姚乐乐与上海昌润房产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：姚乐乐，女，1999年1月18日生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：张廷南，上海市尚法律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黎武明，上海市尚法律师事务所律师。
　　被告：上海昌润房产有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：褚红伟，执行董事。
　　委托诉讼代理人：郑先杆，上海国仕律师事务所律师。
　　第三人：上海文化银湾物业管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：胡祝帮，董事长。
　　委托诉讼代理人：郑先杆，上海国仕律师事务所律师。
　　原告姚乐乐与被告上海昌润房产有限公司及第三人上海文化银湾物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序于2018年9月25日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张廷南、黎武明，被告及第三人的委托诉讼代理人郑先杆到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意并经院长批准继续适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告姚乐乐向本院提出诉讼请求：１、判令被告和第三人立即拆除搭建在原告房屋外墙的广告牌；2、判令被告和第三人赔偿原告房屋空置租金损失200,000元。事实和理由：2016年，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买坐落于上海市松江区谷阳北路《荣御广场》2519号1层1-2层店铺(以下简称“系争店铺”)，被告和第三人未经原告许可在系争店铺对应的外墙上擅自设置了多个巨大广告牌和固定横栏，该广告牌和横栏严重遮挡了墙体设计的玻璃窗，严重破坏了建筑物外墙的布局结构，损害了建筑物外观形象，同时也严重影响了原告对系争店铺外墙面的合理使用权利。致使有意承租系争店铺的企业等无法合理使用外面空间，导致系争店铺空置至今，给原告造成了重大经济损失。综上，望判如所请。
　　被告上海昌润房产有限公司辩称：1、原告的请求权基础是建筑物区分所有权纠纷，原告对其专有部分享有专有权，但外墙、道路等属于业主共有部分，对共有部分建筑物由业主共同享有，故原告对其专有部分以外的建筑物不享有权利，原告的主体资格不适格。2、系争店铺为商业用途，被告基于对整条商业街的共同利益，对广告进行统一管理，符合包括原告在内所有业主的共同利益；同时，在《上海市商品房预售合同》中明确约定，所有的外墙广告宣传资源由被告统一制作和管理，是为了整条商业街的形象，也符合所有业主的共同利益，原告当时也是同意的。3、原告指出的几块广告牌并没有影响原告对系争店铺的使用，且目前系争店铺也已经被原告出租使用。综上，被告对外墙广告资源的使用并没有影响到原告专有部分的使用，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
　　第三人上海文化银湾物业管理有限公司的述称意见与被告一致。
　　经审理查明：2016年7月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买系争店铺，土地用途为商业，建筑面积为359.20平方米，合计价款7,543,200元。合同附件五第十三条(利用物业共有部分获利的归属)：利用物业共有部分、公共设施设备从事经营的，应当在征得相关业主和物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，并根据格式要求，每半年(具体时间为1月份和7月份)向业主公布一次账目。按照前款规定，获取的收益，归业主所有。补充条款一第15条约定，原、被告双方同意，被告在《荣御广场》商业街设置的所有电子显示屏、广告位、引导牌(旗)等广告宣传资源的所有权和使用权归属被告所有，被告有权通过出售、附赠或出租等方式对该等广告宣传资源进行合理处分，也可以根据自身需要自行或委托他人进行经营管理。补充条款一第16条约定，原告承诺遵守被告及物业公司制定的关于《荣御广场》店铺的相关管理规定，包括但不限于装修、外墙装饰和广告管理、店招管理、公共场地租摆管理、卫生管理、消防管理、停车管理等；非经被告及物业公司书面同意，原告不得擅自改变或者破坏建筑外立面，不得擅自改变门、窗、店招等的式样、颜色、尺寸、位置，不得擅自在商业街摆放、粘贴、安装广告宣传资料。合同另对其他有关事项作了相应的约定。
　　另查明：原告于2017年6月27日取得了系争店铺的不动产权证，建筑面积为359.19平方米，房屋用途为店铺。
　　庭审中，原告另提供了照片4张，证明被告和第三人未经原告同意擅自搭建户外广告，致使原告无法有效对外出租，严重影响了外部结构和采光。被告和第三人对照片上的户外广告牌无异议，但该广告牌在窗户上面，没有遮挡窗户，对系争店铺无任何影响。
　　被告为证明其主张另提供了图纸、楼书，证明大型广告牌设置在外墙立面没有窗户，楼书中标注的红色位置就是原告外墙外立面的位置，说明原告购买系争店铺时对外墙广告牌的位置、数量是清楚的。原告对上述证据的真实性不予认可，根据楼书模型看，是不存在广告围栏的。
　　审理中，被告认为，系争店铺的小区目前尚未成立业主委会员，故被告和所有的业主有约定，将共有部分交给被告管理，根据约定被告仅仅享有使用权，不是所有权，所有权属于全体业主共同共有。关于在外墙上所制作的广告牌等设施归被告所有，对于外墙广告位的使用权，是经过全体业主的同意给被告使用的。楼书上明确载明了外墙有广告牌，原告是明知的，同时增加商业气氛，全体业主也是欢迎的。
　　原告认为，本案的请求权基础为：建筑物区分所有权纠纷和侵权纠纷，两者竞合。被告设置的广告栏和广告牌侵害了原告的采光权，并侵害了原告对建筑物外墙优先使用权。
　　以上事实，有《上海市商品房预售合同》、上海市不动产权证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，建筑物区分所有权分为三部分内容，一是业主的专业部分，在一定条件可为独立的占有、使用、收益和处分；二是共有部分，在法律上可能为共同共有也可能为按份共有，如建筑物外墙部分、公共道路、公共绿化、楼梯等即为共同共有部分，其他的建筑物共有部分可以依约为按份共有；三是共同管理事务，即业主共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理、修缮等。根据本案原告提供的4张照片显示，被告在建筑物外墙部分设置了户外广告，而建筑物外墙部分为共同共有部分，并非原告专有部分。原告主张其对专有部分对应的外墙享有优先使用权，缺乏依据，本院不予采信。根据合同补充条款一第15条约定，原告应当是同意并明知被告在建筑物外墙设置了户外广告的。若原告认为，按合同附件五第十三条约定，要求被告向全体业主公布账目的，应当属于业主知情权纠纷，不是本案处理的范围。本案主要争议焦点在于被告设置在建筑物外墙的户外广告，是否侵害了原告的采光权？对此，根据本院对现场勘查情况来看，被告设置广告栏和广告牌均在系争店铺窗户上方，没有遮挡系争店铺窗户。本院注意到，在系争店铺北侧外墙面安装了装饰条，该装饰条应当是为了房屋外墙的美观而安装的，并非是为了做户外广告而安装的，且该装饰条并非是全封闭的，系争店铺窗户仍可透过装饰条照射到阳光。综上，原告认为被告侵害了原告的采光权，缺乏依据，本院不予采信。由于原告没有证据证明系因被告的过错，导致系争店铺无法对外出租而空置，故原告主张要求被告赔偿房屋空置租金损失的诉讼请求，本院不予支持。
　　据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
　　驳回原告姚乐乐的全部诉讼请求。
　　案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由原告姚乐乐负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱金彪

书记员：黄  燕