孙洪涛与上海宏富置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：孙洪涛，男，1977年8月11日生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：程国华，北京市京大(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱华丽，北京市京大(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海宏富置业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：施亚玉，董事长。
　　委托诉讼代理人：王任佳，上海普世律师事务所律师。
　　原告孙洪涛诉被告上海宏富置业有限公司(以下简称“宏富公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，被告向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并处理，并于2018年5月31日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙洪涛的委托诉讼代理人程国华、朱华丽，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人王任佳到庭参加庭审。本案现已审理终结。
　　原告孙洪涛向本院提出诉讼请求：被告继续履行《工业产房订造订购协议书》，并按照约定向原告交付定造定购的松江区新飞路XXX弄XXX号整幢厂房，并办理过户手续。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1、解除原、被告于2011年5月16日签订的《工业厂房订造订购协议书》；2、被告返还已付房款250万元，并按照银行同期贷款利率支付利息，其中50万元自2011年5月25日起，200万元自2011年12月24日起，均算至判决生效之日止；3、被告赔偿原告可得利益损失，暂定500万元(计算方法：房屋目前评估价-合同价2,310万元)，最终以评估价为准。事实和理由：2011年5月16日，原、被告签订了《工业厂房定造定购协议书》，约定原告定购由被告定造的位于上海市松江区新飞路1500弄的上海市松江科技创业中心二期第2号厂房(即产权登记部门核准的松江区新飞路XXX弄XXX号整幢厂房，以下简称“涉案房屋”)，总价款为2,310万元。合同签订后，原告于2011年5月24日支付被告50万元，于2011年12月23日支付被告200万元，之后被告未向原告通报任何关于厂房建造进度的信息根据合同第2.3.4条，被告需要在取得大产证后90日内书面通知原告付款并办理小产证和入住手续，但被告实际没有通知。原告直至日前才获悉，厂房早已建造完毕，且已经完全具备过户条件。但因政策原因，无法直接判令继续履行合同，进行过户登记。故原告现请求判令解除合同，由被告返还原告已支付的购房款及利息，并支付可得利益损失。
　　被告宏富公司辩称：同意解除合同。不同意返还购房款并支付利息，原告违约在先，没有按约支付第二笔定购款项300万，也没有依约办理过户支付房款1,760万，被告有权解除合同，合同约定的涉案房屋地址是松江区新飞路XXX弄XXX号整幢厂房，建筑面积5,707.5平米。原告的此项主张与合同第2.3.2条、违约责任7.2条约定的不退还定造款相悖；不同意诉请3，协议第7.1条约定是因履行协议产生的经济损失，且不是直接经济损失，所以该项约定不能成为原告诉请的依据，除7.1条没有其他的合同和法律依据支持原告的诉请，原告事实上没有经济损失。
　　同时，被告宏富公司向本院提出反诉请求：1、解除双方于2011年5月16日签订的《工业厂房定造定购协议书》；2、原告支付违约金212万元。事实和理由：2011年5月16日，原、被告签订了《工业厂房定造定购协议书》，约定原告定购由被告定造的涉案房屋，总价款为2,310万元。双方约定原告于协议签订后2日内支付50万元定金，于办妥项目建设工程规划许可证后5日内支付不可退还的房屋定造定购款200万元，于工程验收合格后5日内支付不可退换的房屋定造定购款300万元，剩余购房款1,760万元于被告取得大产证后90日内支付；原告不按时交付定造定购款，则应按日向被告支付应交款0.1%的滞纳金，超过30日未支付的，被告有权单方面终止协议并向被告追偿违约金，因任一方过错导致本协议无法继续履行的，守约方有权要求违约方按购房总价的20%支付违约金，并要求违约方赔偿守约方其他因履行本协议而发生的直接经济损失。被告按约完成了上述厂房的设计、建造工作，并于2013年5月23日取得了《建设工程竣工验收备案证书》，于2013年6月25日取得了变更后的《上海市房地产权证》。然而，原告在上述工程通过竣工验收备案后应支付第二笔定造定购款时起，即拒绝继续履行付款义务，经被告多次电话、口头催告，并于2013年7月15日发送《告知函》催告后，原告仍拒绝履行付款义务至今。因原告上述违约行为，致使被告长期无法回笼资金，影响正常经营且承担了额外的融资成本损失。且上述工业厂房建造完成后，因原告拒绝履行付款及过户义务，导致厂房长期空置，因空置产生的实际损失经粗略计算已达665万余元。被告认为，原、被告双方间的协议系真实意思表示，合法有效，被告已按约履行协议义务，而原告构成违约，被告有权依据合同约定解除合同并要求原告承担总价款20%(即462万元)的违约金，扣除原告支付的不可退还的250万元款项后，原告仍应支付212万元的违约金。被告未维护自身利益，故提出反诉，请求支持所请。
　　原告孙洪涛针对被告宏富公司的反诉辩称：根据合同第2.3.3、2.3.4条约定，原告未支付剩余房款的原因是被告未履行通知义务，验收合格和取得大产证后被告没有通知原告。
　　经审理查明：2011年5月16日，被告宏富公司作为甲方、原告孙洪涛作为乙方，双方签订了《工业厂房定造定购协议书》一份，约定乙方因建办企业需要，委托甲方按乙方的要求定造建筑面积为5,753平方米的工业厂房，根据本协议条款规定，乙方全部买受建造完成后的工业厂房以及关联土地使用权；厂房名称(暂定)：上海市松江科技创业中心二期第2号厂房(图纸编号，最终以产权登记部门核准的号码为准)，厂房座落：松江区新飞路1500弄，厂房建筑面积约5,753平方米(最终以产权登记部门核准的建筑面积为准)；合同第2.2.1条约定，甲乙双方经友好协商、一致同意：乙方以单价4,350元/平方米(建筑面积)，其中底层停车库(约940平方米)按2,300元/平方米的价格购买该厂房，总价款为人民币2,310万元，其中房屋配套工程费金额为625万元，其余为购买房产价款，金额为人民币1,685万元，待该产房建成后按有关部门的实测建筑面积，在支付总房价款上多退少补；合同第2.3.1条约定，乙方于签署本《工业厂房定造定购协议书》的2日内向甲方支付人民币50万元，作为履行本协议的定金，如乙方在2日内未支付定金，本协议及相关条款自动失效，在具体转让交易时，所支付的定金自动转为标的转让款；合同第2.3.2条约定，自甲方办妥项目建设工程规划许可证后5日内，乙方应再支付甲方不可退还的房屋定造定购款200万元，此笔款为定金后支付的首期房款(内含部分房屋配套工程款)；合同第2.3.3条约定，自甲方建设完工并完成有关部门验收合格后5日内，乙方再支付甲方不可退还的第二笔房屋定造定购款计人民币300万元(内含房屋配套工程款)；合同第2.3.4条约定，剩余购房款(含房屋配套工程款)人民币1,760万元(按有关部门的实测建筑面积)，在支付总房价款上多退少补，乙方定于甲方取得房地产权证(大产证)后90日内支付(甲方需提供书面通知)，甲方承诺在乙方付清购房(内含房屋配套工程款)全款后立即为乙方办理房地产权证(小产证)并办理厂房入驻手续；合同第2.3.5条约定，若乙方不按时交付定造定购款(不可抗力除外)，则应按日向甲方支付应交款的0.1%的滞纳金，超过30日未支付的，甲方有权单方面终止本协议，并按本协议第七条向乙方追偿违约金；合同第2.3.6条约定，甲乙双方应于取得房地产权证(大产证)后的15日内签订《上海市房地产买卖合同》，并于乙方支付完条款2.3.4条所述购房余款后2日内，向松江房地产交易中心办理过户申请手续，乙方取得该厂房过户申请收件单后，按现行规定，在20个工作日后，乙方可申领该厂房的房地产证(小产证)，如因甲方原因未能在约定的日期内办理产权过户手续，则甲方应当向乙方支付违约金，违约金按购房总价款的日千分之一计算，违约金自本协议约定的办理产权过户手续期限之第二天起算至实际办理之日止，超过约定日期30日未办理的，乙方有权单方面终止本协议，并按本协议第七条向甲方追偿违约金；合同第五条约定，办理房地产权证手续时发生的税费、办证费由甲、乙双方按国家及本市有关规定各自承担相应的费用；合同第7.1条约定，本协议签订后，甲、乙双方中的任何一方过错导致本协议无法继续履行的，守约方有权要求违约方按购房总价的百分之二十支付违约金，并要求违约方赔偿守约方其他因履行本协议而发生的直接经济损失；第7.2条约定，乙方在支付定金或第一或第二笔房屋定造定购款后单方解除协议的，已付的房屋定造定购款不予退还，已付房屋定造定购款若不足购房总价的百分之二十，乙方应向甲方补足违约金，若已付房屋定造定购款超过购房总价的百分之二十的，乙方无权要求退回超出部分，但可不再支付购房总价百分之二十的违约金。定造定购协议书还对其他相关事宜进行了约定。
　　2011年5月24日，原告支付给被告购房款50万元。2011年12月23日，原告支付给被告购房款200万元。
　　2013年5月23日，被告宏富公司取得涉案工程的建设工程竣工验收备案证书。
　　2013年6月25日，被告宏富公司取得涉案工程的房地产权证(大产证)，同日，涉案房屋被核准登记在被告宏富公司名下，载明建筑面积为5,707.50平方米，房屋用途为厂房，竣工日期为2013年。
　　庭审中，被告提交了告知函、快递底单、情况说明、房屋租赁合同、公证书(通话录音)、录音资料、手机通话记录详单、付费通知单、工商信息资料、证人证言等，证明原告知晓涉案工程建造完成的相关事实，最早在2013年7月15日被告即书面发送告知函给过原告，但由于时间较久，无法查询相关送达信息；涉案房屋登记在被告名下后，被告把二至五层分别租给了几个人，一层做成车库没有出租，被告和租户的租赁合同可以证明房子建好后长期空置，由此给被告造成巨大损失，所以被告不可能宁愿自己承受经济损失也不把房子造好的事实通知给原告；原告也曾经带他人看过房屋，可能是自己不太想购房，有意转手厂房，但是没有成功，原、被告在2017年底就厂房事宜有过多次电话联系，原告希望被告退还已支付的款项。原告则质证认为，告知函没有收到，快递单不能达到被告证明目的；2013年原告曾多次致电被告实际控制人高善芳，询问厂房建设进度，但被告始终未告知进展，致使原告无法确定付款时间节点，2014年2015年，原告曾到涉案科技园区找高善芳协商此事，但高善芳一直不给予正面答复，既不出示涉案厂房的验收合格文件和产权证，也不告知厂房证件的办理进度，既不同意退款，也不提出具体解决方案，2017年下半年，原告还与高善芳协商此事，但其仍一直拖着不给解决方案；公证书的形式无异议，但是公证内容和本案无关，通话录音的两位主体和本案无关，原告没有读过MBA，不认识葛会军，无法确认拨入方的电话是葛会军，也无法确认接电话的人是葛会军，拨出方也无法确认就是高善芳本人；对于证人证言，证明内容和本案无关，无论原告是否知道房屋已经建造完毕，都不能免除被告书面通知原告的合同义务，且证人是涉案园区的物业经理，和被告有着密切的联系。
　　诉讼中，就本案所涉工业厂房的买卖，本院向原、被告进行了释明，上海市松江区曾就上述事项发布过两个规范性文件，即2014年12月5日公布的沪松府办【2014】81号关于转发《松江区关于加强存量工业用地用途管理的暂行办法》的通知(以下简称“81号文”)以及2017年4月7日公布的上海市松江区经济委员会发文沪松经【2017】79号区经委关于印发《松江区关于加强存量工业用地管理的实施办法》的通知(以下简称“79号文”)，当前实施的是79号文。主要内容是松江区对工业厂房的买卖进行规制，原则上对企业和企业之间的工业厂房买卖进行审查，个人购买工业厂房是受到限制的，相关的生效判决对此也进行过认定，即认为客观上存在不可克服的障碍，合同无法继续履行。基于此，原告变更了其诉讼请求，被告仍坚持其反诉请求。
　　以上事实，有工业厂房定造定购协议书、平面图、房地产权证、不动产登记簿、照片、付款凭证、建设工程竣工验收备案证书、公证书、证人证言以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方的争议焦点在于：1、涉案合同解除的原因是什么？2、涉案合同解除的后果如何处理？对于第一个争议焦点，上海市松江区先后颁布的81号文和79号文对于松江辖区内工业厂房的过户均进行了明确的引导和规制，根据上述规范性文件，原告作为自然人显然不符合工业厂房买受人的条件，其主体性质也无法保障涉案厂房用于工业用途，故涉案厂房的产权转移过户至原告名下存在不可克服的障碍，双方所签的买卖合同已然无法继续履行，原、被告的合同目的无法实现，双方均有权解除合同。本案中，对于原、被告均主张的解除合同诉请，本院予以支持。被告虽提供了2013年7月15日的告知函，据此欲证明在政策出台之前已通知原告办证及交付房屋，但未提供证据证明该函件已经送达原告，该函件的送达地址也非双方约定或法定的原告送达地址，且原告对此予以否认，故本院难以采信。因此，原告所主张的被告迟延未通知、被告所陈述的原告逾期未付款等，均非导致涉案合同不能履行的根本原因，导致双方合同解除的真正原因在于上述客观障碍。对于第二个争议焦点，本院认为，合同解除后应当恢复原状，即被告应当将已收取的购房款250万元返还给原告，并支付原告资金占用期间的存款利息。至于原告主张的可得利益损失，被告反诉主张的违约金等，由于本案买卖合同的解除难以归咎于原、被告任意一方，故对于原、被告的上述本、反诉请求，本院均不予支持，对相关的损失，也不再进行评估鉴定。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条第(一)项的规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)孙洪涛与被告(反诉原告)上海宏富置业有限公司于2011年5月16日签订的《工业厂房定造定购协议书》；
　　二、被告(反诉原告)上海宏富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙洪涛已支付的购房款2,500,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海宏富置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期存款利率支付原告(反诉被告)孙洪涛利息(其中以500,000元为基数，自2011年5月25日起；以2,000,000元为基数，自2011年12月24日起，均计算至判决生效之日止)；
　　四、驳回原告(反诉被告)孙洪涛的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海宏富置业有限公司的其余反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费64,300元，反诉案件受理费11,880元，财产保全费5,000元，合计诉讼费81,180元，由原告(反诉被告)孙洪涛负担37,500元(已付)，被告(反诉原告)上海宏富置业有限公司负担43,680元(已付11,880元，余款31,800元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：洪  飞

书记员：王燕华