大连万象美物业管理有限公司唐某新华联分公司与唐某悦豪物业服务有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告：大连万象美物业管理有限公司唐某新华联分公司，住所地唐某市路南区新华联广场6号楼负一层物业服务中心。
负责人：李传玉，职务：总经理。
委托诉讼代理人：赵红梅，河北尚悦律师事务所律师。
被告：唐某悦豪物业服务有限公司，住所地唐某路南区国防道6号。
法定代表人：王永红，职务：总经理。
委托诉讼代理人：王建军，河北德硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程章义，男，系该公司员工。

原告大连万象美物业管理有限公司唐某新华联分公司（以下简称“万象美新华联分公司”）与被告唐某悦豪物业服务有限公司（以下简称“悦豪物业”）合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万象美新华联分公司的委托诉讼代理人赵红梅、被告悦豪物业的委托诉讼代理人王建军、程章义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万象美新华联分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告依照约定移交唐某市路南区新华联广场小区物业档案资料即供水、供电合同、2017年度消电检报告及明细台账、2017年1月1日至2017年10月31日的电费台账、电梯合格证5个（12号楼花样年华KTV北梯、南梯、12-D西梯、颐和悦馆客梯、货梯；2.要求被告支付预收的物业费700541元、车位管理费168005.5元，各种物业设备设施维修费（门禁系统32880元、楼宇对讲系统220443.12元、监控系统183356.31元、道闸一进一出50135元、230块地下室电表安装服务费172932.33元（500000665*230），共计1528293.26元，并以1528293.26元为基数支付自2017年11月1日至实际给付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；3.判令被告对双方已经达成支付协议的82624元按银行同期贷款利率支付2017年11月1日至实际给付之日即2018年3月22日的利息1417.69元；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告原系唐某新华联广场小区的前期物业服务公司，服务期限至2017年10月31日。2017年11月1日，原告与唐某市路南区广场街道办事处签订了新华联项目物业服务合同，负责该小区物业管理工作。接手后，就被告前期管理过程中产生的诸多问题，原告、被告、唐某市路南区广场街道办事处以及唐某新华联置地有限公司多次召开对接会议，并形成书面《会议纪要》及附件。会议纪要及附件确定了被告前期物业管理中导致的小区物业问题，确定了责任方以及解决方案，主要涉及如下内容：被告应提供2017年度消电检报告；关于监控问题，监控维修或安装费用由被告承担；门禁系统损坏维修或更换费用由被告承担；门禁、监控、道闸和楼宇对讲系统是被告维修保养不及时造成。关于预收物业费等，被告应当先行将预收物业费、车位管理费预收款、电费明细给付原告；电梯合格证问题，所有补开电梯产品合格证产生的费用均由被告承担；此外，被告应当将小区的消防资料、电梯合格证、客户资料等法律明文规定的所有承接查验资料移交原告。纪要还规定，所有由被告前期管理导致的维修项目均由被告先行将维修款支付给原告。此后，原告按照会议纪要要求，就存在的问题进行区分，逐一做了市场三方比价或招标会并将结果致函被告，但被告仅履行了会议纪要确定的部分义务，致使新华联项目在被告管理期间遗留的问题绝大部分仍未得以解决，严重损害了广大新华联业主的合法利益，也严重影响了原告的正常经营管理。为此，为维护原告及广大业主的合法权益，原告诉至人民法院。
悦豪物业辩称，首先程序部分，原告主体不适格，理由如下：首先，新华联小区新受聘的物业服务企业为大连万象美物业服务有限公司，而本案中原告为万象美新华联分公司，虽然后者为前者的分支机构，但从法律地位来讲，不能直接代替前者起诉。另万象美新华联分公司成立于2017年11月13日，而大连万象美物业服务有限公司与唐某市路南区广场办事处签订物业服务合同的时间为2017年10月31日，即原告在大连万象美物业服务有限公司与广场办事处签约时主体尚不存在，原告未与广场办事处签订过任何物业服务合同，其不具有原告主体资格。再次，根据《唐某市物业管理条例》第二十二条“物业服务企业应当具有独立的法人资格。”而本案中的原告明显不具备法人资格，其仅系万象美公司的分支机构，不能作为独立物业服务企业从事相关独立项目的物业服务，更无权以自己的名义提起诉讼。再次，原被告之间不具有任何法律关系，被告作为前期物业服务公司系与地产公司签订协议，后依法退出物业管理。而大连万象美物业服务有限公司系与广场街道办事处签订的物业服务合同，被告与大连万象美物业服务有限公司无直接合同关系，无合同义务。而原告作为大连万象美物业服务有限公司分支机构更无权向被告主张合同权利。被告认为，大连万象美物业服务有限公司应该向广场街道办主张合同权利，后由广场街道办向被告提出配合要求，被告将其中合法合理的要求交由广场街道办事处，再由广场街道办事处交给大连万象美物业服务有限公司。本案中原告不能代表万象美公司，更无权向被告主张合同权利。最后，大连万象美物业服务有限公司仅是基于物业管理合同进行物业管理，其无权代表新华联小区业主进行起诉，不能证实其起诉行为经过了小区业主的同意，而且即便起诉亦应该以新华联小区的业主的名义起诉。就实体部分而言应驳回原告诉讼请求，就原告的三项诉请，被告没有任何给付义务，另外就原告提起的第一项诉请，被告认为其诉请没有事实及法律依据，被告因受广场街道办的指定，将上述材料中的绝大部分交付给原告，仅有三部电梯的合格证尚在被告处，被告可将上述合格证交付给广场街道办。对于预收的电费台账，被告没有义务将上述台账交付给原告。另原告亦未明确该项诉请中的具体材料，原告应当予以细化明确。对于第二项诉请，原告没有列明其所组织的维修设备设施的范围、明细是否合理、是否属于大修基金范围、是否属于地产公司交付时既有问题、是否属于正常磨损、是否属于被告管理不当等等原因，被告认为对于该项诉请被告应对因管理不当而致设备设施损坏承担责任，其他的都不应向被告主张。而现有证据不能证实系被告管理不当而产生损坏，故被告不应就原告此项诉请承担责任。对于第三项诉请，原被告之间没有支付协议，被告也从未承诺将相关款项给付原告，已经着手将款项退还给业主，且原告也未取得业主同意将上述款项交由原告的许可，且原告无权要求。
本院经审理认定事实如下：被告原系为唐某市新华联广场小区提供物业服务的物业公司。2017年10月31日，原告与路南区广场街道办事处签订《物业委托合同》，自2017年11月1日起，由原告为唐某新华联广场小区提供物业服务。该合同约定，唐某市路南区广场街道办事处在唐某市新华联广场未成立业主委员会的前提下，通过社会公开招标、市物业协会专家公开评审的方式将唐某新华联项目交由大连万象美物业管理有限公司实行物业管理。在该合同签订后，原告按照物业交接办法自行组织与被告悦豪物业、唐某新华联置地有限公司进行相关交接工作，唐某市路南区广场街道办事处负责协调上述三家公司。原告提供的物业管理服务包括物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；物业装修装饰的安全性能、垃圾清运等管理服务，物业档案资料的管理；其他物业管理服务的事项。就新旧物业公司交接事宜，在唐某市路南区广场街道办事处的协调下对消防问题、电梯问题、预收物业费、门禁以及监控系统，地下室电表、道闸问题等形成会议纪要。其中会议纪要就监控系统问题、门禁系统问题明确系因被告悦豪物业维护保养不到位所致，由此产生的维修费用由悦豪物业承担。就剩余230块电表物料采购及安装费明确在新华联置地已经将该笔费用结清给被告悦豪物业的基础上，由悦豪物业将剩余费用转账给原告。就预收物业费以及地下车库车位明细台账问题明确将清单中预收款项打款至原告指定账户，如出现差异双方物业及业主共同核对处理。因会议纪要涉及的主要问题没有得到有效的解决，原告多次采取向被告发函的方式与被告进行沟通。被告亦向原告回函，其中关于涉及本案诉讼请求中的电梯合格证问题，其主张系因唐某新华联置地有限公司未向悦豪物业移交。关于道闸系统系因施工单位一直未能彻底解决问题，应与唐某新华联置地有限公司协调解决。关于监控系统，其建议启动住宅专项维修基金进行升级改造。关于楼宇对讲问题厂家以工程款未结算等理由导致未能彻底维修解决。关于门禁系统问题系因唐某新华联置地有限公司交接时园区门禁未配置到位。关于原被告之间的物业资料，仅剩余供水供电合同、2017年度消电检报告及明细台账、2017年1月1日至2017年10月31日的电费台账、电梯合格证5个（12号楼花样年华KTV北梯、南梯、12-D西梯、颐和悦馆客梯、货梯没有交接。关于门禁系统的维修价格32880元系经询价后，最终于2018年3月16日政府会议纪要予以确定。被告预收物业费700541元、车位管理费168005.5元尚未交接给原告。2018年3月2日，原被告双方就损坏停运电梯4台、生活水泵房损坏的水泵一台及损坏的消火栓配件的维修费用按照有关会议精神，经原被告协商一致，电梯维修报价为53964元、生活水泵房损坏的一台水泵维修报价为9600元、消火栓损坏的配件按照原告提供的明细维修报价为19060元，上述款项由被告支付给原告，原告委托单位进行维修，该笔款项原被告双方已经结清。另查明，原告成立于2017年11月3日，大连万象美物业管理有限公司授权原告负责小区物业接管后涉及与悦豪物业的所有事宜，包括但不限于查验资料的交接、设备设施维修费用的洽商和维权、诉讼等。因原被告在涉及物业档案资料即供水、供电合同、2017年度消电检报告及台账、2017年1月1日至2017年10月31日电费台账、电梯合格证以及各项物业费用（预收物业费、车位管理费、门禁系统、楼宇对讲、监控系统、道闸一进一出、230块地下电表安装费用）的交接存在争议，形成诉讼。

本院认为，根据《物业管理条例》第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”从本案查明的事实看，被告悦豪物业移交了部分资料，尚未完成该小区物业管理所需全部资料的移交手续，且该小区尚未成立业主委员会，被告作为物业服务的移交人应将物业资料交付物业服务接收人即原告，故原告要求被告移交供水、供电合同、2017年度消电检报告及明细台账、2017年1月1日至2017年10月31日的电费台账、电梯合格证5个（12号楼花样年华KTV北梯、南梯、12-D西梯、颐和悦馆客梯、货梯的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就原被告物业交接问题，在唐某市路南区广场街道办事处的协调下，形成了书面会议纪要。政府会议纪要作为政府记载、传达会议情况的公文，虽不同于当事人之间设立法律关系的协议书，但会议纪要作为对会议所议定事项的概要纪实，能够反映出参会各方对于议定事项的主观态度和意见，且双方已经通过会议纪要这一载体，明确表达出双方已经达成一致的意思表示，该意思表示明示、确定、可执行，故可以认定会议纪要具备了民事协议所具备的条件，在此情况下本案中涉及的会议纪要对各方当事人均具有法律约束力。关于原告要求被告返还的预收物业费700541元以及车位管理费168005.5元,该数据被告认可，且该费用尚未退还各业主。现因涉及新旧物业服务公司交接，根据会议纪要精神，该笔费用应由被告交还给原告，故原告该项诉讼请求理据充足，予以支持。关于原告主张的门禁系统维修费用32880元，2017年11月8日以及2017年11月22日会议纪要中明确了门禁系统损坏系被告悦豪物业维护保养问题，由原告先行垫资进行维修，所需费用由悦豪物业负担，且关于门禁系统的维修安装费用32880元，系经通过询价并最终通过2018年3月16日会议纪要确认，故对该费用本院予以支持。被告提出的门禁系统应由原告向唐某新华联置地有限公司主张的抗辩，理据不足，不予支持。关于原告主张的监控系统维修费用183356.31元，2017年11月8日以及2017年11月22日会议纪要中明确了现有监控问题由于被告维护保养不到位导致，由原告负责维修，由此产生的一切费用由被告悦豪物业负担。原告按照会议纪要要求通过三方比价方式确定监控系统最低维修报价为183356.31元，该主张理据充足，予以支持。关于原告主张的230块地下电表安装服务费172932.33元，根据2017年11月22日会议纪要，被告认可新华联置地已经给付悦豪物业665块电表的维护服务费500000元，原被告双方亦认可每个电表的费用相同，且原告自行对剩余230块电表的维修费按照500000元÷665块×230块即172932.33元主张，理据充足，予以支持。被告提出原告主张的维修费用应该启动大修基金，但被告未举证证明上述设备的维修费用属于住宅专项维修基金应承担的范围，故对被告该主张不予支持。关于原告主张的楼宇对讲维修费用220443.12元以及道闸一进一出维修费用50135元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据谁主张谁举证的原则，原告应举证证明上述设施设备已经损坏，且设施设备损坏系因被告不履行或者不完全履行管理职责引起的。因上述会议纪要中对上述两项设施设备损坏的原因未予以明确，且根据原告现有证据，本院无法确定被告悦豪物业在服务期间是否存在违约行为、违约行为与损害后果之间是否存在因果关系以及因果关系大小，故本院对原告该两项诉请不予支持，原告可待证据充足后另行主张。综上，对原告主张的门禁系统32880元、监控系统183356.31元、230块地下室电表安装服务费172932.33元、预收物业费700541元、车位管理费168005.5元，共计1257715.14元，理据充足，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，被告未给付上述费用构成违约，应当对原告承担赔偿损失的违约责任，且原告要求按照银行同期贷款利率的标准确定损失是相当于被告违反合同约定可能造成的损失，原告要求获得该可得利益符合法律规定。但原告要求自2017年11月1日起计算与法不符，应自2017年11月22日即会议纪要确定相关预收费用以及相关维修费用由被告给付原告起开始计算至实际给付之日止。关于原告主张的被告对双方已经达成支付协议的82624元按银行同期贷款利率支付2017年11月1日至实际给付之日（2018年3月22日）的利息1417.69元，因双方就协议中涉及的相关设施的维修费用于2018年3月2日达成协议，且该协议中亦未约定该维修费用的给付时间，应视为签订协议日为款项清偿日。作为有履行义务的被告虽主张其于2018年3月21日给付上述款项，但其未提交证据予以证实，应承担举证不能的后果，故应以原告主张的2018年3月22日视为款项交付日。综上，被告应自2018年3月2日起至2018年3月22日止以82624元为基数按照银行同期贷款利率计算利息为206.79元（82624×4.35%÷365×21）。关于被告提出的原告不具备诉讼主体资格的主张，原告虽系大连万象美物业管理有限公司的分公司，但其经过登记并领取了营业执照，亦获得了总公司的授权，具备了参加诉讼的条件，故被告该主张理据不足，不予支持。关于被告提出的被告与大连万象美物业管理有限公司之间无直接合同关系，无合同义务且原告作为大连万象美物业管理有限公司的分支机构更无权向被告主张合同权利的主张，因涉及新旧物业公司交接，且在唐某市路南区广场街道办事处的协调下形成了会议纪要，该会议纪要确定了原被告之间的相应的权利义务关系，故该主张理据不足，不予支持。关于被告提出的原告无权代表新华联小区业主进行起诉，不能证实其起诉行为经过了小区业主的同意，因新华联小区存在没有成立业主委员会的现实情况，故被告该主张理据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《物业管理条例》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:

1被告唐某悦豪物业服务有限公司于本判决生效后十五日内向原告大连万象美物业管理有限公司唐某新华联分公司移交唐某市路南区新华联广场小区供水、供电合同、2017年度消电检报告及明细台账、2017年1月1日至2017年10月31日的电费台账、电梯合格证5个（12号楼花样年华KTV北梯、南梯、12-D西梯、颐和悦馆客梯、货梯；
2被告唐某悦豪物业服务有限公司于本判决生效后十五日内给付原告大连万象美物业管理有限公司唐某新华联分公司预收车位管理费168005.5元、预收物业费700541元、门禁系统维修费用32880元、监控系统维修费用183356.31元、230块地下室电表安装服务费172932.33元，以上合计1257715.14元，并以1257715.14元为基数自2017年11月22日起至实际给付之日止按照银行同期贷款利率支付利息；
3被告唐某悦豪物业服务有限公司于本判决生效后十五日内给付原告大连万象美物业管理有限公司唐某新华联分公司逾期履行支付协议的利息206.79元；
4驳回原告大连万象美物业管理有限公司唐某新华联分公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18920元，减半收取计9460元，由原告大连万象美物业管理有限公司唐某新华联分公司负担1875元，由被告唐某悦豪物业服务有限公司负担7585元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐某市中级人民法院。

审判员 郑彩芸

书记员： 侯颖