孙某某与上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：孙某某，男，1980年8月6日生，汉族，住浙江省温州市。
　　委托诉讼代理人：杨超，上海未树律师事务所律师。
　　被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵XX。
　　委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。
　　原告孙某某与被告上海麦格茂置业有限公司(以下至判决主文前简称麦格茂公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托诉讼代理人杨超、被告麦格茂公司的委托诉讼代理人刘奇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告孙某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房产证违约金(以人民币1,238,220元为基数、自2016年2月19日起至2019年6月13日、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算);2.判令被告配合原告办理产证;3.判令被告支付交房不达标违约金暂计66,790元。诉讼过程中，原告撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2009年10月15日，原告为购买位于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路XXXX弄(现南祝路XXX号)上海五角世贸商城X号X层XXXX室店铺(以下至判决主文前简称系争房屋),与被告签订了《上海市商品房预售合同》，价格暂定为721,332元，建筑面积暂测为66.79平方米，被告于2010年12月31日前交房，在取得大产证后60日内与原告签订《房屋交接书》,在签署《房屋交接书》后60天内双方共同向南汇区房地产交易中心申请办理小产证等。当日，原告与案外人上海五角世贸商城有限公司(以下简称五角商城)签订了《物业委托经营合同》，约定五角商城已经将系争房屋前五年的全部委托收益以原告认可的折让方式一次性给付原告。被告于2013年即已办出大产证,但直到2017年12月18日,原告要求被告配合办理产证时,被告才告诉原告系争房屋的实测面积为73.16平方米,且要求原告补足差价后再办理产证。现系争房屋的实测面积与暂测面积之间相差6.37平方米,超过了3%的合理值,被告以此为理由不配合原告办理产证，故原告诉至本院，要求判如所请。
　　被告麦格茂公司辩称，由于原告违约，没有交付房屋面积差价款，所以被告没有配合原告办理产证。系争房屋已于2010年12月交房，大产证于2012年已出来。预售合同中对于面积误差处理有明确约定，即为按每平方米建筑面积单价多退少补，故请求驳回原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2009年10月15日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为66.79平方米，每平方米单价10,800元，总价款暂定为721,332元。该合同第五条约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。该合同《补充条款》第五条约定：1.甲乙双方约定暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，本合同第五条中暂测面积与实测面积的误差，是指房屋建筑面积的暂测面积与实测建筑面积的误差。2.暂测面积与实测面积误差时多退少补，本合同继续履行。
　　当日，由原告作为甲方、案外人五角商城作为乙方签订了《物业委托经营合同》，约定甲方将系争房屋委托给乙方进行统一经营管理；乙方已将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益等。
　　上述合同签订的当日，原告支付给被告麦格茂公司购房款361,332元，另原告通过银行贷款支付给被告360,000元，合计721,332元。审理中，原、被告确认一致预售合同约定的房价款为实际交易价格折让五年收益(每年8%)后的价格。
　　2017年12月18日，被告向原告出具《五角世贸商城签约销控审核表》，告知系争房屋的实测面积为73.16平方米，面积相差6.37平方米，面积误差比9.54%，按照单价10,800元计算需补面积差额款68,796元，原告拒绝，故至今未办理小产证。
　　另查，2013年5月14日，系争房屋的大产证核准登记于被告名下。
　　以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《物业委托经营合同》、发票、房地产登记信息、《五角世贸商城签约销控审核表》、庭审笔录等在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告分别与被告麦格茂公司、案外人五角商城签订的《上海市商品房预售合同》、《物业委托经营合同》，均系当事人的真实合意，合法有效。2017年12月18日，原告要求被告配合办理系争房屋产权证(小产证)时，因系争房屋有面积误差，双方为面积差价款引发矛盾，致至今未办理小产证。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……(二)面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内(含３％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。本案中，预售合同补充条款第五条对暂测面积与实测面积误差的处理约定为多退少补，合同继续履行，但是，该约定并没有明确误差的具体范围，属于约定不明，故对面积误差比在3%以内的2平方米的房价款21,600元应由原告补足，其余面积误差4.37平方米的房价款47,196元应由被告负担，房屋所有权归原告所有。根据合同约定，被告在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，现系争房屋已符合办理小产证的条件，故对原告要求被告协助办理系争房屋小产证的请求，予以支持。原告主张自2016年2月19日起至2019年6月13日止的逾期办证违约金，但在2017年12月18日被告出具审核表给原告，双方为面积差价款致办理小产证未成，证明该日已经可以办理小产证，故逾期办证违约金应计算至2017年12月18日止。关于逾期办证违约金计算方式，预售合同未作约定，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，应予支持。至于计算违约金的房价款基数，虽预售合同约定了房屋价格，但双方确认该价格系折让之后的价格，故原告以总价款1,238,220元作为违约金计算基数，并无不当，予以支持。原告申请撤回第三项诉求，系在法律规定的范围内依法处分自己的诉讼权利，本院予以照准。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第(二)项、第十八条的规定，判决如下：
　　一、原告孙某某于本判决生效之日起十日内支付被告上海麦格茂置业有限公司房屋面积差价款21,600元；
　　二、被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告孙某某办理将上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋产权过户登记至原告孙某某名下的手续；
　　三、被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内以1,238,220元为本金、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，支付原告孙某某自2016年2月19日起至2017年12月18日止的逾期办证违约金。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,792元，减半收取计2,896元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚利伟

书记员：沈  洁