姚娟与李左芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：姚娟,女，1970年7月6日生，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：孟全，上海木诚木律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李左芳,女，1986年7月16日生，汉族，住湖南省洪江市。
　　委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沈志兴，上海市托普律师事务所律师。
　　原告姚娟诉被告李左芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，被告李左芳提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚娟及其委托诉讼代理人孟全，被告(反诉原告)李左芳及其委托诉讼代理人汪翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告姚娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房地产买卖合同；2、判令被告按房产总价款的20%向原告支付违约金，即人民币(以下币种同)1,210,000元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年7月29日签订了《房地产买卖合同》，约定原告将上海市浦东新区周康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以6,050,000元的价格出售给被告，双方应于2019年4月30日之前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本(以下简称示范文本)。被告在向原告支付定金300,000元后未按期履行合同约定的签订示范文本的义务，经原告催告后超过十个工作日仍拒绝履行，属于根本违约，故原告提起本案诉讼。
　　被告李左芳辩称，同意解除买卖合同，但不同意原告的其余诉讼请求。被告认为原、被告约定在2019年4月30日之前签订示范文本，所以在此之前双方对于房产交易的条件仍可以磋商。双方经协商已将系争房屋的房价款变更为5,900,000元，但由于原告反悔，导致房屋交易无法继续，所以应由原告承担违约责任。此外，原告向被告发送的解除通知函和律师函中均未提及违约金，而是明确表示定金不再返还，所以即便认定被告应承担违约责任，
　　原告也已选择适用定金罚则，不能再要求被告支付违约金。
　　反诉原告李左芳向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告返还反诉原告300,000元；2、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告在与反诉被告签订《房地产买卖合同》后依约支付了购房定金300,000元。2019年4月，双方经多次沟通，确定系争房屋交易总价由6,050,000元降至5,900,000元，嗣后，反诉被告拒绝按照双方达成的新交易价格签署示范文本，导致双方交易无法继续。
　　反诉被告姚娟辩称，违约责任在于反诉原告，故不同意反诉原告的反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　系争房屋于2017年4月10日经核准登记至原告姚娟名下。
　　2018年7月29日，姚娟(卖售人、甲方)与李左芳(买受人、乙方)签订《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为6,050,000元；甲乙双方最晚不得晚于2019年4月30日前签订示范文本用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜；乙方发生下列情形的(①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②乙方无正当理由单方要求解除合同的)，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；关于付款方式：乙方应于2018年7月28日前支付定金50,000元，于签订本合同后次日内支付定金250,000元，于签订示范文本当日支付3,940,000元，通过申请贷款的方式支付1,800,000元，交房尾款为10,000元。
　　2018年7月30日，被告向原告名下的广发银行账户转账280,000元。
　　2019年5月17日，原告向被告发送《律师函》，内容为被告未按合同约定的时间签订示范文本且经催告后仍拒绝履行签约义务已经超过十个工作日，属于违约，原告有权依据买卖合同的约定要求被告承担违约及赔偿的责任；原告决定解除与被告签订的买卖合同且全部订金不予退还，被告务必于2019年5月24日前向原告支付相当于该房产总价款的20%的违约金。
　　另，原、被告之间的微信聊天记录显示：2019年4月7日原告向被告发送信息“有一个事情还是和你说明一下：年前链家给我打电话让我让价，说是说明三天之内可以先付一百万，我答应了让十万，接着就没下文了。年后郭栋和我商量让我再让一点，马上把这个事情给我了结掉，我又让了五万，然后就没有然后了，一直拖到今天，眼看就是合同规定的最后期限了，还要配合你走别的途径，所以，我实在没有让价的理由了，房款我们还是按原来的合同价执行吧！”被告回复“为了这个事情，我也已经很努力了，所有事情的进展我都是第一时间跟你沟通的，也没有任何隐瞒的意思。我家里人这边我也一直在积极的沟通，我面临的压力也很大，而且我之前跟你沟通后你也同意了，哪怕家里人出了事情，我都是第一时间赶回来弄这个事情。所以我希望还是按照我们上次沟通的来。”4月23日，原告向被告发送消息“……眼见要到我们合同约定的二次结款时间，我仍然没有接到你的任何消息。所以今天我想再次向你表达下，希望我们双方严格履行我们签订的房屋买卖合同。”被告回复“……就在我把大家的时间都协调好了后，你告诉我不能按590万来了，我微信里面一直跟你沟通，我也很坦诚的请求过你按590万的价格来，可是你也始终没有答复我。”4月24日，被告向原告发送信息“所以30万没了我认，我没有跟买我房子的人那样说把钱退给她。我从来没有跟你开过口。年前链家就说你要追究我违约责任，虽然见识不是很多，但是基本的法律我也是懂的。”5月3日，原告向被告发送消息“李小姐，我们签的合同约定：4月30日你应该给我付房租首付款，并和我一起去上海房屋交易中心签订合同。这两天你没有联系我，但我希望你能及时履行我们的合同约定义务！”5月23日，被告向原告发送消息“姚姐，我觉得没有必要把事情弄成这个局面，最终买不了这个房子我也跟你一直在沟通这个事情。我也不会再来跟你提30万的事情，希望我们大家都好好的。”
　　审理中，被告李左芳申请证人陈某某出庭作证，证人陈述到，其是德佑房地产经济有限公司的工作人员，2018年7月30日原、被告在证人所就职的中介公司的门店签署了系争房屋的买卖合同，约定的房款是605万元。2019年春节前因房屋行情不好，中介人员与原告沟通将房款降到595万元。后据其了解，原、被告双方可能又自行协商将房款降到590万元，但是双方没有签署合同。2019年3月中旬，原告要求其联系被告签约，但是被告表示只愿意以590万元的价格签约，不愿意高于这个价格签约。2019年4月底，原告向其表示要拿回系争房屋的房产证，但是根据中介公司的规定返还房产证的前提是解除买卖合同，在此情况下原告签署了一份解除通知函。
　　审理中，原、被告一致确认双方签订的《房屋买卖合同》已解除。被告李左芳向本院陈述到，双方已经就590万元的房价款达成了新的合意，所以其不同意按照原来约定605万元的价格签约，故2019年4月30日原、被告未签署示范文本。原告姚娟向本院陈述到，原告支付的30万元定金中，28万元是通过银行转账支付的，2万元是现金支付的；双方并未对房款590万元达成合意，只是与中介人员有过磋商，而且对于变更价格也是附条件的，这些条件被告并未满足，最终是被告不同意按照合同约定的时间节点签署示范文本；现在系争房屋房价比原、被告签约时已下跌80万元，原告也为此遭受了损失。
　　以上事实，由上海市不动产登记簿、《房地产买卖合同》、银行对账单、微信聊天记录、证人证言及原、被告的陈述等予以佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，姚娟和李左芳签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律和法规的禁止性规定，应属有效，姚娟和李左芳均应恪守。现双方一致同意解除该合同，对此本院予以确认。
　　就本案的争议问题，本院做如下评判：
　　一、关于合同解除的违约责任认定。
　　根据法律规定和交易惯例，当事人协商一致的，可以变更合同，所以原、被告在签署《房地产买卖合同》之后对于签订示范文本时的房价款仍可以协商进行调整，但是变更原价款的基础在于双方达成了新的合意。在案的微信聊天记录以及庭审中原、被告的陈述和证人陈某某的证言均显示，原、被告在2019年4月之前确曾就系争房屋的最终成交价款进行过协商，但是双方一直都是在磋商过程中并未达成一致意见，这从双方曾约定要到中介处解除《房地产买卖合同》，却最终未完成该解约行为可以反映出；在2019年4月7日的微信聊天过程中，原告也明确表示要求按原合同的约定签署示范文本；在其后的微信聊天中，被告也向原告表示不要求讨回30万定金，这也可以看出被告对于示范文本最终未签订的，其应当承担相应的违约责任也是认可的。综上，被告李左芳未按照《房地产买卖合同》的约定履行，致使该合同最终解除，属于根本违约，应当承担违约责任。
　　二、关于合同解除法律后果的处理。
　　根据法律规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，守约方可以选择使用违约金或者定金条款。现在案证据并不能证明被告所主张的原告已经明确选择适用定金罚则，故原告在本案中要求被告支付违约金，具有法律和合同依据。原告对其所称由于被告违约而导致的80万元的房价款损失，并未提供证据予以证明，对此本院不予采信。《房地产买卖合同》约定的违约金标准为总房价款的20%，被告认为该违约金标准过高，要求本院予以调整。本院综合考虑合同的实际履行情况，并按照公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应承担的违约金为50万元，扣除被告已支付的购房定金30万元，被告还应向原告支付违约金20万元。
　　关于反诉部分，如前所述，《房地产买卖合同》无法履行应归责于反诉原告的违约行为，故反诉原告无权要求反诉被告返还购房定金30万元，相应的反诉诉讼请求本院也不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)姚娟与被告(反诉原告)李左芳签订的《房地产买卖合同》；
　　二、被告(反诉原告)李左芳于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姚娟违约金200,000元(购房定金300,000元已扣除)；
　　三、驳回被告(反诉原告)李左芳的反诉诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费15,690元，减半收取计7,845元，由原告(反诉被告)姚娟负担4,603元，被告(反诉原告)李左芳负担3,242元。反诉案件受理费2,900元，由被告(反诉原告)李左芳负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  凡

书记员：沈佳丽