姚新、于峰二审民事判决书

上诉人（原审原告、案外人）：姚新，男，1981年7月7日出生，汉族，现住河北省保定市徐水区。
委托诉讼代理人：张正阳，河北广容律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：于峰，男，1970年4月18日出生，汉族，现住河北省保定市徐水区。
委托诉讼代理人：郄永福，河北振平律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：刘玉英，女，1984年4月23日出生，汉族，现住河北省保定市徐水区。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：于建良，男，1972年9月14日出生，汉族，现住河北省保定市徐水区。

上诉人姚新因与被上诉人于峰、刘玉英、于建良案外人执行异议一案，不服张家口市桥西区人民法院（2018）冀0703民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚新的委托诉讼代理人张正阳、被上诉人于峰的委托诉讼代理人郄永福到庭参加诉讼，被上诉人刘玉英、于建良经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
姚新上诉请求：撤销原审判决、撤销原审法院（2018）冀0703执164号执行裁定，指令原审法院依法解除对姚新徐水水岸华庭小区7号楼1单元602室的查封、冻结。理由是：2016年12月1日，姚新与刘玉英、于建良签订了《房
屋买卖合同书》，约定姚新以1267000元的价格购买了刘玉英、于建良名下保定市徐水区水岸华庭小区7号楼1单元602室。姚新委托其哥哥姚欢欢、朋友唐博通过银行转账以及本人现金交付等方式向刘玉英、于建良支付了1267000元购房款，刘玉英在《房屋买卖合同书》第2页尾部处写明：“附：款已付清，今收到姚欢欢1267000壹佰贰拾陆万柒仟元整冰岸华庭7号楼602室”。刘玉英、于建良于当日将该套房屋交付给姚新，并将该房屋的房屋所有权证及物业的各项手续交给姚新，姚新出资对该房屋进行了装修、办理了宽带和天然气等配套设施入户手续，并搬入该房屋实际居住至今，但根据相关产权登记政策，该房屋于2018年5月16日之后方可变更产权登记，因此合同生效后，该并未办理产权变更登记手续。自2018年5月16日之后，姚新便要求刘玉英、于建良协助办理产权登记过户手续，二人以该房屋已被司法查封为由拒不配合办理，姚新无奈向河北省保定市徐水区人民法院提起诉讼，在审理过程中得知该房屋已被河北省张家口市桥西区人民法院2018冀0703执164号执行案件中采取了查封、冻结的执行措施。姚新认为与刘玉英、于建良签订的房屋买卖合同真实有效，姚新依约履行了给付购房款的义务，刘玉英、于建良依约履行了交付房屋的义务，且姚新已针对该套房屋进行了装修、购买了配套车位、办理宽带和天然气入户手续、缴纳相关物业费，并已实际入住。基于刘玉英、于建良的实际交付，自刘玉英、于建良处取得了房屋的不动产物权所有权。本案涉案房屋的买卖合同是买卖双方的真实意思表示，不存在损害于峰合法权益的故意，为善意，双方的房屋买卖应被认可，姚新是该房的实际所有权人。因此，上诉人在得知该房屋被河北省张家口市桥西区人民法院查封后，曾向该院提出执行异议，请求依法撤销河北省张家口市桥西区人民法院2018冀0703执164号执行裁定；并依法解除查封、冻结措施。但河北省张家口市桥西区人民法院作出张家口市桥西区人民法院2018冀0703执异35号执行裁定书，驳回了该申请。在姚新起诉刘玉英、于建良房屋买卖合同纠纷案件中，该案主审保定市徐永区人民法院的齐成柱法官曾于2018年9月17日对刘玉英做了调查笔录，刘玉英在该笔录中明确表示：“钱给清了，在高碑店签订的合同，于建良当时在场”。而于建良在本案一审诉讼中也承认：“房屋买卖存在，于峰起诉我之前我已经将房屋卖给原告了，没有办理过户是因为雄安新区成立了，不让办理过户”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该房屋未及时办理过户登记手续，是受产权过户政策及涉案房屋周边行政区划变更的影响，并非姚新存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”。《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”；第三是七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”；第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。结合以上法律规定，姚新与刘玉英、于建良签订的房屋买卖合同虽有瑕疵，但确为双方真实的意思表示；姚新已实际向刘玉英付清全部购房款，刘玉英、于建良亦实际交付了该房屋，姚新于2016年12月实际入住；未及时办理产权过户手续是因为该涉案房产所在地保定市徐水区属于雄安新区周边区域，有相关政策对新办产权证书两年内不予办理过户登记，这并不是姚新的过错。综合以上客观事实，对姚新提出的异议应予支持。合法占有并实际入住，是现实交付的表现形式。以办理过户登记手续为所有权转移标准是政府职能部门对房地产交易的一种行政监管措施，从来都不是民法意义上的物权所有权变动的标准。一审法院未考虑实际情况，也未按照相关法律法规和司法解释依法裁判，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人请求二审法院在审理本案时充分尊重客观事实和相关法律法规，依法判如所请，切实维护上诉人的合法权益。
于峰辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应当维持原判。二、姚新的上诉请求和理由理据不足，不能成立，应当驳回其上诉。一姚新提供的《房屋买卖合同书》存在重大瑕疵，其主张的房屋买卖合同关系不具有真实性，无法证明双方存在真实有效的买卖合同关系。1．姚新提供的买卖合同存在太多的瑕疵，不具有真实性。理由：除房价之外的内容都是空白的，甚至连所售房产的基本信息都未填写，如何确定买卖合同标的物；买卖合同中并未记载购房者的姓名，收条也未注明收到上诉人的款项，而是写的“姚欢欢”，有哪个购房者会不在合同中写上自己的姓名，而且买卖双方均未在合同上签字，作为任何一个真实的购房者不可能有上述行为；房屋买卖合同签订于2016年12月1日，但姚新提供的唐博的转账记录是2016年11月30日转账，早于合同签订日期；双方均是徐水人，房产也在徐水，却在高碑店的中介机构签订所谓的买卖合同等等不合常理的情形。充分说明买卖合同不具有真实性。买卖合同之所以有如此多的漏洞和不合理，无非是于建良和刘玉英害怕弄假成真，房子真给了别人！2．徐水区自2015年年初开始要求办理购房合同网签备案手续，距买卖合同记载的2016年12月1日已实行近两年的时间，而姚新提交的买卖合同却未办理网签备案手续，如果存在真实的买卖合同关系且有中介机构参与的情况下，肯定要力、理网签手续，说明买卖合同不真实。3．转账数额121万元与合同约定的房价126．7万元不相符。4．姚新提供的房屋买卖合同、转账记录均未体现姚新的姓名，无法证明姚新与案涉房产存在法律上的利害关系；5．于建良一审时当庭陈述“于建良和刘玉英都在房屋买卖合同上签了字”，但姚新出示的房屋买卖合同却没有于建良和刘玉英的签字，可见姚新提供的房屋买卖合与于建良的陈述相互矛盾，进一步作证买卖合同及买卖关系的虚假。6．于建良和刘玉英从未对查封房产提出过任何形式的异议，而且于建良于2018年4月17日在执行笔录却表示：“我的意见是我保证在2018年年底前，也就是说在过春节前一次性全部给付对方92万元，如果到期给付不了，法院可以依法拍卖被法院查封的住房。”假如房产于查封前出售，其不可能不向法院说明，更不可能让法院拍卖其已经出售的房产!明显不合常理。而恰恰在执行庭将要拍卖房产的时候，上诉人姚新作为案外人提出了异议，显然是双方恶意串通、逃避执行。二姚新主张已实际占有房屋不能成立。姚新提供的房产证、供气合同、物业费收据均记载的是“刘玉英”的名字。仅凭物业公司出具的一份内容不属实的证明，无法证明其已合法占有该房产。三姚新主张取得了房屋所有权于法无据，且姚新不构成善意取得，其不是涉案房屋法律意义上的“权利人”，无权提出排除执行异议。根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该法第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现该房屋仍然登记在于建良和刘玉英名下，应认定于建良、刘玉英是房屋的所有权人，姚新主张已取得了房屋所有权于法无据。根据《物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得以房屋办理房产登记为要件，本案中涉案房屋未办理过户手续，姚新不能构成善意取得。最高人民法院《关于人民法院力、理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定．“已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人”，故姚新不属于法律规定的“权利人”。同时，该司法解释第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：一案外人是否系权利人”上诉人既然不属于“权利人”，当然也就无权提出排除执行异议。四上诉人主张的房屋未过户的理由不能成立。2017年4月1日雄安新区成立以后，徐水区政府于2017年5月份公布加强房地产管理的意见，开始实行房产限购政策，且在该意见出台前签订的买卖合同不受限购政策约束。所以，姚新主张“涉案房产属雄安新区周边区域，有相关政策对新办产权证书两年内不予办理过户登记，涉案房屋2018年5月6日以后方可变更产权登记”与事实不符，故意张冠李戴、混淆视听，且姚新未提供无法办理过户手续的相关政策文件依据。
退一步讲，假设双方存在真实的房屋买卖合同关系，但姚新不能证明非因其自身原因未办理过户手续。按姚新主张，2016年12月1日买的房，到2017年5月25日限
购政策出台，中间间隔长达5个多月的时间，如果姚新主张的房屋买卖关系属实的话，有充足的时间办理房产过户手续，也应当办理完房产过户手续了。姚新不能证明非其原因未办理过户手续。五退一步讲，即便姚新提供的转账记录属实、存在债权，结合收条中划掉的“贷款”二宇，双方也应当是民间借贷关系而非买卖合同关系。双方签订房屋买卖合同的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋买卖协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。双方之间的真实法律关系是民间借贷，房屋买卖协议只是作为让与担保的一种方式。同时，房产担保未依法办理登记手续，不能对抗第三人，法院依法查封涉案房产完全符合法律规定。
综上所述，上诉人姚新的主张不是事实，于法无据，其无权提出排除执行异议，答辩人于峰认为系于建良、刘玉英与姚新恶意串通、逃避债务、阻碍执行，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维护法律的尊严和答辩人的合法权益。
姚新在一审中提出诉讼请求：1、撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2018）冀0703执164号执行裁定书；2、解除对保定市徐水区水岸华庭小区7号楼1单元602室房屋的查封、冻结措施。事实及理由：2016年12月1日，姚新购买了刘玉英、于建良名下位于河北省保定市徐水区。当天通过其哥哥姚欢欢、朋友唐博向刘玉英支付了购房款1267000元，刘玉英在《房屋买卖合同书》第2页尾部处写明：“附：款已付清，今收到姚欢欢1267000（壹佰贰拾陆万染仟元整）水岸华庭7号楼602室”。刘玉英、于建良于当日将该套房屋交付给姚新，并将该房屋的房屋所有权证及物业的各项手续交给姚新。姚新于2016年12月份居住至今。2018年5月16日之后，姚新要求刘玉英、于建良协助办理产权登记过户手续，但二人以该房屋已被司法查封为由拒不配合办理。姚新向河北省保定市徐水区人民法院提起诉讼，在审理中方知该房屋已被河北省张家口市桥西区人民法院查封。姚新向张家口市桥西区人民法院提出执行异议申请，被该院驳回。姚新与刘玉英、于建良签订的房屋买卖合同虽有瑕疵，但确为双方真实的意思表示，姚新已实际付款，刘玉英、于建良亦实际交付该房屋并使姚新实际入住，属现实交付。于峰与于建良为亲属关系，姚新怀疑于峰、刘玉英、于建良恶意串通损害自己的合法权益。
于峰在一审中辩称，1、姚新提供的《房屋买卖合同书》存在重大瑕疵，依法不能认定为合法有效的书面买卖合同；2、姚新所诉内容与事实不符且自相矛盾；3、于建良和刘玉英从未对法院查封房产的行为提出过异议，证实不存在房屋买卖行为；4、对姚欢欢等人向刘玉英转账的真实性和关联性有异议；5、姚新诉于建良和刘玉英买卖合同纠纷案，保定市徐水区人民法院并未作出生效法律文书；6、电信宽带办理业务登记单不具有真实性和本案的关联性；7、姚新主张取得了房屋所有权于法无据，无权提出排除执行异议；8、姚新怀疑于峰和于建良和刘玉英恶意串通损害其权益，是毫无根据的主观臆断，没有证据支持，不能成立。
于建良在一审中辩称，房屋买卖存在，于峰起诉之前其已经将房屋卖给姚新了，没有办理过户是因为雄安新区成立不让办理过户。
刘玉英在一审中未到庭应诉答辩。
一审法院认定如下事实，于峰诉于建良、刘玉英建设工程施工合同一案，该院于2017年2月28日向于建良、刘玉英送达（2017）冀0703民初293号民事裁定书，查封于建良、刘玉英名下河北省保定市徐水区。2017年3月21日，该院就上述案件作出（2017）冀0703民初293号民事调解书，因于建良、刘玉英未按调解书确定的期限、数额向于峰偿还工程款，于峰2018年2月24日向该院申请执行，该院以（2018）冀0703执164号执行裁定书，继续查封了上述房屋。2018年9月27日，案外人姚新向该院提出书面异议，该院于2018年10月8日作出（2018）冀0703执异35号执行裁定，驳回了姚新的异议。姚新不服向该院提起执行异议之诉。庭审中，姚新提交的房屋买卖合同书未记载买受方姓名、房屋坐落位置、房屋面积等主要信息，合同无买卖双方的签字；对姚新提交的银行明细，于峰质证认为，唐博给刘玉英转账日期是2016年11月30日，早于姚新提交的买卖合同签订的2016年12月1日，而且并没有记载支付的是什么款项，付款人也不是姚新本人；对姚新提交的物业公司证明，于峰质证认为，单位出具的证明应当有经办人和负责人签字，但该证明并无任何人员签字，不具有合法性，物业公司无权证实房屋的所有权人是谁，应当以产权登记为准；对姚新提交的电信业务登记单，于峰质证认为，该登记单并无电信部门签章，客户签字处有更改痕迹，该证据不能证明在法院查封房产之前，姚新已经合法占有该房屋；对姚新提交的物业服务票据，于峰对真实性有异议，认为上述票据均为连号，不合常理，票据客户姓名记载为刘玉英，证明上述房屋仍然属于刘玉英所有，对其中记载的“改姚新”的内容不认可，无法证实是否是当时形成的，不排除篡改的可能性。
一审法院认为，姚新提交的房屋买卖合同书未记载买受方姓名、房屋坐落位置、房屋面积等主要信息，无买卖双方的签字，存在瑕疵；其提交的其他证据或真实性存疑或欠缺关联性。故姚新提交的证据不足以证明查封的于建良、刘玉英名下涉案房产为其所有，姚新未尽到对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的证明责任，故对原告的诉讼请求，无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定判决，驳回原告姚新的诉讼请求。案件受理费100元，由原告姚新负担。
本院查明事实与一审法院查明事实相同。
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由姚新负担。
本判决为终审判决。

本院认为，姚新据以证明其与刘玉英、于建良房屋买卖关系成立的房屋买卖合同没有出卖方与买受方的签名，也没有注明所交易房屋的基本信息，只加盖了高碑店市奥博房地产经纪有限公司的公章。该合同不符合房屋买卖合同的形式要件，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十一条规定，“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任”。姚新没有尽到对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的证明责任，其应当承担举证不能的法律责任。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

审判长 王艳龙
审判员 姜兵
审判员 牟键

书记员： 王璐璐