告周某某采用胁迫方式，在被告庞某未到场的情况下，以被告庞某名义与原告签订商品房买卖合同，购买新世界时尚广场66号及68号两户门市；合同的真正签署时间是2015年1月9日；按合同约定，被告应于合同签订之日付清66号门市购房款1500200.00元，68号门市购房款1979770.00元，合计3479970.00元；原告为被告开具了收据，但截至2015年12月11日，被告尚未向原告交付66号及68号门市购房款；被告已逾期付款超过60日，按合同约定，原告有权解除合同，并要求被告按应付款1%标准向原告支付违约金，66号门市违约金15002.00元，68号门市违约金19797.70元，合计34，799.70元；被告周某某借用被告庞某的名义与原告签订的商品房买卖合同，二被告应承担连带赔偿责任；
2、承包经营合同1份共3页（原件经当庭核对，由原告自行取回），欲证明被告周某某与原告2014年8月7日签订的承包经营合同第9条规定，被告周某某销售的商铺和门市房，由原告向被告周某某支付2%的佣金。
以上证据经庭审质证，被告对证据1的质证意见为：合同签订的时间是2014年10月10日而不是2015年1月份，这两份合同从形式到内容都符合法律规定，是双方协商一致自愿签订，并且有多人在场，不存在任何胁迫行为，因此该合同合法有效，不存在法定的解除情形；合同签订后原告与被告及时结算了合同购房价款，以被告周某某替原告销售房屋和催收欠款，比例提成资金，抵偿了这两户房屋的购房款，因此原告为被告开具现金收据，办理了财务结算，周某某等价有偿取得该房屋，取得形式合法有效；原告已经向周某某交付房屋，周某某占有并使用，不存在法定和约定的解除条件；调查笔录中关于购房合同形成的时间及地点在场人及履行合同签订和购房款结算的过程有关人员的证实都是真实的，因此公安机关认定双方签订合同都是在多人在场的情况下自愿签订的，不存在胁迫和违法情形，因此不构成刑事案件，决定不立案侦查。对证据2的质证意见为：合同是真实的，但是第9条规定的门市房提成佣金比例不适用本案争议的房屋销售及提成，因为该合同约定的条件是周某某承包商场之后对于尚未卖出的门市房和商铺的销售，由周某某帮助销售可以收取2%的佣金，超出约定的价款部分周某某可以分配30%，而本案争议的是新世界建成后的全部住宅及门市商铺的销售，与这份合同中约定的未销售的门市和商铺范围不同。
被告向本院提交证据如下：
1、商品房购房合同复印件2份共33页，欲证明原被告于2014年10月10日签订了商品房买卖合同，原告将位于加格达奇区人民路20号新世界时尚广场66号门市及68号门市出售给被告，合同签订后原告即向被告交付了房屋，被告实际占有并使用，合同真实有效并履行，不能解除；
2、票据8份（原件经当庭核对，由被告自行取回）；4份领房单（原件经当庭核对，由被告自行取回）；文明入住保证书各2份（原件经当庭核对，由被告自行取回），欲证明2014年10月5日和2014年10月10日被告分别向原告缴纳了2户门市房的购房全款3479970.00元，2015年1月8日又分别为两户门市房缴纳了电费、供暖费，共26031.00元，完全履行了交款义务，等价有偿取得该房屋，并与原告办理了房屋入住手续，因此原告所称的被告无偿取得该房屋没有事实依据；
3、吴兴华本人所写的承诺书，欲证明在新世界时尚广场建成完工后，吴兴华准备委托周某某帮助销售房屋，并且承诺按照实际的销售回款和催收原欠款总额的10%给周某某提成分红，这是吴兴华准备担任大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司法定代表人之前，为了筹备房屋销售事项等给周某某出具的承诺书；
4、大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司股东会决议复印件、该企业营业执照副本复印件，欲证明2014年9月16日，伦泰公司股东会议决定选举吴兴华为公司执行董事及法定代表人，免去吴加伦公司执行董事法定代表人，根据股东会议变更后的核发的营业执照，证实吴兴华2014年9月16日开始担任伦泰公司的法定代表人，先前为销售房屋给周某某出具的承诺书得以生效并实际履行；吴兴华是该公司的法定代表人，他因工作原因履行职务出具的书面承诺是代表该公司的行为，产生的民事法律责任由该公司承担；
5、全国企业信用信息公示系统查询的大兴安岭伦泰开发有限责任公司公开登记资料，欲证明2015年2月10日该公司将企业法定代表人由吴兴华变更为吴加伦；在2015年2月10日前吴兴华作为该公司的法定代表人与周某某签订的商品房买卖合同，办理的提成款结算出具的财务收据和承诺书，都是法定代表人的职务行为，都是合法有效的，由此产生的民事法律责任都应当依法由该企业承担；
6、房屋销售汇总表复印件25张，总金额44103801.00元，欲证明2014年8月-2015年1月周某某为原告销售门市房及商铺部分汇总表，按约定的10%提成原告应当向被告周某某支付440余万，而实际两户门市房的抵偿款才3479970.00元，远远没有达到10%的提成；
7、2015年6月13日原被告之间签订的结算确认书复印件，欲证明确认到2015年6月12日原告还欠被告垫付款11万，截止到2015年6月13日原、被告间所有的往来账目全部结清，由双方单位盖章确认，证实被告不拖欠原告购房款，原告的诉请没有根据。
以上证据经庭审质证，原告对证据1的质证意见为：合同的真正签署时间是2015年1月9日，是被告周某某在原告处强行购买的，采用胁迫的方式，按合同约定被告应在合同签订之日起给付原告购房款3479970.00元，但截至2015年12月11日被告尚未缴纳购房款，故被告违约，要求解除合同并由被告交付违约金，合同双方的义务是原告交付房屋被告给付购房款，从被告代理人所述恰恰证明了原告已经履行了合同中的交付房屋义务，被告却未履行给付购房款的义务，被告构成了实际违约，所以要求解除合同，被告向原告支付违约金。对证据2的质证意见为：2014年10月5日的购房定金2份收据、2014年10月10日购房尾款2份收据，真实性、合法性、关联性均不认可，收据的开具时间是2015年1月9日；被告没有真正的交付定金和购房款，所以收据不具合法性，对取暖费、电费4份收据需要核实后出具书面意见，上述质证意见在加区公安局所做的询问笔录中都可以予以证实；领房单和入住单真实性无异议，证明原告已经履行交房的义务。对证据3的质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可，依据2015年8月15日周某某在加格达奇区公安局作的笔录其自称的按10%-15%的提成没有任何合同协议和欠条，此份承诺书与其笔录矛盾；承诺书承诺人吴兴华应当庭出庭作证，没当庭出庭作证不应当作为定案依据；此份承诺从形式上看系吴兴华个人行为，与原告公司无关。与本案没有关联性。如被告确定提交此份证据，原告要求法庭核实证据的真伪，并追究相应责任。对证据4的质证意见为：真实性无异议，但是对证明的问题不认可，吴兴华的个人承诺与公司无关，与本案没有关联性，吴兴华向被告周某某所出具的承诺书仅代表其个人的意见，因承诺书上并没有加盖公司公章，并且也没有出具伦泰公司委托吴兴华向被告做出承诺的委托书做出承诺，另外该份承诺书上为两种笔体所书写，两种笔体书写的颜色及书写工具也不是一种，在后面所书写的日期仅写了9月7日并没有年份，所以对该份承诺书的真实性都无法确认。吴兴华与被告周某某之间做出的承诺只能约束吴兴华与被告双方约束不了原告，与原告也不存在任何的关系，原告不承担任何责任；依据被告周某某与原告2014年8月7日签订的承包经营合同第9条规定，被告周某某销售的商铺和门市原告向被告周某某支付2%的佣金。对证据5的质证意见为：对公开信息的真实性无异议，对证明问题不认可，商品房买卖合同、财务收据及承诺书的质证意见与之前的质证意见相同。对证据6的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对销售总额系周某某自行统计，不具有证明力；关于10%提成比例没有依据；销售提成款与本案没有关联性，不是同一个法律关系，本案系商品房买卖合同纠纷；这份证据的第2页个人佣金表可知销售提成的比例是0.12%。对证据7的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但是对证明问题不认可，该确认书明确写明到2015年6月13日周某某（即大兴安岭新世界有限公司）垫付的一切款项及所有垫付的款项账目内账目全部结清，此部分费用与本案没有任何关联，不能证实被告已给付原告购房款；这份合同所对账的双方是新世界有限公司与原告而并非是本案的被告与原告，所以该份证据不能证明被告的主张。
经审理查明：被告庞某xxxx年xx月xx日出生，被告周某某系庞某的母亲。2015年1月9日，周某某代表庞某与原告签订了两份商品房买卖合同，合同约定被告庞某购买加格达奇区新世界时尚广场66号、68号门市房，上述两份合同上记载的签订日期均是2014年10月10日。合同约定新世界时尚广场66号门市房建筑面积115.40平方米，每平方米13000.00元，总金额1，500，200.00元，付款方式为一次性付款，于2014年10月10日付清全款。新世界时尚广场68号门市房建筑面积152.29平方米，每平方米13000.00元，总金额1979770.00元，付款方式为一次性付款，于2014年10月10日付清全款。上述两份合同第七条均约定了买受人逾期付款的违约责任：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。2015年1月9日，原告为被告周某某出具了四份收据，其中两份收据上记载的日期为2014年10月5日，内容分别为原告收到66号门市房及68号门市房定金各500000.00元；另两份收据上记载的日期为2014年10月10日，内容分别为原告收到66号门市房尾款1000200.00元及收到68号门市房尾款1，479，770.00元。2014年10月20日，被告庞某收到原告提供的66号门市房、68号门市房文明入住保证书。2015年1月8日，被告庞某收到原告出具的新世界时尚广场66号门市房领房单，该领房单上载明，业主已将66号门市房供热费10963.00元及电费300.00元交清，请物业公司给付办理交房手续。2015年1月8日，被告庞某收到原告出具的新世界时尚广场68号门市房领房单，该领房单上载明，业主已将68号门市房供热费14468.00元及电费300.00元交清，请物业公司给予办理交房手续。
另查明：原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司于2012年8月16日成立，营业期限2012年至2022年8月15日，类型为有限责任公司，经营范围房地产开发、销售、房屋租赁。2014年9月16日，原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司法定代表人由吴加伦变更为吴兴华，2015年2月10日，原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司法定代表人由吴兴华变更为吴加伦。2014年8月7日，原告与周某某签订了一份承包经营合同，承包经营范围：新世界内的1、2、3层商场；商场尚未销售的门市房；商场和住宅的物业管理、保安、保洁、维修、维护等。承包期限为返租起算开始三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同特别约定，周某某承包经营尚未销售的商铺、门市房及为承包经营的所有商铺和门市房，经原告与周某某协商，原告监管，周某某负责销售，原告可以协助销售，周某某销售的商铺、门市房原告向周某某支付2%的佣金，超出双方约定的价款部分，原告与周某某按三、七比例分配，原告占七，周某某占三。
还查明：2015年8月7日，吴兴华到加格达奇区公安局经侦大队报案，吴兴华声称，原告开发的加格达奇区新世界广场66号、68号门市房，在吴兴华任原告法定代表人期间，被周某某采用暴力、威胁等手段，强行购买了新世界广场的66号、68号门市房，并签订了合同，出具了正规的收据，但是到现在为止，周某某未交付任何房款，也不退房子，占为已用，所以吴兴华要求公安机关追究周某某的责任，挽回原告的损失。为此加格达奇区公安局经侦大队办案人员对吴兴华做了一份询问笔录，笔录中吴兴华承认自2013年6月份开始与周某某同居，但自2014年8月份与周某某的关系因生意及琐事就不好了。在笔录中吴兴华承认签订的新世界时尚广场66号门市房及68号门市房购买合同的实际时间是2015年1月9日，不是2014年10月10日，出具的接收购买门市房的定金及尾款收据，也是2015年1月9日开的。因为2015年1月8日，吴兴华的家属来加区了，吴兴华想尽快与周某某脱离关系，无奈之下与被告签订的购买新世界时尚广场66号门市房及68号门市房的购买合同。并同意以成本价出售给周某某。签订合同后，虽给周某某出具了收到购房款现金的收据，实际上并未收到定金及尾款。在笔录中，吴兴华认为与周某某签订的合同是在无奈情况下签订的，应当废除。
2015年8月15日15时30分至2015年8月15日17时35分，加格达奇区公安局经侦大队办案人员对周某某做了一份询问笔录，笔录中周某某认可自2013年5月份与吴兴华是同居关系，并且周某某与原告签订的新世界时尚广场66号门市房及68号门市房的购买合同实际签订日期为2015年1月份，出具收据的时间一个是2014年10月5日，一个是2014年10月10日。周某某在笔录中认可没有实际向原告交付收据中记载的款项，这是因为原告欠被告周某某销售房屋的佣金，而原告是用这两个房屋价值冲抵欠被告的佣金。笔录中周某某认为，因与吴兴华是同居关系，合作期间，周某某与吴兴华就没有签订协议，当时和吴兴华口头约定，凡是周某某与吴兴华合作期间收的钱就给周某某15%的佣金。加格达奇区公安局经侦大队认为该起案件是民事纠纷，未予立案。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行合同义务。本案中，被告庞某在签订合同时，尚未满18周岁，由庞某的母亲代其签订商品房买卖合同，双方对此均无异议，双方均具有签订合同的主体资格。虽然原、被告房屋买卖合同签订的实际时间与合同上记载的时间不一致，但原告未提供证据证明原告是在被告的胁迫下签订的，应认定为这是原、被告双方自愿达成的交易安排，不影响合同的成立及效力，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容、形式均合法，且不违反法律强制性规定，是有效合同。从原、被告签订的商品房买卖合同上看，原、被告对房款的履行方式进行了约定，且原告收到了被告的定金及购房款，并向被告出具了正规的定金收据及购房尾款收据，但庭审中，原告否认收到了被告的定金及购房尾款，被告也承认未向原告支付定金及购房尾款，而是用被告为原告销售房屋回款及催收回原欠款总额的10%提成来抵偿购房款，这实质是债权的抵消。如果双方约定的这种抵消符合法律要件，那么就应当予以认可。否则，即使双方有约定，在实际中这种约定也不会产生法律约束力。从本案的实际情况看，本案中的抵消不能成立。理由是，本案中的抵消属合意抵消，而合意抵消的本质特征要求用于抵消的债权必须是合法债权，违法债权不能成为抵消债权。本案中，被告用于抵消的债权是被告为原告销售房屋的佣金或提成，这要求原告与被告就房屋销售及如何支付佣金或提成有合同约定，现被告主张原、被告有合同约定，并向本院提交了一份有原告前法定代表人吴兴华出具的承诺书作为依据。该承诺书上并未盖有原告公司的印章，也没有原告的名称及住所，该份承诺书即使是真实的，也不能就此认定是原告对被告所做的承诺，对原告亦无合同上的约束力，所以被告所称的与原告的购房款已抵消的主张不能成立。原告已向被告交付了合同约定的房屋，但被告既未实际给付原告合同约定的购房款，与原告购房款已抵消的主张也不成立，被告存在违约行为，根据合同约定，被告给付购房款逾期超过60日，原告有权解除合同，本案中，合同约定的给付时间是2014年10月10日，但合同的实际签订时间是2015年1月9日，原告的违约日期应以实际的签订合同日期为准，即使如此，至原告起诉时，被告未给付购房款也已超过60日，故原告主张解除与被告签订的两份商品房买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应将加格达奇区新世界时尚广场66号、68号门市房清空并归还原告，原告应将被告交付的物业费及电费合计26031.00元返还给被告。原告向被告出具了收到定金及购房尾款的收据，是原告前法定代表人吴兴华因与被告周某某有较为亲密的个人关系，在未实际收到合同约定的购房款的情况下出具的，此瑕疵行为是原告工作人员造成的，故原告要求被告支付违约金的主张本院不予支持。
被告未实际向原告支付购房款事实清楚，与原告的购房款已抵消的主张亦不成立，故被告要求原告履行合同义务，为被告办理新世界时尚广场66号、68号门市房所有权证的反诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与被告庞某于2014年10月10日（实际签订日期为2015年1月9日）签订的购买新世界时尚广场66号、68号商品房买卖合同；
二、被告庞某、周某某将加格达奇区新世界时尚广场66号、68号门市房清空并归还原告；
三、原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司返还被告庞某物业费及电费合计26031.00元；
四、驳回原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告庞某、周某某的反诉请求。
本诉案件受理费770.00元（原告已预交），由被告庞某、周某某负担100.00元，原告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司负担670.00元；反诉案件受理费100.00元，由被告庞某、周某某负担。
以上有履行内容的判项应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。

审判长 李明站
代理审判员 李季
人民陪审员 赵玉凤

书记员： 徐英娇