季界平、陈某某等与上海奎湖物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：季界平，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　原告(反诉被告)：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　原告(反诉被告)：季凌珺，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　三原告共同委托诉讼代理人：郑纬，上海市通浩律师事务所律师。
　　三原告共同委托诉讼代理人：姜唯，上海市通浩律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海奎湖物业管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：邢小虎，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：孙一，上海市立新律师事务所律师。
　　原告季界平、陈某某、季凌珺与被告上海奎湖物业管理有限公司以及反诉原告上海奎湖物业管理有限公司与反诉被告季界平、陈某某、季凌珺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)季界平、陈某某、季凌珺的委托诉讼代理人姜唯、郑纬，被告(反诉原告)上海奎湖物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告季界平、陈某某、季凌珺提出的诉讼请求：1、判令原、被告签订的《上海写字楼租赁合同》于2018年7月15日终止；2、被告支付原告2018年7月14日前应付的租金人民币20783.33元(以下币种均为人民币)及滞纳金18705元；3、被告支付原告违约赔偿金301054.68元；4、被告支付原告自2018年7月15日起至2019年3月22日原告实际收回房屋之日止的房屋使用费(按每月约定的租金标准14500元计算)。
　　事实与理由：2018年3月2日，原告与被告签订了《上海写字楼租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定原告将自有的上海市普陀区长寿路XXX号XXX幢XXX室(以下简称租赁物)出租给被告，并约定涉案租赁物用途为办公。合同明确约定了租赁期限及对应租期的租金，同时约定了租金的支付方式。后原告按约将涉案租赁物交付给被告使用，但被告在使用过程中有应于2018年6月2日之前支付的应付当期房租至今未付，原告分别于2018年7月9、10、11日三次书面催缴，但被告仍未支付。原告至涉案租赁物实地查看，得知被告将该房用于商业经营，擅自改变了房屋使用用途，之后被告又以原告不配合办理工商注册登记为由拒绝支付到期租金，原告认为，被告履行合同义务违反合同约定，构成违约，故原告依法提起本案诉讼。
　　被告奎湖公司辩称，根据双方签订的租赁合同及房屋出租独家委托书，被告有权转租，原告对被告的转租行为明知没有异议。被告将租赁物转租给第三人并装修的行为没有变更房屋使用性质，不构成违约。原告配合被告及次承租人办理工商登记注册属于合同的随附义务，被告的请求合情合理，由于原告迟迟不予配合，直接导致租赁合同目的无法实现，给被告及次承租人带来损失。被告认为，原告拒绝配合办理工商注册登记、拒绝与被告沟通的行为违背了诚实信用原则，理应承担违约责任，被告暂时未支付租金的行为存在正当理由，属于自助行为，不构成违约。2018年4月至8月，被告为办理工商注册登记一直尝试与原告进行沟通，原告对此不予理睬，在这种情况下，被告欲将租赁物交还原告出现了一定的困难，无奈之下，2018年8月，被告选择将租赁物交还当时租赁房屋的居间方中介人员吴某某，完成了租赁物的返还交付。综上，不同意原告的诉讼请求。
　　反诉原告奎湖公司提出的反诉请求：1、确认双方签订的租赁合同自2018年6月底解除；2、反诉被告季界平、陈某某、季凌珺向反诉原告奎湖公司赔偿实际损失151000元。
　　事实与理由：租赁合同明确约定奎湖公司有转租的权利，季界平、陈某某、季凌珺迟迟不予配合完成工商注册登记的行为直接导致次承租人无法在租赁物内完成公司注册。根据合同法第94条规定，反诉原告可以解除合同。因奎湖公司和次承租人于2018年6月30日达成了解除协议，故该日期可以作为本案双方租赁合同的解除日期。由于季界平、陈某某、季凌珺不全面正当的履行合同义务导致本案合同解除，存在过错，应对奎湖公司承担赔偿责任，具体损失为2018年4、5月两个月的租金损失34000元、2018年6月房屋空置损失17000元，以及被告赔偿次承租人的损失100000元，以上共计损失151000元。
　　反诉被告季界平、陈某某、季凌珺辩称，不同意奎湖公司的反诉请求。因本人发现奎湖公司将涉案租赁物用作经营场所，与合同约定的办公用途不一致，故未配合办理工商登记，也未提供房产证原件。配合办理工商注册登记并非租赁合同约定的附随义务。原告已经如实按照法律规定和合同约定履行了义务，并没有违反法律和合同的行为存在，奎湖公司转租的损失应由其自己承担。另外，按照合同第7.3条约定，奎湖公司有权转租，但需本案双方协商一致，也就是设置了一个转租条件，而奎湖公司没有按照合同约定与原告协商，直接将房屋进行转租，该转租行为本人并不知晓，所以转租所带来的损失与本人无关。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理查明本诉部分的事实如下：
　　一、涉案租赁物本市普陀区长寿路XXX号XXX幢XXX层XXX室的权利人是季界平、陈某某、季凌珺，上述租赁物建筑面积143.07平方米，用途为办公。
　　二、2018年3月2日，季界平、陈某某、季凌珺(合同出租甲方)与奎湖公司(合同承租乙方)签订涉案租赁合同，主要约定内容：甲方将上述租赁物出租给乙方办公使用，乙方应按合同约定合法、安全的使用承租的房屋，不得擅自变更使用性质。租赁期限为6年，自2018年3月2日至2024年3月1日止。2018年3月2日至2020年3月1日的月租金为14500元；2020年3月2日至2022年3月1日的月租金为15225元；2022年3月2日至2024年3月1日的月租金为15986元。租金按三个月为一期支付，第一期租金于2018年3月9日前付清，以后每期租金提前7日支付，先付后用，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的1%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过20日，在甲方催缴三次后仍未支付租金的情况下，除如数补交租金及滞纳金外，在未征得甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，并按合同9.1款追究乙方违约责任。租赁期满后，甲方检查确认该房屋在正常的状态下，乙方已全部结清关于该房屋的应缴纳费用后7天内将保证金15500元无息退还给乙方。甲方同意乙方可以将承租的房屋转租给第三方，在合同期内乙方的所有行为(包含转租)所发生的经济问题、安全问题、法律问题等均由乙方承担，甲方不承担连带责任。房屋租金包含物业管理费，物业管理费由乙方按期按时支付给物业公司，物业费每月970元由乙方代缴，费用从房租中扣除。该房屋为空置交房，房屋内没有任何的设施设备，乙方根据自己的需求进行装修，费用自理，不得破坏原房屋主体结构。合同9.1款约定内容为：甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，按合同6.3款、7.2款之约定支付赔偿金，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同6.3款约定内容为：在租赁期内甲方不得擅自收回该房屋，如甲方违约提前收回房屋，需支付乙方合同期内剩余天数的总租金作为违约金。合同7.2款约定内容为：乙方应按合同的规定，及时支付租金及其它各项应付费用。租赁期内乙方不得提前退租，若乙方违约提起退租需支付甲方合同期内剩余天数的总租金。
　　三、经双方确认，至季界平、陈某某、季凌珺提起本案诉讼之日止，奎湖公司实际支付三个月的租金43500元及保证金15500元。
　　四、季界平、陈某某、季凌珺先后于2018年7月9日、7月10日、7月11日以EMS邮政快递方式向奎湖公司送达催款告知书，奎湖公司分别于次日收到催款告知书。原告在最后一份催款告知书中告知：在三天内仍未收到租金、滞纳金，原告将依据合同约定，与奎湖公司解除合同。
　　五、2018年3月28日，奎湖公司将涉案租赁物转租给次承租人田戌连办公使用，并签订《上海写字楼租赁合同》，约定给予18日免租期，期限为2018年3月29日至2018年4月15日止；租赁期限为五年，自2018年3月29日至2023年3月28日止。2018年3月29日至2020年3月28日月租金为17000元，2020年3月29日至2022年3月28日月租金为17850元，2022年3月29日至2023年3月28日月租金为18740元。2018年4月3日至4月23日，次承租人在涉案租赁物上进行了室内改造装修。次承租人曾欲在涉案租赁物内申请开办上海苏连美容有限公司，后因故未成。
　　六、2018年11月12日，原为双方提供涉案房屋租赁居间服务的经纪人吴某某至租赁物所在物业公司，据证人吴某某称，其是受奎湖公司邢小虎委托至涉案租赁物所在物业办理退租事宜，并代邢小虎缴纳物业费至2018年8月15日。当日，涉案租赁物的上述次承租人搬走家具、家电，房屋内隔断、装修未作处理。
　　以上事实有租赁合同、催款通知书、催款告知书、光盘、照片、微信聊天记录、企业名称核准申请书、公司登记(备案)申请书、上海苏连美容有限公司章程、预审通过通知书、证人吴某某的证言等证据予以证明，本院予以认定。
　　本案查明的反诉事实同本诉。
　　审理期间，奎湖公司要求退还保证金15500元，季界平、陈某某、季凌珺不同意退还。
　　本院认为，关于本诉。一、租赁合同的效力。经查，涉案租赁物的权利人是季界平、陈某某、季凌珺，奎湖公司向其租赁房屋，双方为此签订了租赁合同，该合同系双方真实意思的表示，内容无违反法律之处，合同应为有效，双方均应当根据合同约定履行。二、违约责任的认定。根据被告提供的其与次承租人签订的《上海写字楼租赁合同》的内容，次承租人欲在涉案租赁物内开办上海苏连美容有限公司所，综合次承租人申请办理工商登记手续的事实，以及原告提供的光盘中关于次承租人在租赁物所进行的装修现状的视频，可以认定涉案租赁物被用于商业经营，并非用于办公。然，双方合同明确约定租赁物的用途仅限于办公，被告不得擅自变更使用性质，故被告的行为构成违约。同时，原告未配合被告在涉案租赁物办理工商注册登记提供相关证件，理由符合约定，被告拒付租金的理由不成立。三、关于相关诉讼请求的处理。基于前述违约责任的认定，原告按照告知书送达日期行使合同解除权，符合约定，可以支持。
　　关于原告要求被告支付2018年7月14日前应付的租金及滞纳金的诉讼请求。根据合同约定，被告逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的1%向甲方支付滞纳金，原告要求被告支付2018年7月14日前应付的租金人民币20783.33元及滞纳金18705元的诉讼请求，有事实依据，也符合合同约定，本院予以支持。
　　关于原告要求被告支付原告违约赔偿金301054.68元的诉讼请求。基于前述分析，被告存在违约行为，应当承担违约责任。至于被告提出的调整违约金的意见，本院将以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌判相当于1个月租金的违约金。
　　关于原告要求被告支付原告自2018年7月15日起至2019年3月22日止的房屋使用费。被告提请的证人吴某某称于2018年11月12日至涉案租赁物所在物业办理退租事宜，当日，涉案租赁物的现租户搬走家具、家电，房屋内隔断、装修不动，而原告代理人在庭审中也确认当日物业曾打电话询问原告是否同意租客搬运物品，为此，原告打电话询问代理人此事如何处理。且原告取得涉案租赁物时门锁密码始终未更改过。在被告已经承担相应违约责任的前提下，被告的上述行为可视为履行退房手续，故房屋使用费宜计算至该日为止更为公平合理。
　　关于反诉。法律规定，合同的解除分为约定解除合同和法定解除合同。我国《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使合同不能履行实现目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务；(三)当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。显然，无论行使约定解除权还是法定解除权，其前提解除权人必须为守约方而非违约方，基于奎湖公司存在的违约行为，其无权行使合同解除权，对其要求确认双方签订的租赁合同自2018年6月底解除的诉讼请求不予支持。同理，其要求反诉被告对其进行补偿的请求，不符合法律规定，本院不予支持，但保证金可按约定予以退还。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告季界平、陈某某、季凌珺与被告上海奎湖物业管理有限公司签订的关于上海市普陀区长寿路XXX号XXX幢XXX层XXX室的《上海写字楼租赁合同》于2018年7月15日终止；
　　二、被告上海奎湖物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告季界平、陈某某、季凌珺2018年7月14日前应付的租金人民币20783.33元及滞纳金人民币18705元；
　　三、被告上海奎湖物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告季界平、陈某某、季凌珺违约赔偿金人民币14500元；
　　四、被告上海奎湖物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告季界平、陈某某、季凌珺自2018年7月15日起至2018年11月12日止的房屋使用费人民币57516元；
　　五、原告季界平、陈某某、季凌珺应于本判决生效之日起十日内返还被告上海奎湖物业管理有限公司租赁保证金人民币15500元；
　　六、对反诉原告上海奎湖物业管理有限公司要求确认双方签订的关于上海市普陀区长寿路XXX号XXX幢XXX层XXX室的《上海写字楼租赁合同》自2018年6月底解除的诉讼请求不予支持；
　　七、对反诉原告上海奎湖物业管理有限公司要求反诉被告季界平、陈某某、季凌珺支付人民币151000元的诉讼请求不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币6768元，由原告季界平、陈某某、季凌珺承担人民币4238元，被告上海奎湖物业管理有限公司承担人民币2530元。
　　本案反诉受理费人民币1660元，由反诉原告上海奎湖物业管理有限公司承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：孙宏伟

书记员：王  飞