姚建军、蔡建国与朱东明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：姚建军，男，1966年7月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：蔡建国，男，1969年1月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：陶国平，上海市东泰律师事务所律师。
　　被告：朱东明，男，1966年12月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。
　　第三人：张庆连(曾用名：张庆莲)，女，1976年8月16日出生，汉族，住上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告姚建军、蔡建国与被告朱东明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后追加第三人张庆连，转为普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陶国平、被告朱东明的委托诉讼代理人郁少波到庭参加了诉讼，第三人张庆连经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
　　姚建军、蔡建国向本院提出诉讼请求：1.解除第三人与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告搬离上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX号XXX层145平方米的房屋(以下简称系争房屋)；3.被告支付原告系争房屋自2018年11月1日起至2019年5月31日止的租金23,916元，支付自2019年6月1日起至搬离之日止的房屋使用费，按每月4,083元为计算标准。事实和理由：两原告于2018年10月23日通过法院拍卖取得了上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX号XXX层商铺的所有权。被告自2018年10月起占据前述房屋中的145平方米(系争房屋)进行个体经营，开设公司。原告多次与被告协商搬离，但被告拒不搬离，侵占系争房屋至今，给原告造成了巨大损失，故提起诉请。
　　朱东明辩称，不同意原告的诉请，被告于2013年起向张庆连承租了系争房屋，2018年8月前被告得知系争房屋在拍卖过程中，直至2019年3月才得知由原告买下。2018年8月，张庆连要求被告支付下一年租金，虽然合同约定租金半年一付，但被告考虑到当时张庆连还是房东，被告也不清楚拍卖的情况，听说系争房屋一直没人要，所以才同意将一年的租金直接支付给了张庆连，被告已向张庆连支付租金至2019年8月14日。被告要求继续履行合同，同意将2019年8月14日以后的租金直接支付给原告。
　　第三人未作陈述。
　　经审理查明，2012年12月12日，张庆连(出租方、甲方)与朱东明(承租方、乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(物业面积145平方米)出租给乙方，租赁期限自2013年2月15日起至2023年2月14日止，每年租金41,000元，六个月为一期支付，押金5,000元。每期租金以现金形式或银行转账支付至张庆连银行账户(附账户)。租金从2015年2月15日起递增5%(不包含物业费)，2023年2月14日到期后，同等条件下，乙方有优先使用权(承租权)。合同另对其他事项作了约定。
　　合同签订后，被告朱东明承租使用系争房屋，并陆续向张庆连支付租金。2018年8月12日，由张庆连出具收条一份，载明“收到朱东明房租49,000元，自2018年8月15日至2019年8月14日的租金。”
　　2018年间，两原告通过拍卖取得上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX号XXX层商铺(含系争房屋)的产权。2018年10月21日，前述房屋产权核准登记至两原告名下，产证记载的建筑面积为385.47平方米。
　　2019年4月20日，原告委托律师向被告发函，称案涉的房屋已于2018年10月23日登记权利人为本案两原告，要求被告于2019年4月30日之前与两原告重新签订房屋租赁合同，并向两原告支付2018年10月23日起至实际使用系争房屋期间的租金，若不重新签约，将提起诉讼、收回房屋。因遭被告拒绝，原告提起诉讼。
　　审理中，被告要求向原告支付2019年8月15日起的应付租金，遭原告拒绝。原告表示其诉请解除合同，若法院支持原告的诉请，则双方按实结算费用，暂不同意提前收取租金。
　　本院认为，关于系争房屋的租赁，被告与第三人签订了《房屋租赁合同》，该合同已实际履行，合同约定不违反法律、法规的规定，合法有效。原告通过拍卖取得系争房屋的产权，依照买卖不破租赁的原则，自系争房屋的权属登记至原告名下起，系争房屋租赁合同项下原出租人的权利义务可由原告继受，享受合同权利、履行合同义务。系争房屋虽于2018年10月21日核准产权登记至两原告名下，但依据原告向被告发送的函件反映，原告于2019年4月中下旬才向被告通知发送产权人变更的信息并要求重新签订合同。同理，依据买卖不破租赁的原则，被告有理由拒绝原告重新签约的要求。被告提供了张庆连出具的收据，证明张庆连已向其收取了截止2019年8月14日的租金。虽原告对租金收据的真实性表示存疑，但鉴于张庆连经本院传唤未到庭，亦未有其他证据反驳该份收条的真实性。且在原告向被告发送律师函时，截止2019年8月14日的租金付款期限均已至，原告并没有其他证据证明被告是在得知原告为产权人后而故意将租金支付给原权利人、损害原告的利益。因此，在被告未有欠付租金等根本违约的情况下，原告解除合同的诉请，于法无据，本院不予支持。需要说明的是，原告诉请被告搬离系争房屋以及支付租金、使用费的请求，是基于其解除合同的诉请为前提的，因诉请缺乏依据，本院不予支持。本案中被告未有拒付应付租金的行为，故被告按照合同应付原告的租金，双方可在案外自行处理。而原告与第三人之间的费用结算问题，并非本案处理范围。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　驳回原告姚建军、蔡建国的全部诉讼请求。
　　案件受理费483元，由原告姚建军、蔡建国负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：俞  坚

书记员：何绍辉