姚某某、褚某某与韩某某、褚某某确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：姚某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市奉贤区。
　　原告：褚某某(又名褚春凤)，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市奉贤区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：王群辉，上海逾驰律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：唐晨，上海逾驰律师事务所律师。
　　被告：韩某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：瞿丹，上海严诞生律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱瑾，上海严诞生律师事务所律师。
　　被告：褚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市奉贤区。
　　原告姚某某、褚某某与被告韩某某、褚某某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法于2018年10月22日裁定将本案转为普通程序，组成合议庭于2018年11月21日公开开庭进行了审理。被告韩某某的委托诉讼代理人瞿丹、朱瑾到庭参加了诉讼，两原告及其共同委托诉讼代理人王群辉到庭参加了第一次庭审，两原告的共同委托诉讼代理人唐晨到庭参加了第二次庭审，被告褚某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　两原告共同向本院提出诉讼请求：1、判决原告、被告签订的《房屋转让合同》无效；2、判令被告归还原告上海市奉贤区青村镇陶宅村XXX号农村宅基地房屋(以下简称陶宅村XXX号房屋);3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告姚某某与被告褚某某原系夫妻关系,两人于xxxx年xx月xx日出生育一子褚某某,后因夫妻感情破裂于2011年6月13日经奉贤法院判决离婚。本案系争的陶宅村XXX号房屋系原告姚某某与被告褚某某夫妻关系存续期间共同建造,立基人口为原告姚某某、褚某某、被告褚某某及被告褚某某父母褚东培(己故)、沈品芳(己故)。原告姚某某与被告褚某某在婚姻关系解除后未对夫妻共同财产进行分割。2011年8月26日，被告褚某某未经两原告同意，隐瞒并擅自将家庭共有的陶宅村XXX号房屋出售被告韩某某(原籍为浙江),属于无权处分，侵犯了两原告的合法权益；其次，根据上海高院处理宅基地房屋买卖合同的原则意见第三条规定，被告韩某某系本乡以外的人员，不是房屋所在地本镇人员，且购买房屋后也没有实际居住使用(目前韩某某居住在普陀区长寿路)而转手卖给了他人，据此两被告之间签订的《房屋转让合同》为无效。综上，两原告为维护其合法权益，故诉至本院。
　　被告韩某某辩称，一、其与被告褚某某签订的《房屋转让合同》是真实意思表示。1、其于2011年8月26日在青村昌源房地产和小邵房产的介绍下，与褚某某签订系争房屋的《房屋转让合同》。签约之前，被告褚某某明确向其说明已与前妻离婚，系争房屋的使用权在其一人名下。据此认为其在善意的情形下按照约定于当日支付定金30,000元，又于2011年9月16日支付406,000元，共计436,000元，褚某某收款后交付系争房屋，系争房屋的买卖合同实际履行完毕；2、其购房的本意是为了与父母一起居住，但对房屋进行实地考察后发现房屋破败不堪，不适合居住，故其将系争房屋进行内外墙整修和粉刷，将内部泥土地改为水泥地平等翻修，共计花费几万元；3、装修期间，被告褚某某的姐姐因系争房屋后面一块自留地的使用问题向其沟通，经协商，双方同意由其支付给褚某某的姐姐1,000元作为自留地使用补偿费，因此被告褚某某的家人都知悉系争房屋的出卖情况。二、其购得系争房屋后，早就将系争房屋卖给了一位本地人马某某，后来又多手转卖，其没有实际居住系争房屋。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据即原告提供的(2011)奉民一(民)初字第2128号民事判决书、《买卖房屋预付定金协议》原件、《房屋转让合同》原件、收据原件、韩某某与案外人马某某2011年9月2日签订的《房屋买卖协议书》复印件、两原告及被告褚某某的户口薄及身份证复印件、苍南县公安局龙港公安分局出具的《公民基本身份信息证明》、上海市公安局奉贤分局青村派出所及上海市奉贤区青村镇陶宅村村民委员会分别出具的证明、被告韩某某的及原告的身份证复印件及被告韩某某提供的中国建设银行转账凭条，本院予以确认并在卷佐证；对两原告提供的《奉贤县农村宅基地使用权审核表》，被告韩某某对真实性无异议，但不认可其证明目的。基于上述认定的证据及原告的陈述，本院确认如下事实：1984年，被告褚某某出面申请建造房屋，经核准面积为311平方米，1991年12月31日，原奉贤县人民政府向该户核发宅基地使用权证，证号为奉宅XXX-XXX-XXX号，立基人口为7人，即褚某某(户主)、姚某某(配偶)、褚某某(儿子)、褚东培(父亲)、沈品芳(母亲)，实际占地面积为301平方米。2011年5月11日，原告姚某某向本院起诉要求与被告褚某某离婚，本院经审理后于2011年6月13日作出一审判决：准予原告姚某某与被告褚某某离婚，对系争房屋因褚某某拒不到庭故未作处理。判决后，双方均未上诉。2011年8月26日，被告褚某某(出卖人、甲方)与被告韩某某(受卖人、乙方)经案外人居间介绍签订《房屋转让合同》一份，主要内容为：甲方将系争的陶宅村4组409号三上三下楼房、三间平房转让给乙方并明确房屋四至位置，房屋总价436,000元，约定2011年8月26日支付定金30,000元，余款406,000元于2011年9月16日付清；甲方应于2011年9月16日前将房屋交给乙方;……甲方签字：褚某某并捺印，乙方签字：韩某某并捺印。合同签订后，被告韩某某先后于2011年8月26日、9月16日支付了30,000元、406,000元，共计436,000元。被告韩某某购得系争房屋后，于2011年9月2日与案外人马某某签订《房屋买卖协议书》，房屋总价款为460,000元。两原告在得知系争房屋被褚某某私自出售后，为维护其合法权益，故诉至本院。
　　另查明，1、原告褚某某系原告姚某某与被告褚某某所生的儿子；褚东培及沈品芳系被告褚某某父母，分别于2009年11月12日、2006年11月27日死亡。2、被告韩某某在庭审中确认：其在购买系争房屋时系非农户籍，且在购买系争房屋后未实际居住。
　　本院认为，本案涉及买卖的房屋系农村宅基地房屋。对于农村宅基地房屋买卖，应当综合考虑房屋转让时间、转让是否经过审批以及受让人的身份等因素作出认定。两原告作为系争的陶宅村XXX号获准用地时的现有人口，对系争房屋具有相应的利害关系，其作为原告提起本案诉讼，具有相应的诉讼主体资格。鉴于被告韩某某为上海市区的非农户籍人口，其与被告褚某某之间的房屋买卖未经有关部门审批，且双方的房屋买卖行为发生在2011年，是在1999年国务院禁止性规定出台之后；被告韩某某在向被告褚某某购买系争房屋后又在短期内加价出售，可推定其购房目的并非自住而是获取差价，另从两次交易过程看，中介是促成两次交易的重要因素，本院据此认定双方签订的《房屋转让合同》违反国家强制性规定，应属无效。两原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　被告韩某某与被告褚某某于2011年8月26日就上海市奉贤区青村镇陶宅村4组409号宅基地房屋(宅基地证号：奉宅513-08-081)签订的《房屋转让合同》无效。
　　案件受理费80元，由被告韩某某、褚某某各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邹召龙

书记员：唐军芳