姜锦峰与朱锦森、朱玉燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：姜锦峰，男，1981年12月4日生，汉族，住浙江省衢州市。
　　委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。
　　被告：朱锦森，男，1955年3月28日生，汉族，住上海市宝山区。
　　被告：朱玉燕，女，1981年3月1日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　原告姜锦峰与被告朱锦森、朱玉燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜锦峰的委托诉讼代理人王越、余珍珍，被告朱锦森到庭参加诉讼。被告朱玉燕因羁押上海女子监狱，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告姜锦峰向本院提出诉讼请求：朱锦森、朱玉燕赔偿姜锦峰损失人民币222万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：朱锦森因原房屋被政府征收享有购置两套动迁房的资格，姜锦峰提出由其出资以朱锦森名义购买一套动迁房，朱锦森、朱玉燕予以同意，遂以朱锦森名义购买了上海市宝山区陈川路555弄宝虹家园148号502室房屋(以下简称系争房屋)。2006年10月22日，姜锦峰与朱锦森就系争房屋签订《协议书》，约定房款182,780元。合同签订当天，姜锦峰将房款转给朱锦森、朱玉燕，朱锦森、朱玉燕将系争房屋钥匙交给姜锦峰。系争房屋由姜锦峰一直使用至今。2011年11月8日，朱锦森、朱玉燕取得系争房屋的房产证，登记权利人为朱锦森、朱玉燕。朱锦森、朱玉燕亦将该房产证交给姜锦峰保管。后因朱玉燕的刑事判决涉及财产执行，上海市宝山区人民法院于2019年1月17日将系争房屋进行网络拍卖，成交价156万元。朱锦森、朱玉燕的行为显属违约,给姜锦峰造成了严重损失，故姜锦峰诉至本院。
　　被告朱锦森辩称，系争房屋不是朱锦森要卖掉的，是法院的强制拍卖程序导致系争房屋被卖掉，故不同意姜锦峰的诉讼请求。
　　被告朱玉燕辩称，其本想将系争房屋过户给姜锦峰，但因刑事案件被拍卖致使系争房屋无法交易，故不同意姜锦峰的诉讼请求。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2006年10月22日，朱锦森(甲方)与姜锦峰(乙方)签订《协议书》，约定乙方于2006年10月22日将系争房屋房款182,780元支付给甲方，甲方于2006年10月22日将系争房屋钥匙及购房合同一起交予乙方，等进行房屋过户时，所产生的一切所需费用包括过户费税等由乙方支付。同日，姜锦峰支付朱锦森房款182,780元。
　　2011年11月8日，系争房屋登记至朱锦森、朱玉燕名下。
　　2018年4月12日，朱玉燕出具说明，主要内容为，朱玉燕同意配合姜锦峰办理过户手续，也愿意配合法院调查相关事宜。
　　另查明，因朱玉燕未履行发生法律效力的(2013)宝刑初字第415号刑事判决书所确定的付款义务，本院依法启动对系争房屋的评估、拍卖程序。经委托上海大雄房地产估价有限公司评估，上海大雄房地产估价有限公司于2018年9月11日出具估价结果，系争房屋评估价值为222万元。2018年9月20日，本院出具执行裁定书，裁定拍卖系争房屋。2019年1月17日，经网络竞拍系争房屋以156万元成交。姜锦峰现已从系争房屋搬出。
　　审理中，姜锦峰表示其主张的222万元中含有房款182,780元。
　　本院认为，姜锦峰与朱锦森之间就系争房屋签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，系争房屋被法院依法拍卖，致使双方之间协议因事实上无法履行而解除，朱锦森理应承担赔偿损失的违约责任。朱玉燕事后对朱锦森的处分行为进行了追认，其应当承担赔偿损失的违约责任。现姜锦峰按照鉴定单位确定的评估价值222万元要求朱锦森、朱玉燕承担赔偿责任符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
　　被告朱锦森、朱玉燕于本判决生效之日起十日内，赔偿原告姜锦峰损失222万元。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取12,280元、财产保全费5,000元，均由被告朱锦森、朱玉燕负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：袁凯凯