姚国平与范新华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：姚国平,男,1964年4月9日生,汉族,住上海市奉贤区南桥镇贝港新村XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：方叶，上海市天华律师事务所律师。
　　被告：范新华,女,1964年9月2日生,汉族,住上海市奉贤区南桥镇解放新村XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：顾燕红，上海市九鼎律师事务所律师。
　　第三人：冯静,女,1984年2月4日生,汉族,住上海市奉贤区金汇镇齐贤八组33号。
　　委托诉讼代理人：沈联军，上海卫根龙律师事务所律师。
　　第三人：王宝娟，女，1954年8月6日生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇航星新村XXX号XXX室。
　　原告姚国平与被告范新华、第三人冯静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，本院于2018年10月12日追加第三人王宝娟参加诉讼，并于2018年10月30日、12月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方叶、被告范新华及其委托诉讼代理人顾燕红、第三人冯静及其委托诉讼代理人沈联军、第三人王宝娟两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告姚国平向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年5月23日签订的《房地产居间合同》有效；2、被告协助原告将位于上海市奉贤区南桥镇解放新村10幢415号101室房屋过户至原告名下。事实和理由：2018年5月23日,由被告范新华委托第三人冯静出面,与原告签订《房地产居间合同》,被告将其位于奉贤区南桥镇解放新村XXX号XXX室房屋以人民币250万元(以下币种同)价格转让给原告,原告按约先后支付了150万元房款,双方也办理了交接手续。现原告也已准备好过户需支付的购房款,并通知被告办理过户手续。但被告一直不协助办理过户手续。为此，原告提起诉讼。
　　被告范新华辩称，被告从未委托第三人冯静出售涉案房屋，故该合同对被告不发生效力，原告也未支付过被告款项，只是第三人冯静在未征得被告同意的情况下转账给了被告70万元，该钱款不能视为原告的付款。
　　第三人冯静辩称，2018年4月其与第三人王宝娟共同与被告协商涉案房屋的买卖，当时以第三人王宝娟的名义向被告购买了涉案房屋，第三人王宝娟向被告支付了30万元。之后，第三人王宝娟表示退出涉案房屋的购买，故由第三人冯静与被告沟通涉案房屋的出售，第三人冯静是接受被告的委托向原告出售了涉案房屋，原告也是通过第三人冯静向被告支付了70万元购房款。
　　第三人王宝娟辩称，原告与第三人冯静签订的房屋买卖合同无效，被告已将涉案房屋出售给了第三人王宝娟，且委托第三人王宝娟出售。同时第三人王宝娟现在表示，不再购买涉案房屋。
　　本院经审理认定事实如下：2018年4月，第三人冯静和王宝娟共同与被告协商购买坐落于上海市奉贤区南桥镇解放新村10幢415号101室房屋，最终由第三人王宝娟出面与被告签订了房地产居间合同一份，合同约定由第三人王宝娟向被告购买涉案房屋，房屋总价款为250万元，包含车库。同时约定产权证人名由第三人王宝娟决定，第三人王宝娟可转第三方，转第三方时对房价上浮、盈亏跟被告无关。之后，第三人王宝娟向被告支付了购房款30万元。2018年4月4日，被告向第三人王宝娟出具委托书一份，委托第三人王宝娟出售涉案房屋。2018年5月23日，第三人冯静与原告签订房地产居间合同一份，约定原告购买涉案房屋(含车库)，转让价格为250万元。同时约定第三人出售的价格为到手价，税费由原告支付。对购房款的支付，双方约定：合同签订当日，原告支付购房定金20万元，2018年6月6日支付50万元，2018年7月支付30万元，过户当天支付145万元，过户时间于2018年8月30日前完成，余款5万元于户口迁出支付。同日，原告向第三人冯静支付20万元，同日，被告出具收条确认收到第三人冯静支付的房款20万元。2018年6月6日原告向第三人冯静支付50万元，2018年6月7日，被告向第三人冯静出具收条确认收到冯静支付的房款50万元，2018年7月24日原告向第三人冯静支付80万元。现涉案房屋已由第三人冯静交付给了原告。
　　另查明，2018年4月第三人冯静、王宝娟系合伙投资购买涉案房屋，2018年5月23日第三人王宝娟退出了合伙。原告符合购房资格，不存在限购情况。为便于履行房地产居间合同，第三人冯静将50万元购房款汇入本院账户，原告姚国平已将100万元购房款汇入本院账户。
　　庭审中，被告和第三人王宝娟均表明同意解除双方于2018年4月签订的房地产居间合同。
　　以上事实，有庭审笔录、房地产居间合同二份、房地产权证一份、收条一份、收条及委托书一份、收据存根三份、银行交易明细三份、退股协议一份等证据在卷佐证。
　　本院认为，首先，2018年4月，被告虽然是与第三人王宝娟签订了房地产居间合同，但根据第三人的陈述，第三人王宝娟和冯静系合伙关系，再根据双方的房地产居间合同的条款可以看到，被告同意买方另行出售房屋，且表示盈亏于其无关，更是出具委托出售房屋的委托书给第三人王宝娟，之后第三人冯静直接参与了涉案房屋的装修、再次出售以及收取和支付房款的事宜，被告在收到第三人冯静的付款后并未提出异议，更是放任第三人冯静装修并带领他人看房，进而出售，故本院认定被告对第三人冯静、王宝娟系合伙购买涉案房屋是明知的，2018年4月被告将涉案房屋出售给了第三人冯静和王宝娟，现被告已经收取了第三人支付的房款共计100万元，第三人冯静、王宝娟还应支付被告剩余房款150万元。庭审中，由于被告同意解除与第三人王宝娟之间的房地产居间合同，第三人王宝娟也表示不再购买涉案房屋，故应由第三人冯静继续履行2018年4月其与被告签订的房地产居间合同，并在支付剩余购房款后有权要求被告过户。其次，第三人冯静与原告签订的房地产居间合同日期为2018年5月23日，原告表示第三人冯静系受被告委托与其签订的合同，但根据原告提供的证据，被告签字的“收条及委托”出具日期为2018年6月7日，即双方在签订房地产居间合同时第三人冯静并未受到被告的委托，原告也从未接触过被告，故原告要求确认2018年5月23日房地产居间合同为原、被告之间签订的，本院不予支持，但本院认定2018年5月23日的房地产居间合同的双方当事人为原告和第三人冯静。虽然涉案房屋是由第三人冯静和王宝娟共同购买，但第三人王宝娟于2018年5月23日已经明确表明退出合伙，故现由第三人冯静将涉案房屋直接出售给原告，该合同合法有效，双方亦应当按照合同切实履行，根据合同约定，原告应当在支付了245万元后才能要求第三人冯静过户，现原告已经支付第三人冯静150万元，原告要求过户，还应支付尾款95万元。最后，基于本案存在两个房屋买卖合同关系，虽然原告可要求被告协助将涉案房屋最终过户至其名下，但必须同时履行被告与第三人冯静的房屋买卖合同，经过两次过户，支付相关的税款后才能登记在原告名下。另需要说明的是，关于第三人冯静和王宝娟之间的合伙关系，系其内部关系，双方如何结算与本案原、被告均无关系，第三人可另行提起诉讼处理。
　　综上，本院对原告的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国民事合同法》第八条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
　　一、第三人冯静于本判决生效之日起十日内给付被告范新华购房款150万元，被告范新华在收到上述购房款后的十日内协助第三人冯静将坐落于上海市奉贤区南桥镇解放新村10幢415号101室房屋过户至第三人冯静名下，相关税费各自承担；
　　二、原告姚国平于本判决生效之日起十日内给付第三人冯静购房款95万元，第三人冯静在收到上述购房款后的十日内将已过户至其名下的坐落于上海市奉贤区南桥镇解放新村10幢415号101室房屋过户至原告姚国平名下，相关税费由原告负担；
　　三、驳回原告姚国平其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费26,800元，减半收取计13,400元，财产保全费5,000元，由被告范新华、第三人冯静共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐  菁

书记员：倪  晶