姚利明与范强、范生元房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：姚利明，男，1970年1月7日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：何素杰，上海诚帆律师事务所律师。
　　被告：范强，男，1970年2月11日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　被告：范生元，男，1947年10月17日生，汉族。
　　第三人：上海新申房产建设有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇墨玉路XXX号。
　　法定代表人：陶月平，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨帆，上海市中天信律师事务所律师。
　　原告姚利明与被告范强、范生元第三人上海新申房产建设有限公司(下称新申房产)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何素杰、被告范强、范生元、第三人新申房产委托诉讼代理人杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告姚利明向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理位于上海市嘉定区安亭镇震川路XXX弄XXX号XXX室的小产权证，第三人予以协助，并要求被告在办出小产证后将房屋过户给原告；2、判令被告支付原告违约金暂计128,250元人民币(按照房款950,000元的日万分之五，从2017年7月1日开始计算暂计2018年4月1日，计算到实际过户之日)。事实和理由：2013年11月10日,原告与被告签订房屋买卖协议,约定将被告的位于上海市嘉定区安亭镇震川路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告。房屋建筑面积暂计84平方米,总价格为95万人民币。双方对其他权利义务也进行了约定。2013年11月10日,原告通过转账方式支付两被告750,000(柒拾五万元整)人民币,现金150,000(拾五万元整)人民币,共计900,000(玖拾万元整)人民币。双方于2013年11月30日进行了房屋交接。过户条件达到后,被告以各种理由推脱,并要求对房屋价格调整抬高。被告的不配合,导致房屋现在仍登记在第三人名下。原被告双方签订的房屋买卖协议合法有效,被告应按照协议履行过户义务,并依法承担违约责任。望法院查清事实,支持原告的诉讼请求。
　　被告范强、范生元辩称，同意办理小产证后协助原告过户。被告没有违约，不同意支付违约金。商品房供应单目前还在办理中，小产证尚不能办理，故暂时没有办法过户。并非被告不愿意协助过户，而是因为商品房供应单还在办理中。此外，实测面积与合同上约定的面积之间有差额，原告应当按照目前的市场价支付面积差价款。
　　第三人新申房产辩称，同意房屋过户至被告名下，我方材料已经准备好了，随时可以进行配合，现在还没办理过户，是因为房屋是动迁房，被告要去动迁办办理配套商品房供应单，现在是因为配套商品房供应单还没有办出，故尚未能办理小产证。第三人愿意协助被告办理小产证。其他诉请与第三人无关。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2013年11月10日，范强、范生元(出售方、甲方)与姚利明(买受方、乙方)、XXXXXXXXXXXX(居间方、丙方)签订《房地产(买卖)居间合同》一份，约定：乙方经丙方居间介绍，就购买甲方所有的上海市嘉定区安亭镇震川路88弄(沁乐小区)XXXXXXX的转让事宜,签订本合同。乙方为表示购买该房地产的诚意，同意按如下方式支付诚意金，并委托丙方与甲方洽谈，若甲方签署本合同，则委托丙方将诚意金交给甲方(或其代理人)作为乙方的购房定金。乙方于2013年11月10日，将第一笔诚意金80万元支付至丙方。甲方尚未取得房地产权证，只是与开发商签订了该房地产的《上海市商品房预售/出售合同》。甲方应于2015年8月10日前办妥以甲方为权利人的房地产权证。房屋建筑面积84平方米。转让价款95万元。乙方购买该房地产的付款方式：双方签署《上海市房地产买卖合同》后，乙方已按本合同约定支付甲方的购房定金自动转为《上海市房地产买卖合同》之定金；乙方于2013年12月15日之前支付甲方10万元；乙方于办理过户手续当日，支付甲方5万元。甲方于2013年12月30日前，将该房地产交付乙方，双方应签署《房屋交接书》。本次房地产交易所涉及税、费全部由乙方承担。甲方办出产证后，丙方安排并提前以电话、短信或挂号信形式通知甲、乙双方于2016年12月31日前签署《上海市房地产买卖合同》。甲、乙双方应依丙方通知至丙方处签署《上海市房地产买卖合同》。除甲、乙双方另行达成一致外，双方应按本合同所列条件签署《上海市房地产买卖合同》。任何一方未前往签署或拒绝按本合同所列条件签署《上海市房地产买卖合同》即视为该方违约。定金罚则：如甲方违约，则所收定金双倍返还于乙方；如乙方违约，则甲方没收乙方所支付的购房定金。甲、乙双方一方反悔拒绝交易或未按时签署网上备案后的《上海市房地产买卖合同》的，守约方有权选择以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿；也有权选择要求违约方继续按本合同约定履行买卖及相关义务，并要求违约方按每延迟一日支付本合同转让价款万分之五的违约金；若上述延迟违约方证明为客观原因或第三方原因造成的，则本合同继续履行，违约方无需支付违约金。甲、乙双方签署《上海市房地产买卖合同》当日，双方应当向丙方支付房屋成交价的2%作为丙方的服务报酬，具体承担方式为全部由乙方承担。甲、乙双方补充约定：1、该房屋面积以上海市房屋产权证上面积为准，如该房屋面积大于动迁协议面积的，多出面积由乙方承担应支付之费用。2、甲、乙双方按照国家政策预定具备过户条件后15个工作日内双方共同至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续。3、双方约定违约责任为50万元整。如甲方违约除退还乙方全部房款并支付50万元违约金外再另行支付乙方装修款(按实际装修情况为准)。如乙方违约甲方扣除50万元违约金退还剩余房款；4、本次交易所有费用全部由乙方承担。
　　上述合同签订后，姚利明于2013年11月10日支付意向金80万元。2013年11月30日，姚利明向范强支付房款10万元。范强于2013年11月30日将系争房屋交付姚利明，实际地址为上海市嘉定区安亭镇震川路XXX弄XXX号XXX室。
　　另查，系争房屋系动迁安置房。范强、范生元于2012年7月8日与案外人上海嘉储拆迁服务有限公司签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，系争房屋系该协议中所涉的安置房屋之一。系争房屋于2013年4月19日初始登记至第三人新申房产名下，建筑面积为85.71平方米。2013年9月17日，范强(买方、乙方)与新申房产(卖方、出售方)就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》，约定：2015年11月30日前，由乙方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。
　　审理中，新申房产及范强、范生元均称，因系争房屋为动迁安置房，需办出配套商品房供应单后方能办理小产证，涉讼时尚未办理小产证的原因是系争房屋尚未办出配套商品房供应单。2019年1月，新申房产向本院提交情况说明，称系争房屋的配套商品房供应单已办出。系争房屋的配套商品房供应单显示，拆迁管理部门于2018年11月27日在该供应单上签章。
　　审理中，姚利明已将剩余房款5万元付至本院，并表示对于1.71平方米的面积差额愿意按照合同约定以支付差价，但差价应按原合同价折算的单价计算。2019年4月8日，系争房屋已核准登记至范强名下。
　　本院认为，姚利明与范强、范生元签订的《房地产(买卖)居间合同》已具备了房屋买卖合同的主要条款，双方房屋买卖合同关系成立，该合同中涉及原、被告之间的买卖合同关系及原、被告与案外人之间的居间合同关系。双方关于房屋买卖的约定系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告姚利明已按约支付房款90万元，并已将剩余房款5万元付至本院，被告范强、范生元虽已将房屋交付原告使用，并在诉讼期间办理了系争房屋的小产证，但尚未协助原告办理过户，房屋目前登记在范强名下，故原告姚利明要求被告范强协助原告办理过户合法有据，本院予以支持。关于面积差1.71平方米，原告理应按照合同约定支付差价，但合同中并未约定差价的标准，被告要求按照目前的市场价给付差价缺乏依据，本院认为原告应按合同价折合的单价给付被告面积差价19,339.28元。关于原告主张的逾期过户违约金，本院认为系争房屋为动迁安置房，办理小产证确需有拆迁管理部门等单位签章的配套商品房供应单，原告涉讼时拆迁管理部门尚未在配套商品房供应单上签章，原告提交的证据也不足以证明被告存在故意拖延不办理该供应单，故被告未按合同约定的时间办理小产证系因客观原因所致，原告主张的违约金本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
　　一、被告范强应于本判决生效之日起十日内协助原告姚利明将上海市嘉定区安亭镇震川路XXX弄XXX号XXX室过户至原告姚利明名下；
　　二、原告姚利明应于本判决生效之日起十日内给付被告范强、范生元剩余房款50,000元、面积差价款19,339.28元；
　　三、驳回原告姚利明其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费2,865元，减半收取1,432.50元，由原告负担1,392.50元，由被告范强负担40元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘燕枫

书记员：卜文茜