孙维芬、孙婷与葛妙琴、奚国勲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：孙维芬，女，1959年9月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　原告：孙婷，女，1986年12月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：王刚，北京雨仁(上海)律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：鲁婧，北京雨仁(上海)律师事务所律师。
　　被告：葛妙琴，女，1963年7月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　被告：奚国勲，男，1957年5月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：池海峰，上海市同建律师事务所律师。
　　原告孙维芬、原告孙婷与被告葛妙琴、被告奚国勲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告孙维芬、原告孙婷及两原告共同委托诉讼代理人王刚、鲁婧，被告葛妙琴、被告奚国勲的共同委托诉讼代理人池海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告孙维芬、孙婷向本院提出诉讼请求：1、要求判令两被告向两原告返还自2016年10月1日起至2018年6月30日止的上海市杨浦区双阳路XXX号-2房屋(以下简称系争房屋)的租金148,200元及押金7,000元；2、要求判令两被告赔偿两原告装修费损失27,600元、加盟“零食多”连锁店铺损失55,600元(含加盟费29,800元、保证金10,000元、设备购置费15,800元)；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年9月底，系争房屋内的原租赁店铺“百味林”租期届满，原告孙维芬原是“百味林”店铺员工，两被告宣称系争房屋是两被告所有的，得知该店铺租期届满，基于对两被告的信任，两原告就联系两被告办理租赁该房屋事宜。双方未签订书面合同，只是口头约定，每月租金7,000元，付三押一，从2016年10月1日开始承租，被告并称可以一直承租下去。2016年9月30日，两原告将三个月租金21,000元及押金7,000元支付给了被告奚国勲，被告奚国勲出具了收条，原告支付租金和押金后将系争房屋用于加盟“零食多”连锁店铺，对店铺进行了装修，并购置了相关的设备。2017年年底，被告要求与原告补签租赁合同，并提供书面合同文本，原告在两被告提供的租赁合同文本上签字确认，原告签字后租赁合同就被被告收回，被告没有再将合同文本返还给原告，合同签订的出租方是两被告。2017年12月底补签完合同后，被告提出要涨房租，起算日期是2018年1月1日,房租涨至每月7,200元，2018年1月1日之后原告方按照被告要求将房租调整至每月7,200元，并实际支付至2018年6月30日。2018年4月28日，原告发现承租房屋上贴有杨浦区法院公告，要求占有房屋人员在2018年5月6日前迁出房屋，否则将强制执行，此时两原告才发现系争房屋非两被告所有，被告没有转租权，系争房屋所有权人实为上海市杨浦区职业技能培训中心(以下简称杨浦职业培训中心)。两原告通过法院执行公告了解到2014年系争房屋所有权人与本案被告葛妙琴担任法定代表人的上海勋尊贸易商行(以下简称勋尊商行)就本案系争房屋所在的房屋曾发生租赁合同纠纷诉讼，案号为(2014)杨民四(民)初字第742号，2014年4月21日，杨浦区法院作出一审判决，判决勋尊商行应于判决生效30日内迁出上海市杨浦区双阳路XXX号房屋，并腾空该房屋，该判决已经生效，现在执行过程中。两被告没有出租系争房屋的权利，更没有收取租金的权利，故两原告起诉至法院。
　　被告葛妙琴、奚国勲辩称，不同意原告诉请。被告已经履行了系争房屋的交付义务，原告对系争房屋也实际使用至今，原告理应承担房屋的租赁费用和使用费用。关于装修费、加盟费等的相关损失，因为原告在明确双方之间就系争房屋的租赁使用关系情况下自主决定了经营项目，并从相关经营活动中获得利益，如有损失也不是被告过错造成的，其与第三方加盟合同关系及相应款项支付，是原告应尽义务，不能将相应的款项支付义务转嫁给被告。两被告和该房屋所有权人是租赁关系，两被告设立勋尊商行，被告葛妙琴是法定代表人，两被告以勋尊商行的名义与杨浦职业培训中心于2009年9月起建立了系争房屋租赁关系，此后两被告将系争房屋对外出租，在租赁关系持续过程中，两被告和房屋产权人曾就租赁事宜发生诉讼，双方于2014年9月17日签订执行和解协议，内容为租赁期限延长至2017年8月份，并考虑其中有转租他人的情况，约定了相关安全事宜，产权人是明知且同意被告将系争房屋进行转租。2017年8月后，产权人并未催促被告返还房屋，杨浦区法院确于2018年4月在系争房屋处张贴了执行公告，要求系争房屋清退。原、被告之间口头约定了对系争房屋租赁事宜，确定了租金标准和支付方式，没有订立书面租赁合同，没有明确约定租期，口头约定2016年10月1日至2017年12月31日期间的租金标准为每月7,000元，押金是7,000元，2018年1月1日开始租金调整至每月7,200元，原告按照约定履行了付款义务，租金支付至2018年6月30日。被告方为配合法院执行，已经在近日将系争房屋押金7,000元及一个月的租金7,000元共计14,000元返还给了两原告，原、被告双方口头约定原告收到一个月租金及押金后就搬离系争房屋。
　　本院经审理认定事实如下：
　　系争房屋的权利人为杨浦职业培训中心，发证日期为2003年1月16日的《上海市房地产权证》上载明：房地座落为双阳路XXX号，房屋的权利人为上海市杨浦区职业技能培训中心，用途为工业，建筑面积631平方米，房屋类型为工厂，层数为3层。
　　两被告系夫妻关系，被告葛妙琴系勋尊商行的法定代表人。
　　为系争房屋所在的上海市杨浦区双阳路XXX号房屋租赁事宜，杨浦职业培训中心与勋尊商行曾产生诉讼。2014年4月21日本院作出的(2014)杨民四(民)初字第742号民事判决书上查明：上海市杨浦区双阳路XXX号权利人系杨浦职业培训中心。2009年9月1日，杨浦职业培训中心与勋尊商行签订《房屋租赁协议》，约定杨浦职业培训中心将上述房屋出租给勋尊商行开展经营活动，租赁期自2009年9月1日至2012年8月31日，第一年租赁费250,000元，第二年租赁费260,000元，第三年租赁费270,000元，押金为一个月的租金，在租赁期满或双方约定解除合同后三十天后由原告退还。合同还约定了其他事项。合同签订后，勋尊商行支付了押金20,000元，双方按约继续履行。2012年8月31日，双方签订《补充协议》，一致同意顺延租赁期限至2013年2月28日；租赁合同解除或期满终止之日，除非双方另有书面约定，勋尊商行应与杨浦职业培训中心结清所有应付的款项，将房屋恢复至交付时原状且在迁离租赁房屋后书面通知杨浦职业培训中心验收。杨浦职业培训中心对房屋验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋交接单后视为勋尊商行履行了将房屋交还杨浦职业培训中心的义务。该《补充协议》还对勋尊商行未按期交还房屋的使用费、勋尊商行对租赁房屋进行的添附及勋尊商行留存之物品等事项作了约定。2013年2月28日租赁期限到期后，勋尊商行未将租赁的房屋归还杨浦职业培训中心，并继续使用至今。勋尊商行交付租金至2014年2月。法院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁协议及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应予确认合法有效。双方签订的补充协议已明确约定房屋租赁期限至2013年2月28日，租赁期间届满后，双方未续签，勋尊商行继续占有、使用租赁房屋，并按合同约定的租金标准向杨浦职业培训中心支付房租至2014年2月，对此，杨浦职业培训中心未提出异议，本院确认双方在2013年3月至2014年2月期间建立了不定期的租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁合同双方当事人随时可以解除合同。现杨浦职业培训中心要求勋尊商行迁出并返还租赁房屋，于法有据，本院予以支持。关于合同届满后的实际使用费，虽原租赁合同约定了年租金递增，补充协议约定了合同到期后的实际占用费为原租金的三倍，但杨浦职业培训中心仍按照最低租金标准主张，本院予以准许。勋尊商行已支付的押金20,000元，在返还租赁房屋并结清相关费用后杨浦职业培训中心应当按照协议约定退还。并作出判决：一、上海勋尊贸易商行应自本判决生效之日起三十日内迁出上海市杨浦区双阳路XXX号房屋，并腾空交付上海市杨浦区职业技能培训中心；二、上海勋尊贸易商行应自本判决生效之日起十日内按月租金20,833.33元的标准支付上海市杨浦区职业技能培训中心自2014年3月1日至实际迁出并返还租赁房屋之日的房屋使用费；三、上海市杨浦区职业技能培训中心应于上海勋尊贸易商行返还租赁房屋并结清相关费用后三十日内退还上海勋尊贸易商行押金20,000元。
　　(2014)杨民四(民)初字第742号民事判决书生效后勋尊商行未履行判决内容，2014年8月19日，杨浦职业培训中心申请强制执行，执行案号为(2014)杨执字第3172号。2014年9月17日，申请执行人杨浦职业培训中心和被执行人勋尊商行达成和解协议，和解协议的内容为：1、被执行人上海勋尊贸易商行结欠申请人上海市杨浦区职业技能培训中心租金人民币187,500元，被执行人已给付申请人，今后的租金被执行人准时按一季度支付一次；2、关于杨浦区双阳路XXX号房屋租期期限，由于被执行人已将上述房屋租他人，期限至2017年8月份，故申请人考虑到被执行人的投资利益及社会效应，故申请人同意其在2017年8月份到期后再将上述房屋归还给申请人；3、上述延续租赁期间的一切安全事宜，由被执行人负责承担；4、双方无其他争执；5、诉讼费421元，由被执行人承担。和解协议申请执行人签名或盖章处加盖有上海市杨浦区职业技能培训中心公章，被执行人签名或盖章处有被告葛妙琴的签字。
　　2016年9月，原、被告达成口头协议，约定原告租赁并使用系争房屋，用于开设“零食多”连锁店铺，每月租金7,000元，房租付三押一。
　　2016年9月3日，原告孙维芬作为乙方与作为甲方的案外人上海至多食品销售有限公司(以下简称至多公司)签订一份《零食多品牌加盟合同》，约定：乙方加盟“零食多”及“至多零食多”休闲食品连锁品牌，经营地址为杨浦区双阳路XXX号，加盟期限自合同签订之日起计算，三年为一个周期，加盟费为每店29,800元，签订合同时由乙方一次性支付，期间店面无论是否开业或者终止合同，加盟费都不退还。合同附加协议约定：合同期限延长至2019年12月3日。
　　2016年9月30日，被告奚国勲向两原告出具一张《收条》，载明：今收到双阳路XXX号零食多房租，付三押一共计人民币28,000元正(2016.10.1—12.31)。
　　2016年10月3日，原告分别向至多公司支付钱款10,000元、15,800元、29,800元。2016年10月3日，交款单位为上海杨浦双阳路店(孙维芬)的一张《收据》上注明收款金额为10,000元，收款事由为保证金，并注明“请妥善保管此收据，合同终止凭此收据退保证金”字样。2016年10月3日的一份《惠商协议(零食多乐享套餐)》上载明：1、免除零食多三年管理费，价值10,800元；2、MOLI-L6000智能收银秤一台，价值9,980元；3、“零食多”灯箱布，价值3,300元；4、零食多心享点智能会员卡100张，价值200元；优惠价为15,800元，加盟商为孙维芬。2016年10月13日，购买方为孙维芬的一张《上海增值税普通发票》上的货物或应税劳务、服务名称上注明“品牌使用费”，价税合计金额为29,800元。
　　原告提供的日期为2016年10月6日的一张《收据》上载明：现金27,600元，加盖有“上海唯雄图文广告有限公司”公章，原告以此《收据》证明其支付了装修费27,600元。
　　2016年12月31日、2017年4月1日、2017年6月27日、2017年9月29日，原告孙婷通过银行转账方式4次向被告葛妙琴账户转账支付系争房屋租金，每次转账金额均为21,000元。2017年12月31日、2018年3月30日，原告将系争房屋的2018年1-6月的房租共43,200元转账至被告葛妙琴的银行账户内。
　　2018年4月28日，本院在系争房屋处张贴(2014)杨执字第3172号《公告》，《公告》载明：本院在执行上海市杨浦区职业技能培训中心与上海勋尊贸易商行房屋租赁合同纠纷一案中，于2014年8月19日向被执行人上海勋尊贸易商行发出(2014)杨执字第3172号执行通知书，责令被执行人上海勋尊贸易商行迁出上海市杨浦区双阳路XXX号房屋，并腾空交付申请执行人上海市杨浦区职业技能培训中心，但被执行人上海勋尊贸易商行未履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人上海勋尊贸易商行及现占有上述房屋人员在2018年5月6日前迁出上海市杨浦区双阳路XXX号房屋，并腾空交付申请执行人上海市杨浦区职业技能培训中心。
　　2018年6月8日，两原告具状来院，作如上诉请。
　　审理中，两原告当庭确认收到被告退还的7,000元租金和7,000元租赁押金，变更第一项诉请为要求判令两被告向两原告返还自2016年10月1日起至2018年6月30日止的系争房屋的租金款141,200元，其余诉请不变。两原告明确表示放弃对系争房屋装修部分价值的司法评估鉴定。被告奚国勲当庭表示系争房屋应归还杨浦职业培训中心，房屋内的装修可拆除部分应由原告自行拆除拿走，不可拆除部分对被告而言没有利用价值，故不同意原告的装潢补偿要求。
　　以上事实，有收条、银行账户交易明细、发票、连锁店铺加盟合同、民事判决书、上海市房地产权证、公告、惠商协议、和解协议及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。
　　本院认为，本案系争房屋所有权人系案外人杨浦职业培训中心，本院已就杨浦职业培训中心与被告葛妙琴担任法定代表人的勋尊商行就包含系争房屋在内的上海市杨浦区双阳路XXX号房屋的房屋租赁合同纠纷案件于2014年4月21日作出(2014)杨民四(民)初字第742号民事判决，该判决业已生效，并经杨浦职业培训中心申请强制执行。执行过程中，申请执行人杨浦职业培训中心和被执行人勋尊商行于2014年9月17日达成和解协议，确认上海市杨浦区双阳路XXX号房屋上存在转租，待2017年8月转租到期后再将上述房屋归还给申请人。2016年9月，原、被告达成口头协议，约定原告租赁并使用系争房屋，用于开设“零食多”连锁店铺，每月租金7,000元，房租付三押一，双方并无书面租赁合同，由此原、被告双方就系争房屋已形成不定期租赁关系。两被告虽未经出租人同意即将系争房屋转租给原告，根据规定在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应租金的合同。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。且系争房屋所有权人、出租人杨浦职业培训中心知道或者应当知道承租人存在转租情况，但在六个月内未提出异议。2018年4月28日，本院在系争房屋处张贴(2014)杨执字第3172号《公告》，要求被执行人勋尊商行及现占有上述房屋人员在2018年5月6日前迁出上海市杨浦区双阳路XXX号房屋，并腾空交付申请执行人杨浦职业培训中心，而两被告并无证据证明原告明知系争房屋处于强制执行过程中，且该房屋应于2017年8月底返还杨浦职业培训中心，故两被告对导致两原告无法继续使用系争房屋并应迁出系争房屋，双方租赁关系解除存在过错责任，应对两原告的直接经济损失承担赔偿责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。结合两原告使用系争房屋状况及两被告实际收取的租金金额，本院酌定两被告应赔偿两原告租金损失28,000元。根据《零食多品牌加盟合同》的约定，无论原告是否开业或者终止合同，加盟费29,800元都不退还，加盟期限自合同签订之日2016年9月3日起计算至2019年12月3日止，因两被告并无证据证明两原告知晓系争房屋上存在诉争，且该房屋并应于2017年8月底归还房屋所有权人，导致原告无法在预期的加盟期限内正常营业，故对相应加盟期限内的加盟费损失两被告负有赔偿责任，本院酌定两被告应赔偿两原告加盟费损失15,000元。因原、被告双方并未就装修补偿事宜事先有明确约定，且系争房屋应返还房屋所有权人，遗留的添附物对两被告并无实际利用价值；两原告支付的保证金10,000元的收据上明确注明“请妥善保管此收据，合同终止凭此收据退保证金”字样，由此可见保证金在加盟合同终止后可以退还；2016年10月3日的《惠商协议(零食多乐享套餐)》上注明15,800元的设备购置费包含“零食多”三年管理费、收银秤、“零食多”灯箱布、会员卡等，均系两原告经营项目所需支出或配置的费用和物品。故两原告要求两被告赔偿装修费损失、保证金、设备购置费损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告葛妙琴、被告奚国勲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙维芬、原告孙婷43,000元；
　　二、原告孙维芬、原告孙婷的其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费4,876元，减半收取计2,438元，由原告孙维芬、原告孙婷负担1,200元，由被告葛妙琴、被告奚国勲负担1,238元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  扬

书记员：袁甄乙　　李玮玮