季刚与姜启民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：季刚，男，1973年3月29日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。
　　委托诉讼代理人：毛晓东，上海问学律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：姜启民，男，1982年2月6日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　委托诉讼代理人：刘杰，上海加宁律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘阳，上海加宁律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)季刚(以下统称原告)与被告(反诉原告)姜启民(以下统称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序。审理中被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告季刚及其委托诉讼代理人毛晓东、被告姜启民及其委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告季刚向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除；2、判令被告向原告返还租房押金人民币(以下币种同)20万元。事实与理由：2017年6月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将由他人处租赁的位于上海市嘉定区黄渡工业园区杨林路XXX号第1幢厂房(以下简称涉诉房屋)转租给原告，租赁期限为三年，并对租金标准、押金、违约责任等做了约定。租金起算日以被告将车间腾空的实际时间为准。合同签订后，原告按约支付了租金及押金，租金支付至2018年9月10日，后被告因自身原因，自2018年9月10日起丧失了对系争房屋出租的权利，原告亦未拖欠房租，故被告应当将租赁押金返还原告，但被告拒不返还，故诉讼来院。
　　被告姜启民辩称：同意原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除，同意返还押金，但是认为合同解除是由于原告违约所导致，当时原、被告与案外人(即将系争房屋出租给被告的上海维罗那实业有限公司)三方协商一致：由原告代替被告直接将房租支付给案外人，但是由于原告没有及时支付房租，导致被告与案外人解除了租赁合同，导致被告因此产生损失，故应当由原告承担相应的违约责任，因此被告现提出反诉，请求判令：1、原告支付被告2017年8月25日至2017年9月10日期间的租金41,095元；2、原告支付被告逾期支付租金的违约金20万元(自2018年8月10日至2018年9月10日止，计30天，以应付租金50万元为基数，按每日百分之五为标准计算，共计75万元，原告明确只主张20万元)；3、原告赔偿被告与案外人因解除租赁合同产生的押金损失9,000元；4、原告赔偿被告支付的佣金损失91,600元。
　　原告季刚针对反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。原告方并不存在违约行为，原、被告亦未与案外人约定由原告代替被告直接将房租支付给案外人。对于反诉诉请1：租金的起算日期是2017年9月10日，被告主张的2017年8月25日至2017年9月10日期间属于免租期；对于反诉诉请2：被告自2018年9月10日起便不再享有涉诉房屋的出租权，认为如果认为原告存在违约的，被告主张的违约金过高，应当按照同期贷款利率计算；对于反诉诉请3：系被告与案外人之间协商责任承担，与原告无关；对于反诉诉请4：系被告与案外人基于其合同关系产生的费用，原告与被告之间亦无约定由原告承担，故该费用与原告无关。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月26日，季刚(承租人、乙方)与姜启民(出租人、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方租赁位于上海市嘉定区黄渡工业园区杨林路XXX号第1幢厂房，租赁期间为3年，自2017年8月1日至2020年8月31日，租金起算日以甲方将车间腾空的时间为准(实际时间已甲方书面通知为准)；第四条：“租金价格及支付方式：第一、二年租金计100万元，半年一付，押金20万元。先付后用。提前一个月支付房租，第三年租金计110万元，半年一付，先付后用，提前一个月支付房租。”具体支付时间、金额为2017年8月1日支付50万元、2018年1月1日支付50万元、2018年7月1日支付50万元、2019年1月1日支付50万元、2019年7月1日支付55万元、2020年1月1日支付55万元；第八条第一款：“乙方未按本合同第四条约定的时间付款，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，甲方可按欠款金额每日收取5%的滞纳金。逾期15天，甲方可断水断电乙方无异议。”
　　姜启民于2017年8月25日书面通知季刚：“本人今日已将该车间全部腾空，本人给你15日免租期，租金起算日自2017年9月10日起算。”
　　季刚于2017年6月23日、2017年8月28日(两笔)、2017年9月11日通过转账支付姜启民10万元、55万元(10万元、45万元)、5万元。
　　案外人上海维罗那实业有限公司向姜启民发送《函》其中载明：“我司与你于2017年6月26日签订《房屋租赁合同》，合同约定你于2018年8月10日应缴房租43万元，我司于2018年8月10日发函催收该笔租金，截止2018年8月15日，我司尚未收到上述房租。现根据我司与你签订的《房屋租赁合同》第九条第1款，正式通知你《房屋租赁合同》于本通知日解除。我司将依法追究你违约的法律责任。”该《函》落款时间为2018年8月25日。
　　另查明，2019年3月5日，上海市嘉定区人民法院作出(2019)沪0114民初2192号民事调解书：“一、原告姜启民与被告上海维罗那实业有限公司于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除；二、被告上海维罗那实业有限公司应于2019年4月10日之前返还原告姜启民押金71,000元。”
　　审理中，1、季刚与姜启民一致确认：租金起算日为2017年9月10日，因为租赁合同中约定的租金支付时间应相应顺延，即下一期租金支付日原为2018年1月1日的，应当调整为2018年2月10日，以此类推；2、季刚与姜启民均确认：姜启民要求季刚将2018年第一笔的租金50万元支付给案外人，故季刚于2018年2月10日、2018年4月20日向案外人方韦转账支付了43万及7万元；3、季刚与姜启民一致确认，季刚已支付租金至2018年9月10日，如果双方的合同正常按约履行的话，则2018年第二笔的租金应当于2018年8月10日支付。
　　本院认为，季刚与姜启民之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。现双方一致同意签订的房屋租赁合同于2018年9月10日解除，与法无悖，本院予以确认。合同解除后，姜启民表示同意返还押金，与法无悖，本院予以确认。对于姜启民要求支付2017年8月25日至2017年9月10日期间的租金的诉讼请求，庭审中姜启民自认租金起算日为2017年9月10日，其2017年8月25日发出的通知中表示给予季刚15天的免租期，现其要求支付该段期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。对于姜启民认为其与季刚及案外人约定：由季刚代姜启民向案外人支付租金，但是季刚未能按时支付，导致其与案外人租赁合同、其与季刚之间的租赁合同解除一节，对此，本院认为，合同本身具有相对性，姜启民与案外人的合同应当由其承担相应的责任，季刚并不是合同的主体，现姜启民主张应由季刚代其向案外人支付租金，但未提供相应的证据加以证明，且季刚予以否认，故本院不予采信姜启民上述意见。对于姜启民要求季刚支付因逾期支付租金的违约金，对此，本院认为，如果按照合同正常履行，季刚应当在2018年8月10日支付姜启民自2018年9月11日起的半年租金，但是姜启民在2018年9月10日后无权再向季刚收取涉诉房屋的租金，其本身亦存在一定违约行为，而双方亦确认季刚已支付租金至2018年9月10日，故本院对其该项诉讼请求不予支持。对于姜启民要求季刚赔偿其与案外人的押金、佣金损失的诉讼请求，本院认为，姜启民因其与案外人之间的合同关系所产生的相应责任，应当由姜启民作为合同相对人承担，现姜启民并无证据证明该损失系因季刚所造成，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)季刚与被告(反诉原告)姜启民于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除；
　　二、被告(反诉原告)姜启民应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)季刚押金20万元；
　　三、驳回被告(反诉原告)姜启民全部反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费4,300元，减半收取2,150元，保全费1,520元，合计3,670元，由被告(反诉原告)姜启民负担；反诉受理费6,426元，减半收取3,213元，由被告(反诉原告)姜启民负担(被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：卢华艳

书记员：李佳怡