季晓萍与尹玲玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：季晓萍，女，1955年12月5日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：黄万泉，上海莫高律师事务所律师。
　　被告：尹玲玲，女，1961年6月9日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：杨嘉新，上海公鼎律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：温浩，上海公鼎律师事务所律师。
　　原告季晓萍与被告尹玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季晓萍的委托诉讼代理人黄万泉，被告尹玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告季晓萍向本院提出诉讼请求：1、原、被告就上海市四平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖居间合同》于本案起诉状副本送达被告之日解除；2、被告返还原告首付房款350,000元；3、被告向原告支付违约金350,000元。事实和理由：原告季晓萍与被告尹玲玲于2018年1月18日在上海雪红房地产经纪事务所签订了《房屋买卖居间合同》一份，合同约定被告将其位于上海市虹口区四平路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)出售给原告。该合同对原、被告之间的权利义务作出了较为详尽的约定，原告已经严格按照合同的约定履行了自己的义务，但是被告却严重违约，未能在合同签订后的20日内取得房屋产权证，导致双方无法网签房屋买卖合同，被告亦未能在收到原告35万元首付款后的80日内取得房屋产权证，导致双方不能如期办理房屋产权过户手续，合同无法继续履行。为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院要求判如所请。
　　被告尹玲玲辩称：不同意原告诉请。现已取得系争房屋的产权证，要求继续履行合同。系争房屋为邮电系统的使用权房屋，2017年6月时被告即考虑将系争房屋购买为产权房后出售，其前往房屋的物业管理单位询问购买产权房事宜，当时物业经理称系争房屋是可售房，可以进行买卖，但电信公司应国资委要求现在正在更名，暂无法办理产证，叫被告过完年后来，产证可以很快办出。被告与原告签完合同后，前往物业管理单位办理产证，却被告知电信公司正进行第二次更名，故办产证遇到困难。被告为了积极履行原、被之间的买卖合同，多次到国资委、浦东经济信息委员会咨询，期间也一直和原告沟通，并让原告到物业公司向其解释办理产证迟延的原因，原告不愿意来，并答应被告交易时间延期。原告本应支付75万元的首付款，但因产证没有办出，被告同意下调原告应支付的首付款，双方于2018年2月8日将首付款调整为35万元。合同未能按约履行并非被告违约，是因不可抗力所致，产证办理有一定的程序，对于办理产证中的困难，被告此前没有预料到，被告一直在积极办理。合同约定的违约金约定过高，要求法院进行调整。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋原为公有居住房屋。2018年1月18日，被告作为出售方(甲方)、原告作为购买方(乙方)、案外人上海雪红房地产经纪事务所作为居间方(丙方)，签订《房屋买卖居间合同》一份，约定三方就乙方购买甲方的系争房屋委托丙方提供房屋买卖居间服务而签订该合同；该房屋权利人配偶和同住人对该售房行为和成交价格均无异议，如有异议，甲方承诺承担一切法律责任；房屋成交价为245万元；甲方在该出售房屋产权交易过户前，应将在该房屋内的所有户口迁出，交房时间为2018年4月30日；合同签订时，乙方支付给甲方购房定金5万元，适用定金罚则；甲方在收到定金后的20天内，甲、乙双方至丙方处签署《上海市房地产买卖合同》，乙方应支付甲方首付房款；甲方收到首付款后的80天内，在收到虹口区房地产交易中心开具的《收件收据》时乙方应支付甲方第二笔房款；该买卖房屋交付时，乙方应支付给甲方购房尾款2万元。签订该合同当天，原告向被告支付定金5万元。2018年2月8日，因被告未取得系争房屋产权证，双方对合同约定进行了变更，并重新签订了《房屋买卖居间合同》，将首付房款下调为35万元，第二笔房款调整为208万元，双方另补充约定，甲乙双方签订本合同后如任何一方违约，双方约定违约金为35万元，该合同落款日期仍为2018年1月18日。当天，原告向被告转账支付房款30万元。2018年6月8日，原告向被告发催告函一份，要求被告于收到该函后5日内提供该房屋产权证，继续履行合同，若超过5日仍未能提供该房屋产权证继续履行合同，网签合同、办理过户等，届时原告将单方面解除合同，并追究被告的违约责任。
　　审理中，诉状副本于2018年7月12日送达被告。2018年7月27日，系争房屋取得产权登记，权利人登记为被告及案外人乔兰根、乔寅共同共有。
　　审理中，原告表示，因被告无法如约办出产权证，原告给被告宽限期到2018年5月30日，被告当时也承诺将房款降低5万元，但嗣后被告仍未能办出产权证，故要求解除合同；合同签订后，为履行合同，原告将资金从理财产品中取出，还有一部分房款来源是借款，需要支付利息，这些都是原告的实际损失，但就此不进行举证。
　　上述事实有《房屋买卖居间合同》、定金收条、交通银行个人客户交易清单、催告函及邮寄凭证、房地产权证等证据为证。
　　本院认为：依法成立的合同对合同当事人具有法律拘束力，双方均应依约行使权利履行义务。根据《房屋买卖居间合同》约定，被告收到原告首付款80日内，在收到虹口区房地产交易中心开具的《收件收据》时，原告支付第二笔房款，该约定即要求被告收到原告首付款的80日内双方前往房地产交易中心办理产权过户手续，原告实际于2018年2月8日支付首付款，故双方应于2018年4月29日前办理产权过户手续，而被告至2018年7月27日才办出系争房屋的产权证，已违反了合同约定。审理中双方均表示原告曾给予被告一定宽限期办理产权证，但被告未证明原告同意宽限至何时，原告于2018年6月8日催告被告于5日内履行合同并无不当，因被告收函后5日内仍未取得产权证，原告要求于诉状副本送达被告之日解除双方的《房屋买卖居间合同》，即要求解除该合同中原、被告之间的买卖关系，于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，被告收取的房款应当返还原告，原告关于被告返还35万元房款的诉请，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告认为违约金金额约定过高，因原告未提供证据证明因被告违约行为对原告造成的实际损失，且在合同履行过程中原告已知晓被告办理产权证遇到障碍，仍向被告支付房款，并答应给予被告一定宽限期，审理中，被告实际已取得房屋产权证，本院结合上述合同履行情况，将违约金酌情调整为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
　　一、原告季晓萍与被告尹玲玲就上海市四平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖居间合同》于2018年7月12日解除；
　　二、被告尹玲玲应于本判决生效之日起10日内向原告季晓萍返还房款350,000元；
　　三、被告尹玲玲应于本判决生效之日起10日内向原告季晓萍支付违约金50,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费10,800元，减半收取计5,400元，由被告尹玲玲负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：赖维娜

书记员：周  梅