姚建军、蔡建国与上海况中餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：姚建军，男，1966年7月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：蔡建国，男，1969年1月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：陶国平，上海市东泰律师事务所律师。
　　被告：上海况中餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：孙亚坤，总经理。
　　委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。
　　第三人：张庆连(曾用名：张庆莲)，女，1976年8月16日出生，汉族，住上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告姚建军、蔡建国与被告上海况中餐饮管理有限公司(以下简称况中公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后追加第三人张庆连，转为普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陶国平、被告况中公司的委托诉讼代理人郁少波到庭参加了诉讼，第三人张庆连经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
　　姚建军、蔡建国向本院提出诉讼请求：1.解除第三人与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告搬离上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX号XXX层房屋；3.被告支付原告2018年11月1日至2019年5月31日的租金52,500元，支付自2019年6月1日起至搬离租赁房屋之日止的房屋使用费，按每月7,500元为计算标准。事实和理由：两原告于2018年10月23日通过法院拍卖取得了上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX号XXX层商铺的所有权。被告自2018年10月起占据该商铺385.47平方米进行个体经营，开设餐饮。原告多次与被告协商，要求其搬离，但被告拒不搬离，侵占商铺至今，给原告造成了巨大损失，故提起诉请。
　　况中公司辩称，不同意原告的诉请，被告实际承租的面积为245平方米，租金每年75,000元。被告已经将截止2019年8月7日的租金支付给了涉案房屋租赁合同的出租人张庆连，并同意将后续租金支付给原告，要求继续履行合同。
　　第三人张庆连未作陈述。
　　经审理查明，位于上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX号XXX层商铺，产证记载的面积为385.47平方米。
　　2016年8月8日，张庆连(出租方、甲方)与况中公司(承租方、乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX号XXX层商铺(建筑面积385.47平方米)出租给乙方，租赁期限自2016年8月8日起至2021年8月7日止。月租金为7,500元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，况中公司实际使用了合同标的物中的部分房屋，并向第三人支付租金。2018年8月3日，由张庆连出具收条一份，载明“收到孙亚坤房租75,000元，自2018年8月8日至2019年8月7日的租金。”
　　另查明，2012年12月12日，张庆连与案外人朱某某签订了房屋租赁合同，将上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX号XXX层商铺中的145平方米房屋出租给朱某某使用，租期为2013年2月15日至2023年2月14日。前述房屋由朱某某实际使用。
　　两原告通过网络拍卖程序于2018年8月14日自浙江省杭州市余杭区人民法院取得上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX号XXX层商铺的拍卖(变卖)成交确认书。2018年10月21日，房屋产权核准登记至两原告名下。
　　2019年4月20日，原告委托律师向被告发函，称涉案房屋已于2018年10月23日登记权利人为本案两原告，要求被告于2019年4月30日之前与两原告重新签订房屋租赁合同，并向两原告支付2018年10月23日起至实际使用房屋期间的租金，否则将提起诉讼、收回房屋。因遭被告拒绝，原告提起诉讼。
　　审理中，原告确认被告实际使用的租赁面积不足合同约定的租赁面积，但涉及案外人朱某某的租赁合同签订在涉案合同之前，故即使被告的实际使用面积与约定不符，也应当按合同标准支付金额。被告称与第三人签订合同时，后者承诺会赶走朱某某后将全部面积出租给被告，后因不能全部交付，租金相应减少，实际按每年75,000元计付。被告为此向本院提交了其支付第三人2016年8月8日至2017年8月7日、2017年8月8日至2018年8月7日的租金收据，证明租金已经进行了调整，按每年75,000元标准按年支付。被告另称其虽于2018年8月得知租赁房屋进入拍卖程序，但直至2019年4月才收到通知，得知原告购买了涉案房屋，此前无人告知被告租金应支付给谁，只能向原房东张庆连支付。经庭审质证，原告称其不清楚被告与第三人之间的租金收取情况。被告另要求向原告支付2019年8月8日起的应付租金，遭原告拒绝。原告表示其诉请解除合同，若法院支持原告的诉请，则双方按实结算费用，暂不同意提前收取租金。
　　本院认为，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，该合同约定不违反法律、法规的规定，系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告实际承租使用了前述合同中的部分租赁物，从被告提供的其与第三人之间的履行凭证即支付租金的收据来看，合同双方对实际租赁面积以及付款金额并无争议。原告通过拍卖取得涉案房屋的产权，依照买卖不破租赁的原则，自涉案房屋的权属登记至原告名下起，涉及涉案房屋租赁合同项下原出租人的权利义务可由原告继受。涉案房屋虽于2018年10月21日核准产权登记至两原告名下，但依据原告向被告发送的函件反映，原告于2019年4月中下旬才向被告通知发送产权人变更的信息并要求重新签订合同。同理，依据买卖不破租赁的原则，被告有理由拒绝原告重新签约的要求。被告提供了张庆连出具的收据，证明其已向张庆连支付了截止2019年8月7日的租金。虽原告对租金收据的真实性存疑，鉴于张庆连经本院传唤未到庭，亦未有其他证据反驳该份收条的真实性。被告按合同履行惯例按年支付租金，不存在有与第三人恶意串通、损害原告合法权益的行为。因此，在被告未有欠付租金等根本违约的情况下，原告解除合同的诉请，于法无据，本院不予支持。原告诉请被告搬离系争房屋以及支付租金、使用费的请求，是以其解除合同的诉请为基础的，因诉请缺乏依据，本院不予支持。本案中被告未有拒付应付租金的行为，被告应付原告的租金，双方可在案外自行处理。而原告与第三人之间的费用结算问题，亦非本案处理范围。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　驳回原告姚建军、蔡建国的全部诉讼请求。
　　案件受理费1,300元，由原告姚建军、蔡建国负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：俞  坚

书记员：何绍辉