姜建华、姜叶璈与吴加展、黄珊亚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：姜建华，男，1966年4月14日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　原告：姜叶璈，男，1989年7月6日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：姜建华(系被告姜叶璈父亲)，男，住上海市奉贤区。
　　被告：吴加展，男，1968年8月12日生，汉族，户籍地福建省南安市。
　　被告：黄珊亚，女，1972年6月27日生，汉族，户籍地福建省南安市。
　　两被告共同委托诉讼代理人：王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。
　　原告姜建华、姜叶璈与被告吴加展、黄珊亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法转为普通程序，分别于2018年10月23日、2018年11月12日两次公开开庭进行了审理。庭审中，两被告于2018年10月23日提起反诉，要求确认合同无效，两原告赔偿损失3,000,000元，后因未按期缴纳反诉费，本院按撤诉处理。原告姜建华、原告姜叶璈的委托诉讼代理人姜建华到庭参加了两次庭审，被告吴加展、黄珊亚的共同委托诉讼代理人王浩君到庭参加了第一次庭审，第二次庭审被告吴加展、黄珊亚经本院以传票方式传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
　　原告姜建华、姜叶璈向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间签订的房屋租赁合同无效；2、两被告共同支付原告自2017年2月1日起至实际搬离日止，按每年1,382,364.5元计算的占有使用费；3、两被告支付利息损失(以2017年2月1日至2017年11月30日止的使用费为本金，自2017年2月1日起至判决生效日止，按月利率3%计算；以2017年12月1日至2018年10月30日止的使用费为本金，自2017年12月1日起至判决生效日止，按月利率3%计算；以2018年11月1日至判决生效日止的使用费为本金，自2018年11月1日起至判决生效日止，按月利率3%计算)；4、两被告搬离并返还位于上海市奉贤区新四平公路XXX号房屋(即本案讼争房屋)。事实和理由：2015年8月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将本案讼争厂房出租给被告，然被告一直未按约支付租金。原告只得起诉至法院，后经调解，双方就2017年1月31日前的租金违约金等达成合意。之后被告不但未履行调解书中确定的付款义务，2017年2月起的租金也分文未付，原告只得再次诉至法院。
　　被告吴加展、黄珊亚共同辩称，确认双方之间的租赁合同无效，也同意返还房屋。对拖欠使用费没有异议，但认为因合同无效，使用费的计算标准不能按照合同约定，而应远远低于合同约定的租金标准。另被告黄珊亚并未在合同上签名，所以对原告的所有诉讼请求，被告黄珊亚都不同意承担。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原、被告对相对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2015年8月26日，两原告与被告吴加展签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告将位于上海市奉贤区四团镇新四平公路XXX号(现更改为866号)房屋出租给被告，租期期限为10年，自2015年12月1日起至2024年11月31日止，两原告于2015年7月30日将房屋交付被告。被告于签订合同以后三天内支付定金贰拾万元整，如被告不履约，定金不返还，如履约则定金转为押金，租金一年一付，先付后用，押金待租赁期满后一次性结清。租赁价格为房屋总平方的每天每平方0.5元计算，前四年租金价格不变，第五年起以前一年的租金总价提升百分之六，以此类推。平方以实际测量后经双方确认后为准，不含税，总价为厂房1,017,364.5元+办公楼365,000元，共计1,382,364.5元。合同签订后，被告按约只支付了定金100,000元，转为押金。
　　2016年3月21日，因被告拖欠使用费，原告诉至法院。2016年12月1日，原告姜建华与被告吴加展签订庭外和解协议一份，约定签订本协议后，被告向原告支付自2015年10月30日至2016年11月30日的租金1,499,770元，作为原合同第一年的付款；以上述款项为本金，被告支付利息292,455元；上述两笔款项被告应于2016年12月30日前付清；除被告已经支付的100,000元定金外，原告不再要求被告补交未支付的100,000元定金。双方确认后续租金支付方式为：(1)2016年12月1日至2017年11月30日一年的租金为1,382,364.5元，被告可以在2016年12月1日至2017年11月30日之间任何时间段支付该笔租金，但若超过2016年12月2日未支付的，应按月息1.5%计算至被告实际结清该笔年租金之日止；(2)若被告在上述时间段内支付部分租金的，则上述1.5%月息计算的本金应作相应扣除；(3)2016年12月1日至2017年11月30日租金最终支付日期为2017年的11月30日，若逾期仍未付清的，则按照3%计算月息，同时原告有权终止合同；(4)后续租期租金支付按本条(1)(2)款约定以此类推。……原告于2016年12月1日撤回起诉。
　　2016年12月30日，被告吴加展出具承诺书，承诺承担以下责任：“今后计算租金按房屋租赁合同签订日期计算。利息加倍，即按月息3%计算。”
　　后被告未按和解协议履行付款义务，两原告于2017年2月13日又起诉至法院。2017年3月28日，两原告与两被告经法院调解，达成调解协议为：两被告于2017年5月30日前支付两原告租金及利息损失2,022,197.4元，若两被告到期未付，需偿付两原告违约金400,000元。现两被告不仅未按约履行调解书确定的付款义务，2017年2月1日之后的占有使用费也分文未付，导致原告再次诉讼至法院。
　　2018年6月29日，本院至本案租赁房屋进行现场勘察，并与被告吴加展制作谈话笔录一份，被告吴加展表示2015年6月其与陈建平口头约定向陈建平租赁房屋，并对房屋进行了装修，之后双方签订了书面的租赁协议。2015年8月前就基本装修及改扩建完毕。在所有改造完成后，才发生了陈建平出租给被告吴加展的部分房屋被拍卖，由原告姜建华买下来，其与原告就这部分房屋重新签订了租赁协议。
　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案讼争房屋未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故原、被告于2015年8月26日签订的《厂房租赁协议》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，因被告黄珊亚并非租赁合同当事人，故对两原告要求被告吴加展返还本案讼争房屋的诉讼请求，本院予以支持，被告吴加展支付的押金100,000元也应予以返还，但根据押金的性质，需先抵扣所欠的占有使用费。房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。本案中，虽被告黄珊亚非合同当事人，但基于其与被告吴加展为夫妻的特殊身份关系，被告吴加展租赁房屋后转租所得收益为夫妻共同财产，因此所欠使用费及利息亦为夫妻共同债务，且在他案调解中，两被告亦作为共同付款人承担所欠的使用费及利息，故对原告要求两被告支付自2017年2月1日起至实际搬离日止，按每年1,382,364.5元计算的占有使用费及相应利息的诉讼请求，予以支持。关于利息的计算标准，原告姜建华与被告吴加展于2016年12月1日签订的和解协议，对被告迟延支付使用费如何计算利息作了明确约定，系双方真实意思表示，但考虑到月利率3%约定过高，且该协议约定“后续租期租金支付按本条(1)(2)款约定以此类推”，故利息计算标准本院将予以酌定。对被告关于使用费标准过高利息不应计算及被告黄珊亚不应承担责任的辩称，不予采信。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、原告姜建华、姜叶璈与被告吴加展于2015年8月26日签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告吴加展于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告姜建华、姜叶璈位于上海市奉贤区四团镇新四平公路XXX号(现变更为866号)房屋；
　　三、被告吴加展、黄珊亚于本判决生效之日起十日内支付原告姜建华、姜叶璈自2017年2月1日起至实际搬离日止，按每年1,382,364.5元计算的占有使用费(扣除已付押金100,000元)；
　　四、被告吴加展、黄珊亚于本判决生效之日起十日内支付原告姜建华、姜叶璈利息损失(以1,051,970元为本金，自2017年2月1日起至判决生效日止，按月利率2%计算；以1,267,167元为本金，自2017年12月1日起至判决生效日止，按月利率2%计算;以2018年11月1日至判决生效日止的使用费为本金，自2018年11月1日起至判决生效日止，按月利率2%计算，若被告吴加展在判决生效日前已搬离，则本金及利息均计算至实际搬离日止)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币9,740元，财产保全费5,000元，由被告吴加展、黄珊亚负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：裴孙英

书记员：张  英