孙刚与邱宗炫案外人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告(案外人)：孙刚，男，1973年11月22日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：王涛，上海东座律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：康淋淋，上海东座律师事务所实习律师。
　　被告(申请执行人)：邱宗炫，男，1990年4月8日出生，汉族，户籍地福建省石狮市。
　　委托诉讼代理人：赵海江、臧文婕，上海市江华律师事务所律师。
　　第三人(被执行人)：盛卿，男，1977年2月17日出生，汉族,户籍地上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号XXX室。
　　第三人(被执行人)：上海网是科技贸易有限公司，住所上海市长宁区金钟路XXX弄XXX号XXX室。
　　法定代表人：沈雪珍。
　　第三人(被执行人)：上海荣币通实业有限公司，住所上海市长宁区协和路XXX号XXX楼XXX层XXX-XXX室。
　　法定代表人：沈舒怡。
　　第三人(被执行人)：上海美浦科技投资有限公司，住所上海市青浦区公园路XXX号XXX-XXX室。
　　法定代表人：孙坤欣。
　　第三人(被执行人)：上海日月明房地产开发(集团)有限公司，住所上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号XXX幢XXX号楼XXX室。
　　法定代表人：盛卿。
　　原告孙刚诉被告邱宗炫及第三人盛卿、上海网是科技贸易有限公司(以下简称网是公司)、上海荣币通实业有限公司(以下简称荣币通公司)、上海美浦科技投资有限公司(以下简称美浦公司)、上海日月明房地产开发(集团)有限公司(以下简称日月明公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理，原告孙刚的委托诉讼代理人王涛、康淋淋，被告邱宗炫的委托诉讼代理人臧文婕到庭参加诉讼。第三人盛卿、网是公司、荣币通公司、美浦公司、日月明公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告孙刚公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告孙刚对第三人美浦公司名下的上海市浦东新区上南路XXX号北2楼房屋(以下简称系争房屋)享有至2021年12月31日(租金已付至2021年12月31日)止的承租权；2.系争房屋对原告带租约拍卖。事实与理由：孙刚与美浦公司于2012年1月签订《房屋租赁合同》约定，孙刚向美浦公司承租系争房屋，期限从2012年1月1日起至2021年12月31日止。每月租金18,250元。合同签订后，双方办理了租赁备案。2015年1月，双方通过协商确定，由孙刚一次性支付租金100万元，用于支付至2021年12月31日止的租金。后已实际支付100万元租金。2018年10月18日，法院发出执行公告，对系争房屋不负担租赁权的状态下处置，原告提出执行异议后，被法院驳回。原告认为，其与美浦公司之间租赁合同真实有效且办理了租赁登记，请求法院支付原告的诉讼请求。
　　被告邱宗炫辩称，一、原告孙刚提供的证据不能证明已足额支付第三人美浦公司全部租金且实际占有使用房屋。原告未能提供2012年1月1日至2015年2月28日期间的租金支付凭证；原告提供的租金实际交款人并非原告，原告提供的电费、物业费单据的付款凭证仅从2012年10月开始，中间有中断，不能证明原告持续实际占有房屋。二、美浦公司与孙刚签订的补充协议，明显不符合商业规律和交易习惯，是孙刚通过非法手段帮助美浦公司逃避债务，该协议系对登记租赁合同的变更，但双方并未办理变更登记手续，在补充协议签订之前，邱宗炫已完成房屋抵押登记，原告的租赁权不得对抗被告的抵押权。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　第三人盛卿、网是公司、荣币通公司、美浦公司、日月明公司未作答辩，也未提供证据。
　　本院经审理查明，上海市浦东新区上南路XXX号二层(建筑面积1,666.67平方米)登记的权利人为美浦公司，房屋于2013年12月20日始核准设定抵押登记，抵押权人为邱宗炫。
　　2015年12月25日，本院在审理原告邱宗炫与被告盛卿、网是公司、荣币通公司、美浦公司、日月明公司民间借贷纠纷一案中对该房屋实施查封。
　　2018年6月13日，上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终2657号终审民事判决确定，盛卿向邱宗炫借款的事实始于2013年4月11日，盛卿负有返还邱宗炫借款等义务；网是公司、荣币通公司、美浦公司、日月明公司对盛卿之负债于相应限额内承担连带清偿之责；邱宗炫可在先位抵押权所担保债权数额之外的余额范围内以坐落于上海市浦东新区上南路XXX号二层、二夹层房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该房产的所得款(以2,800万元为限)优先受偿。之后，案件进入执行程序。
　　2018年10月18日，本院发出(2018)沪0112执6578号公告，责令盛卿、美浦公司等限期履行民事判决确定的义务，逾期将对上南路XXX号二层、二夹层房屋在不负担租赁权的状态下提交评估、拍卖或变卖。
　　原告孙刚以承租人身份向本院提出异议申请，本院于2019年3月21日作出(2019)沪0112执异51号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告遂提起案外人执行异议之诉。
　　另查明，2012年1月1日，第三人美浦公司与原告孙刚签订《房屋租赁合同》，约定孙刚向美浦公司承租上南路XXX号北2楼房屋，建筑面积400平方米，租期从2012年1月1日至2021年12月31日，年租金18,250*12月=219,000元，租金的支付期限与方式：按月支付。同年10月30日，双方在房地产登记部门办理了房屋出租登记。
　　2015年1月5日，美浦公司与孙刚就原租赁合同另行签署《补充协议》约定，孙刚同意自行借款筹集资金一次性提前支付美浦公司六年零十个月租金的基础之上，同意根据相应的市场利息给予孙刚相应的租金优惠，并相应调整租金，六年零十个月的房屋租金(即2015年3月1日至2021年12月31日的租金)合计为人民币100万元；孙刚同意于2015年2月15日前一次性支付上述租金100万元。
　　2015年2月9日，孙刚通过中国工商银行账户向美浦公司账户内汇款100万元。
　　庭审中，原告陈述，原告签订租赁合同后，实际占有使用系争房屋。为证明该事实，原告提供了上海日月明房地产咨询有限公司(以下简称日月明咨询公司)的工商登记材料及支付给美浦公司的电费、使用中央空调费及物业管理费的发票。被告认为，租赁合同上的承租人是孙刚，而实际付款人是日月明咨询公司，孙刚虽系该公司股东和法定代表人，但二者主体不一致，不能证明原告实际承租和占有房屋的事实。原告还陈述，原告自2016年3月1日起将系争房屋转租案外人沈建刚、邹恩临使用，租赁期限至2021年10月31日止。为证明其主张，原告提交了其与两人签订的办公用房租赁合同、租金转账凭证等。被告则认为，该证据正好证明原告不是系争房屋的实际占有人，不具有诉讼主体身份，实际占有人应该是案外人，账户交易明细单上备注的房屋是北1楼房屋，与本案系争房屋北2楼有出入。
　　以上事实，由(2018)沪0112执6578号公告、(2019)沪0112执异51号执行裁定书、房屋租赁合同、上海市房地产登记证明、补充协议及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案争议的焦点在于第三人美浦公司与原告孙刚之间是否存在先于抵押权的真实租赁关系。
　　本案是案外人执行异议之诉，案外人即原告孙刚应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告虽然提供了系争房屋租赁合同及备案登记证明，早于设定抵押的时间，但未能提供支付2012年1月1日至2015年2月28日期间相应的租金证据。在房屋设定抵押之后，双方另行签订补充协议，从而变更了原租赁合同的租金数额、支付方式等主要内容，成为新的租赁合同，但未进行登记备案。因此，本院认为，抵押权设立在先，补充协议(即后一份租赁合同)生效在后，补充协议不得对抗已登记的抵押权。
　　考量原告提供的前后两份租赁合同，内容出入较大，前一份合同的租金付款方式按月支付，剩余的6年零10个月租金价款，应正常核算为1,496,500元，而后一份合同变更为一次性以100万元了结，明显不符合生产、经营的常理。
　　对原告在庭审中提供的证据，证明原告与第三人美浦公司租赁情况的真实性存疑。房屋租金的实际付款人是日月明咨询公司，并非租赁合同记载的承租人孙刚，因此不能认定原告孙刚实际占有系争房屋。此外，孙刚又将系争房屋转租他人的事实，也证明原告并未占有使用房屋，转租的行为又发生于房屋查封之后，因此，对未经法院准许占有系争房屋或者实施有碍执行的行为的，法院可以解除其占有或者排除其妨碍。
　　综上，原告主张租赁关系设立在抵押之前，但未能举证证明已签订合法有效的租赁合同及占有使用系争房屋的事实，本院对原告主张的承租权及要求带租约拍卖的诉讼请求，不予支持。第三人盛卿、网是公司、荣币通公司、美浦公司、日月明公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：
　　驳回原告孙刚的诉讼请求。
　　案件受理费7,048.75元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：仇  萍

书记员：金联涌