奚玲与吴菊平租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：奚玲。
　　委托诉讼代理人：冯剑豪，上海市诚至信律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：吴菊平。
　　委托诉讼代理人：杨晔，上海景昊律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。
　　原告奚玲诉被告吴菊平租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法受理反诉原告吴菊平诉反诉被告奚玲租赁合同纠纷一案。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2019年2月21日公开开庭进行了合并审理。原告奚玲的委托诉讼代理人冯剑豪、被告的委托诉讼代理人杨晔、顾君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)奚玲向本院提出本诉诉讼请求：1、判令原、被告签订的《养猪场租赁协议》于2017年7月20日解除；2、判令被告退还租金人民币(下同)1,500,000元；3、判令被告退还保证金600,000元；4、判令被告支付逾期退还租金、保证金的滞纳金，以2,100,000元为本金，按每日千分之二标准，自2017年8月5日计算自实际返还日止；5、判令被告支付违约金1,000,000元。事实与理由：被告原以上海青苑生猪养殖专业合作社名义承包位于奉贤区青村镇朱店村4、12、13组土地用于养殖经营，被告自2013年起委托案外人租赁被告承包土地从事生猪养殖经营。2016年10月25日，双方签订《养猪场租赁协议》，约定：每年租金人民币(下同)3,000,000元；2016年7月1日至2017年6月30日的租金已付清，租场保证金600,000元；在租期内若遇政府对生猪、母猪的补贴、猪场电费补贴、死猪补贴归原告所有；原告所支付的超过协议终止日的租金和保证金由被告在终止协议后两周内退还原告，逾期由被告支付每日千分之二的滞纳金；违约方应付对方违约金1,000,000元。2017年7月12日，原告向被告支付半年租金1,500,000元。同年7月20日，原告接到镇政府通知，要求原告于9月底前全部退养。原告向相关部门核实后，为配合政府工作，立即开展生猪的退养处理，至10月底全部退养完毕。在此期间，原告多次向被告核实上述情况，并要求结算租赁补偿事宜，但被告拒绝告知相关退养补偿情况，反而催促原告立即清场，同时对租赁结算补偿事宜置之不理。经原告向区农委多次了解，被告早就知晓退养之事，且在原告经营期间，被告擅自领取相关养殖补贴且拒不支付给原告，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告双方签订的《养猪场租赁协议》于2017年6月30日解除；2、判令被告退还租金1,500,000元；3、判令被告退还保证金600,000元；4、判令被告支付逾期退还租金、保证金的滞纳金，以2,100,000元为本金，按每日千分之二标准，自2017年7月15日起至实际返还之日止；5、判令被告支付违约金1,000,000元；6、判令被告返还无害化处理补贴586,840元。后原告又申请撤回第5项诉讼请求。
　　被告(反诉原告)吴菊平针对本诉辩称，不同意原告的诉讼请求。双方的租赁协议是2017年12月30日解除的，故不同意返还租金。不同意返还保证金，因为合同约定保证金在扣除水电费、母猪保险费、污水处理费、污水存储池处理费等后退还，双方应当在结算好之后退还。关于无害化补贴，根据原告调取的银行卡号，被告未收到上述款项。关于退还保证金及押金的滞纳金，根据合同约定，保证金于结算之后两周退还，双方未对费用进行结算，故不存在支付滞纳金的问题。
　　同时被告(反诉原告)吴菊平针对反诉提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付水电费、母猪保险费、污水处理费、污水存储池处理费等共计527,390.16元；2、判令反诉被告支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金的滞纳金72,000元(3,000,000元*每日千分之二*12天)；3、判令反诉被告支付未按合同约定对污水存储池进行处理的违约金200,000元。事实与理由：2016年10月25日，双方签订《养猪场租赁协议》一份，约定将位于朱店村建筑面积约为30,000平方米，出租给反诉被告使用，用于生猪养殖，租金每年3,000,000元，租金先付后用，付款方式为：每年的7月1日前支付每次年租金，如逾期支付租金的，应按照总租金每日千分之二的标准支付滞纳金。在承租期间的水费、电费、清洁费、排污费等各种费用由反诉被告自行承担。在租赁期内反诉被告在养殖生产中产生的猪粪、污水、生活垃圾、死猪由反诉被告负责处理，污水存储池装满时由反诉被告处理污水还田或其他消纳事宜。但在合同实际履行过程中，反诉被告存在逾期支付租金、结算水电费等费用的情况。在合同因退养终止时，亦没有处理污水存储池。虽经反诉原告多次催促，反诉被告均未能与反诉原告按照合同约定进行结算处理。庭审中，被告(反诉原告)明确其反诉诉讼请求中的第1项诉讼请求具体为：水电费180,882.14元(期间为2017年8月至12月)，母猪保险费22,488元，污水处理费2,000元每月，共计8,000元(期间为2017年9月至12月)，污水存储池处理费用95,000元,上述各项共计306,370.14元。
　　原告(反诉被告)奚玲针对反诉辩称，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。水电费、污水处理费原告已经支付到2017年8月，原告是在2017年11月底全部退场的，故对于9月至11月的水电费及污水处理费愿意承担，对数额没有异议。母猪保险费如果是被告垫付的，有证据的话原告也愿意承担。污水存储池处理费并非原告实际使用系争设施设备产生的，该笔费用不应由原告(反诉被告)奚玲支付。污水存储池在使用房屋期间一直是原告处理的，在搬离之前最后一次处理是2017年8月，处理的费用之前一直都是向吴菊平支付的。排污费2,000元每月，反诉被告愿意支付。租赁合同约定遇到政府禁养，6月底合同解除的情况下，不存在支付租金和逾期滞纳金的问题。千分之二不合理，应该按照中国人民银行同期贷款利率计算。租金于2017年7月12日支付了1,500,000元，付至了2017年12月31日。不同意被告的反诉诉请3，被告要求原告支付没有处理污水存储池的违约金，其一约定标准明显过高，其二被告主张的费用产生于2018年5月30日，当时养猪场场地已经不存在了，没有污水存储池的问题了。
　　双方在庭审中提供了证据，本院对双方无争议的证据依法予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1、吴菊平提供的污水池处理协议一份，证明奚玲未按约处理污水池，都是吴菊平处理的，奚玲存在违约。奚玲对该证据真实性不认可，认为系争协议的签订时间是2018年5月30日，结合吴菊平向法庭提供的补偿协议书，在2017年12月20日完成拆除工作，土地复垦的已经复垦，就不存在污水池处理的问题了。对此，本院认为，双方在租赁协议中约定沼气设施和污水处理设施由奚玲派人运送，污水存储池装满时由吴菊平负责协调，由奚玲处理污水还田或其他消纳事宜，但在协议中并未约定污水存储池本身的拆除需要奚玲负责，故本院认为该证据与本案无关，本院不予认定。2、奚玲提供的情况说明、身份证复印件、吴亚堂(音)陈述的其与吴菊平签订的租赁合同，对无害化补贴的约定；以及一直是奚玲的弟弟经营，从以吴亚堂的名义签订的租赁合同开始到无害化补贴应当奚玲享有。吴菊平对三性均不认可，认为吴亚堂应当出庭作证，对吴亚堂的陈述事实不认可，吴菊平只认可合同的相对方，合同的相对方是谁，补贴就是谁的。就此，本院于2018年2月27日与吴亚堂制作谈话笔录一份，笔录载明：奚玲提供的情况说明是其出具的，对原、被告双方的合作协议真实性也无异议；其受奚玲委托与吴菊平签订期限自2014年7月1日起至2020年6月30日的租赁合同，该节事实在合作协议里也进行了确认。其签订的租赁合同实际履行到2016年6月底，自2016年7月1日开始由奚玲自己出面与吴菊平签订租赁合同；其签订的合同中保证金600,000元实际也是奚玲支付的，其签订的租赁合同涉及的权利义务由奚玲享受和履行；其签订的租赁合同履行期间，吴菊平从未支付过无害化处理补贴，按照合同约定，应当由其享有的，现在由奚玲作为原告向吴菊平主张，其没有意见，其不会另行主张。奚玲对该吴亚堂的陈述没有异议；吴菊平对该吴亚堂的陈述有异议，认为租赁合同相对方是吴亚堂，不能因为吴亚堂单方面陈述其代表奚玲签字，就认定权利义务由奚玲享有；奚玲不是这段期间租赁合同的适格主体。综上，本院认为，原、被告双方在合作协议中约定：“双方确认同意，现租赁协议的租赁人吴亚堂系原告指定，在租赁期间后续签时，原告有权变更指定其他人为租赁协议租赁人，被告无异议”，可见吴菊平对之前租赁协议由吴亚堂代表奚玲签订也是明知和同意的，现吴亚堂亦向本院明确表示应由奚玲出面主张，其不再另行主张，故本院对上述证据依法予以确认。
　　本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，上海市奉贤区朱店牧场(以下简称朱店牧场)与上海市奉贤区青村镇朱店村村民委员会(以下简称朱店村委会)签订《上海市农村土地承包经营权流转合同》一份，约定：朱店村委会将位于上海市奉贤区青村镇朱店村4、12、13组的土地共计150.52亩以出租方式流转给朱店牧场经营，具体项目为畜牧养殖；流转期限自2016年6月30日起至2029年12月31日；流转单价每年每亩1,000元，年合计150,520元。
　　2016年10月25日，吴菊平与奚玲签订《养猪场租赁协议》一份，约定：奚玲租用吴菊平位于上海市奉贤区青村镇朱店村四组的朱店牧场，建筑面积约为30,000平方米；用于生猪养殖；奚玲知晓朱店牧场的相关情况，并同意按现状承租朱店牧场；租赁限期自2016年7月1日起至2029年6月30日止；2016年7月1日起至2020年6月30日每年租金3,000,000元，租金先付后用，2016年7月1日起至2017年6月30日的租金已经付清；每年7月1日前奚玲应向吴菊平支付次年租金；奚玲已支付给吴菊平保证金600,000元(该600,000元保证金系原吴菊平与奚玲指定承租人吴亚堂的租赁合同中转来的)，合同到期后奚玲保证场内建筑设施，猪场内外设备设施和水、电、猪粪、污水卫生处理好等各种附属设施能正常运转以及租赁期内租金、水电费付清的情况下，由吴菊平在租赁到期两周内将保证金退回给奚玲，奚玲有相关费用没有结清的，吴菊平在扣除相关没结清的费用后将剩余保证金退还奚玲；沼气设施和污水处理设施由奚玲派人运送，污水存储池装满时由吴菊平负责协调，由奚玲处理污水还田或其他消纳事宜；在租期内若遇政府对生猪、母猪的补贴、猪场电费补贴、死猪补贴归奚玲所有，其他补贴由吴菊平享受；如遇政府要求朱店牧场减量饲养或者停养，双方应无条件服从政府安排，本协议自动终止，双方互不承担违约责任，奚玲所支付的超过协议终止日的租金和保证金由吴菊平在终止协议后两周内退还奚玲，逾期由吴菊平支付每日千分之二的滞纳金；双方无论哪方违反以上协议各项条款都作违约，违约方应付对方违约金1,000,000元。上述协议签订后，奚玲于2017年7月12日向吴菊平支付房租1,500,000元。吴菊平于2016年9月22日为奚玲垫付自2016年9月23日起至2017年9月22日的能繁母猪养殖保险费22,488元。吴菊平为奚玲垫付2017年9月至12月的水电费共计194,310.16元，垫付2017年9月至12月的污水排放费共计8,000元。
　　2016年10月25日，奚玲与吴菊平签订《合作协议》一份，约定：朱店牧场由吴菊平投资筹建并经营建设，吴菊平持有农委畜牧标准化生态养殖的批复，并以上海青苑生猪养殖专业合作社(以下简称青苑合作社)名义向奉贤区青村镇朱店村租赁土地进行牧场经营(本协议签订后吴菊平须将承租人变更为朱店牧场)，朱店牧场并无相关房产证和土地证；现奚玲在知晓上述情况并查看吴菊平上述材料后欲参股朱店牧场；奚玲出资20,000,000元支付给吴菊平，认购吴菊平在朱店牧场的份额；朱店牧场的资产包含土地资产、建筑物资产、设施设备等所有固定资产，双方一致同意将朱店牧场的总资产按照折合成32,000平方米的建筑面积、2,600元每平方米单价的计算方式来计算，总资产为83,200,000元；奚玲全部出资后，吴菊平占朱店牧场的份额为76.96%，奚玲占朱店牧场的份额为24.04%；奚玲于本协议签订之日起8日内向吴菊平支付5,000,000元(即土地承租人变更为朱店牧场后)，奚玲于2017年1月15日前支付5,000,000元，奚玲于2017年7月15日前支付5,000,000元，奚玲于2018年1月15日前支付剩余5,000,000元；上述全部20,000,000元均支付给吴菊平后，奚玲才享有朱店牧场24.04%的份额，20,000,000元未全部支付前，奚玲按照实际出资额所占比例计算所占朱店牧场的份额；双方按照所占朱店牧场的份额比例分享利润和分担损失；双方一致同意由吴菊平来经营管理朱店牧场的日常事务及代表朱店牧场对外执行相关事务；吴菊平有权单方将朱店牧场整体出售，奚玲按照所占份额享受出售收益，但奚玲份额所享受的出售收益小于实际出资额的，由吴菊平补足；吴菊平将朱店牧场整体出售的，应向受让方披露朱店牧场与奚玲的租赁协议，并积极维护奚玲的利益；如遭遇政府拆迁补偿，则吴菊平保证原告所获补偿款不低于投资额20,000,000元，不足部分由吴菊平补足；双方确认同意，现租赁协议的租赁人吴亚堂系奚玲指定，在租赁期间后续签时，奚玲有权变更指定其他人为租赁协议租赁人，吴菊平无异议；朱店牧场如遇动迁、减量化、禁养等政府行为的，双方按照各自份额比例享受相应补偿，承担相应风险。
　　又查明，2017年8月30日，吴菊平(朱店牧场)与上海市奉贤区青村镇农业服务中心(以下简称青村农业中心)签订《奉贤区青村镇标准化生猪养殖场生猪退养棚舍拆除补偿协议书》一份，约定：根据朱店牧场生猪养殖状况，同意退养生猪，关闭现有的养殖场所并拆除房屋棚舍；经第三方评估公司进行现场测评，双方签字确认，朱店牧场现有土地占地面积140.18亩，房屋建筑面积35,943.12平方米；朱店牧场于2017年9月30日前完成全部生猪退养，所涉建筑物由青村农业中心进行拆除，青村农业中心将委托奉贤区青村镇拆违队于2017年12月20日进行拆除工作；朱店牧场如期退养，在拆除全部建筑物后，经区相关部门验收合格后，青村农业中心对朱店牧场退养补偿43,489,130元，扣除标准化项目各级政府扶持资金3,951,730元，实际退养补偿合计39,537,400元；付款方式：合同签订一个月内，首付6,000,000元，全部拆除建筑物并复耕，经上级部门验收通过后，支付15,000,000元，2018年6月30日前支付10,000,000元，2018年12月31日前支付8,537,400元。朱店牧场于2017年12月20日被拆除。
　　另查明，2014年6月30日，案外人吴亚堂受奚玲委托与吴菊平签订《养猪场租赁协议》一份，约定：吴亚堂租用吴菊平的朱店牧场，建筑面积30,000平方米，用于生猪养殖；租赁期限自2014年7月1日起至2020年6月30日止；每年租金3,000,000元；租赁保证金600,000元；在租期内若遇政府对生猪、母猪的补贴、猪场电费补贴、死猪补贴归吴亚堂所有。吴菊平于2016年12月2日获得2014年11月起至2016年6月期间的养殖环节病死猪无害化处理补贴428,080元，于2017年11月17日获得2016年7月起至2017年6月期间的养殖环节病死猪无害化处理补贴158,760元，两项共计586,840元。吴菊平至今未将上述补贴支付给吴亚堂或奚玲。
　　再查明，朱店牧场未进行工商登记，也未向相关政府部门进行登记。牧场范围内房屋无建设工程规划许可证。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中吴菊平出租的牧场内房屋未取得建设工程规划许可证，牧场也未取得合法登记，故双方之间订立的租赁合同无效。对奚玲要求确认双方租赁合同于2017年6月30日解除的诉讼请求，本院不予支持。
　　租赁合同无效，但奚玲占用系争房屋期间的房屋占有使用费仍应支付。2017年6月30日前的租金已经付清，奚玲应向吴菊平支付2017年7月1日开始的房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的计算期间，奚玲认为应自2017年5月17日政府下发退养文件之时双方合同终止，不再计算租金，吴菊平认为奚玲实际使用房屋至2017年12月20日房屋拆除为止，应当计算至该日。对此本院认为，双方租赁合同为无效合同，双方合同约定的合同解除或终止的条款均无效，故奚玲应当支付实际占用房屋期间的占有使用费，奚玲未能举证证明其于2017年11月底搬离并将房屋交付吴菊平，故奚玲应当向吴菊平支付自2017年7月1日起至2017年12月20日止的房屋占有使用费共计1,416,667元，现奚玲已付1,500,000元，吴菊平应退还奚玲房屋占有使用费83,333元。合同无效，奚玲已付吴菊平的押金600,000元，应当由吴菊平退还奚玲，在本案中一并处理。
　　因双方合同无效，违约金条款亦无效，故奚玲要求吴菊平支付逾期退还租金、保证金的滞纳金，以及吴菊平要求奚玲支付逾期支付租金的滞纳金、未处理污水存储池的违约金的诉讼请求，本院均难以支持。
　　根据双方合同约定，养殖环节病死猪无害化处理补贴应当由奚玲享有，且根据审理查明，吴亚堂系受奚玲委托签订租赁合同，其签订的租赁合同期间的权利也应由奚玲享有，现吴菊平至今未向吴亚堂或奚玲支付其获取的无害化处理补贴，故本院对奚玲要求吴菊平支付无害化处理补贴586,840元的诉讼请求，依法予以支持。根据合同约定，租赁期间的水电、排污费、能繁母猪养殖保险费应当由奚玲承担。故吴菊平为奚玲垫付的水电费、排污费、能繁母猪养殖保险费均应由奚玲支付给吴菊平，现对于水电费，吴菊平向本院主张数额为180,882.14元，系对自己权利的合法处分，故对吴菊平要求奚玲支付水电费180,882.14元、排污费8,000元、能繁母猪养殖保险费22,488元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于吴菊平要求奚玲支付污水存储池处理费用95,000元的诉讼请求，因双方未约定污水存储池的拆除等费用需由承租人奚玲承担，故本院对吴菊平该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)奚玲与被告(反诉原告)吴菊平于2016年10月25日签订的《养猪场租赁协议》无效。
　　二、被告(反诉原告)吴菊平于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)奚玲房屋占有使用费人民币83,333元。
　　三、被告(反诉原告)吴菊平于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)奚玲押金人民币600,000元。
　　四、被告(反诉原告)吴菊平于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)奚玲养殖环节病死猪无害化处理补贴人民币586,840元。
　　五、原告(反诉被告)奚玲于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)吴菊平水电费人民币180,882.14元。
　　六、原告(反诉被告)奚玲于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)吴菊平能繁母猪养殖保险费人民币22,488元。
　　七、原告(反诉被告)奚玲于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)吴菊平排污费人民币8,000元。
　　八、对原告(反诉被告)奚玲的其余诉讼请求不予支持。
　　九、对被告(反诉原告)吴菊平的其余诉讼请求不予支持。　　
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币31,600元，由原、被告各半负担。
　　反诉案件受理费人民币5,897元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：苏  姝

书记员：顾建春