天津深长城物业服务有限公司与庞某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）庞某某。
被上诉人（原审原告）天津深长城物业服务有限公司，住所天津市经济开发区第三大街51号金融街西区2号楼C座首层。
法定代表人吕雨华。
委托代理人苏鹏刚，北京炜衡律师事务所律师。

上诉人庞某某因与被上诉人天津深长城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院作出的（2015）西民五初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受理后，依法组成合议庭于2015年8月26日公开开庭进行审理。上诉人庞某某，被上诉人天津深长城物业服务有限公司的委托代理人苏鹏刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，原、被告系物业服务合同关系，2010年12月28日原告与天津市河西区尊园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2010年12月28日起至2012年12月27日终止。合同约定物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元由业主交纳。2013年1月25日原告再次与天津市河西区尊园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2012年12月28日起至2015年12月27日终止。合同约定物业服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元由业主交纳（其中含机电设施的运行、维护、管理费0.8元）。以上两份合同均注明原告资质等级为国家一级，经原审法院核实原告公司资质等级为国家三级。被告庞某某系本市河西区环湖中路与黑牛城道交口东南侧尊园4-1-403室房屋产权人，该房屋建筑面积144.48平方米，每月实际应交物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费）288.96元，被告未交纳2010年12月28日至2015年3月31日物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费）共计14766.72元。
原告诉讼请求：1、被告支付原告2010年12月28日至2015年3月31日物业管理服务费8860.03元，机电设施的运行、维护、管理费5906.69元，共计14766.72元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原审认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。原告与天津市河西区尊园小区业主大会签订两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，原审法院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主，该合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应按合同约定履行交纳相应物业服务费用的义务。关于被告主张原告的收费标准是按照一级资质标准收取物业服务费不符合其资质等级问题，因原告资质等级不符合合同约定，同时考虑被告提出的原告服务质量问题，并结合小区实际情况，故对于原告主张的2010年12月28日至2012年12月27日的物业服务费应酌情减免20%；2012年12月28日至2015年3月31日的物业服务费应酌情减免20%，但其中的机电设施费不予减免。关于被告主张房屋质量问题及家中被盗情况，与本案不属同一法律关系，应另行解决，故该抗辩理由不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：自本判决生效之日起十日内，被告庞某某给付原告天津深长城物业服务有限公司2010年12月28日至2015年3月31日的物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费）12439.15元。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由原告天津深长城物业服务有限公司负担13.4元，被告庞某某负担71.6元。

本院认为，根据《物业服务企业资质管理办法》的规定，三级资质的物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目。虽然合同记载的被上诉人资质信息存在瑕疵，但上诉人所在的住宅小区不到20万平方米的建筑规模，被上诉人没有超出其资质所允许的经营规模。物业服务企业的服务等级是指物业服务的内容、质量、水平，与物业服务企业资质的内涵不同。被上诉人进行的物业服务内容，亦不违反法律规定，故应认定被上诉人与业主委员会订立的《天津市住宅物业服务合同》合法有效。对于服务瑕疵问题，上诉人家中被盗，被上诉人对此认可，在解决被盗问题过程中，现有证据不能证明被上诉人已经提供了相关的被盗时间段中的监控录像，即被上诉人不能证明监控机器正常运转的事实，因此被上诉人的服务存在严重瑕疵，原审认定酌减20%不当，本院调整酌减为包括机电设施运营费在内的整体物业服务费的50%。上诉人主张被上诉人存在欺诈和返还停车场占地费的问题，不属本案审理范围，应另行主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销天津市河西区人民法院（2015）西民五初字第400号民事判决；
二、上诉人庞某某于本判决生效之日起十日内，向被上诉人天津深长城物业服务有限公司支付2010年12月28日至2015年3月31日期间所欠物业费14765.85元的50%，计7382.93元；
三、驳回被上诉人在原审的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人的其他上诉请求。
一审案件受理费85元，上诉人庞某某负担42.5元，被上诉人天津深长城物业服务有限公司负担42.5元。二审案件受理费111元，由上诉人庞某某负担55.5元，由被上诉人天津深长城物业服务有限公司负担55.5元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　陈　健 审　判　员　　杨宝华 代理审判员　　强国琴

书记员：武伟 速录员李楠