季萍与周伟芳、张浩房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：季萍，女，1973年4月26日生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。
　　被告：周伟芳，女，1957年12月4日生，汉族，户籍地上海市。
　　被告：张浩，男，1985年9月30日生，汉族，户籍地上海市。
　　第三人：上海乐领置业发展有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：沈印龙，总经理。
　　委托诉讼代理人：戴烨。
　　第三人：唐伟宏，男，1971年10月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：苏士中，上海汉盛律师事务所律师。
　　原告季萍与被告周伟芳、张浩，第三人上海乐领置业发展有限公司(以下简称乐领公司)、唐伟宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。后本院依法将本案转为普通程序审理，并于2018年9月17日公开开庭进行了审理，原告季萍及委托诉讼代理人唐艳到庭参加诉讼，被告周伟芳、张浩、第三人乐领公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情需要，本院于2018年9月27日依法追加唐伟宏为本案第三人，并于2019年1月23日公开开庭进行了审理，原告季萍及委托诉讼代理人唐艳、第三人唐伟宏的委托诉讼代理人苏士中到庭参加诉讼，被告周伟芳、张浩、第三人乐领公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令第三人乐领公司协助两被告将位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权变更登记至两被告名下；2、判令两被告取得系争房屋产权后，协助原告将系争房屋产权变更登记至原告名下；3、判令两被告向原告支付自2018年3月10日起至实际办理产权变更登记手续之日止按人民币(以下币种同)3,750元/天计算的违约金。
　　审理中，原告向本院撤回第3项诉讼请求。
　　事实和理由：2015年1月1日，原、被告就系争房屋签订了《出售转让合同》，合同约定：系争房屋交易价为75万元，该房屋交易限制期届满后7日内办理产权变更登记手续，如未按约办理产权变更登记手续，每逾期一日，则被告需以该房屋市场价的日千分之五支付违约金。原告已按约向被告支付房款50万元，余款25万元尚未支付。系争房屋交易限制期已届满，但被告不愿配合原告办理产权变更登记手续。遂涉讼。
　　两被告针对原告的诉讼请求均未应诉答辩。
　　第三人唐伟宏述称，不同意原告的诉讼请求；被告周伟芳已于2014年10月24日与第三人唐伟宏就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋出售给第三人唐伟宏，交易价格为80万元。协议签订后，第三人唐伟宏已向被告支付定金5万元、房款36万元。
　　第三人乐领公司针对原告的诉讼请求未到庭作陈述。
　　第三人唐伟宏向本院提出诉讼请求：1、判令第三人乐领公司协助被告周伟芳办理系争房屋的小产证；2、判令被告周伟芳协助第三人唐伟宏将系争房屋产权变更登记至第三人唐伟宏名下；3、判令被告周伟芳赔偿第三人唐伟宏律师费1万元。
　　事实和理由：被告周伟芳已于2014年10月24日与第三人唐伟宏就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋出售给第三人唐伟宏，交易价格为80万元。协议签订后，第三人唐伟宏已向被告周伟芳支付定金5万元、房款36万元。
　　被告周伟芳针对第三人唐伟宏的诉讼请求未应诉答辩。
　　第三人乐领公司针对第三人唐伟宏的诉讼请求未到庭作陈述。
　　原告针对第三人唐伟宏的诉讼请求认为，系争房屋系两被告共有，故产权应登记至两被告名下；而第三人唐伟宏系与被告周伟芳签订房屋买卖合同，故系争房屋产权实际无法变更登记至第三人唐伟宏名下。
　　本院经审理认定如下事实：2012年11月21日，上海新兰房地产开发有限公司(甲方、拆迁人)、上海闸北动迁实业有限公司(代理人、房屋拆迁实施单位)与案外人张某某(乙方、房屋承租人张根仙，亡)签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》载明：乙方承租的房屋坐落于海宁路XXX弄XXX号亭子间、灶间，房屋类型旧里，房屋性质公房，核定建筑面积20.02平方米；甲方应当支付给乙方货币补偿款计777,906.26元，其中评估价格为336,528.19元(21,012元/平方米×20.02平方米×80%)，套型面积补贴为315,180元(21,012元/平方米×15平方米)，价格补贴为126,198.07元(21,012元/平方米×20.02平方米×30%)。
　　同日，上海新兰房地产开发有限公司(甲方、拆迁人)、上海闸北动迁实业有限公司(代理人、房屋拆迁实施单位)与案外人张某某(乙方、房屋承租人张根仙，亡)签订《动迁房源选购及过渡协议》，该协议载明：乙方自愿选购本基地提供的安置房源：1、339街坊平型关路11幢西单元1606室、预估面积52.23平方米，房价945,363元；2、浦江镇121号D块24幢西单元17号301室(即本案系争房屋)、暂定建筑面积59.79平方米、房价553,691.41元，合计房屋价值1,499,054.41元，乙方选购浦江宝邸房源，甲方给予一次性补贴107,954.2元；乙方选购的安置房源为期房，甲方应一次性支付过渡费21月，共计52,500元。
　　根据《安置房预约单》显示：系争房屋的安置产权人为周伟芳。根据《配套商品房供应单》显示，系争房屋购房人为两被告。2015年3月2日，系争房屋大产证登记在第三人乐领公司名下。2015年5月14日，两被告(乙方)与第三人乐领公司(甲方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，总房价为552,833.85元。
　　2014年10月24日，第三人唐伟宏(买受人、乙方)与被告周伟芳(出卖人、甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同(动迁房)》，合同约定：系争房屋转让价为80万元，买受人交付房款后，出卖人应开具收款凭证，超过5万元以上的单笔房款必须通过银行转账；买受人于2014年10月24日支付5万元房款(定金)给出卖人，买受人于2014年10月25日支付36万元房款给出卖人；在出卖人协助买受人共同办理好房屋产权过户手续当日内，买受人支付给出卖人房款39万元；本协议生效后，该房屋的占有、使用、收益、处分权利归买受人所有；房地产权利转移日期以房地产交易中心受理转让过户申请之日为准；出卖人收到第二笔房款，出卖人将房屋交付给买受人，涉及房屋相应权利转移给买受人；按照拆迁安置房屋产权办理规定，在系争房屋的产权证允许过户交易时，出卖人应当立即协助买受人办理产权过户手续；出卖人违反以上约定，以有关部门通知办理该房屋产权证之日起，出卖人在一个月内，假设超过一个月，每日按照总房价款的日万分之五计算违约金；本协议发生争议时，双方协商解决，协商不成的，向房屋所在地的法院诉讼解决，因诉讼发生的案件受理费、律师费由违约方承担。同日，第三人唐伟宏向被告周伟芳支付定金5万元。2014年10月25日，第三人唐伟宏向被告周伟芳转账支付36万元。
　　2015年1月1日，被告周伟芳(出卖方、甲方)与案外人胡某(购买方、乙方)签订《动迁房预售预购合同》一份，但该份合同中关于房屋交易价格、付款期限的约定均为空白。同日，案外人朱某向被告周伟芳转账支付8万元，被告周伟芳向案外人胡某出具房屋定金收据一份，该定金收据载明：买受人胡某向周伟芳支付房屋定金20万元，周伟芳确认收到此款。
　　2015年3月22日，朱某(代周伟芳)就系争房屋买卖与原告签订《动迁房预售预购合同》，合同约定房屋交易价为75万元。2015年6月28日，原告通过POS机向上海市杰尚地产分店支付30万元。上海杰尚房地产经纪公司出具房款收据一份，该收据载明原告购买系争房屋已支付购房款30万元。
　　嗣后，原告(购买方、乙方)与被告周伟芳、张浩(出卖方、甲方)就系争房屋签订《动迁房预售预购合同》一份，合同约定：系争房屋转让价为75万元，乙方于2015年1月1日前向甲方支付购房定金20万元、于2015年3月26日前向甲方支付首付款10万元、于2016年2月3日支付房款20万元；甲方于2016年3月20日前做好以甲方为权利人的产权证书，如逾期10日视为甲方违约，并做好全权委托公证手续，当日乙方需支付甲方15万元；乙方于房屋交易限制期满后7日内，双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方本房屋尾款10万元；乙方的每次付款不得拖延，每逾期一天，则按房屋转让总价的千分之五支付违约金；若甲乙双方签订本协议之日前，甲方尚未办理进户手续，进户费则由乙方承担，包含甲方办理产证百分之一契税则由乙方代为甲方支付；甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的产证所需要的税费(含甲方1%个税)；甲乙双方约定于2015年4月5日前将房屋交付乙方；甲方逾期不办理房屋交接手续，每逾期一天，则按该房屋总价的千分之五支付违约金；甲方逾期不办理房屋交接手续超过15天的，乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任；若甲方未按合同约定办理过户手续，每逾期一天，则按该房屋总价的千分之五支付违约金。原告称，该合同落款日期虽然为2015年1月1日，实际签订日期为2016年2月3日，之所以要倒签，是为了与周伟芳跟胡某之间的合同时间相吻合。
　　2016年2月3日，原告向被告周伟芳转账支付20万元，被告周伟芳向原告出具收据，该收据载明：买受方季萍购房系争房屋，现支付出售方周伟芳首付款50万元(内含已付30万元)，周伟芳确认收到此款。同日，被告周伟芳将系争房屋交付给原告；原告实际占有使用系争房屋至今。
　　另查明，2016年3月16日，原告因系争房屋门锁被人破坏向上海市公安局闵行分局杜行派出所报警，原告在公安机关的询问笔录中称：系争房屋系其2015年3月份在闵行区江文路“森旺中介”处购买，7月份拿到的钥匙，之后一直没有住在那边，最近我开始装修后，今天就连续出现门锁被人破坏的情况，不清楚是何人所为。
　　2019年1月18日，上海杰尚房地产经纪有限公司出具《情况说明》一份，该情况说明载明：2015年1月1日，周伟芳到我中介委托独家挂牌预出售上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋，她要求支付急需用的30万元才签署独家委托，我中介向其支付了首付款30万元：第一笔是20万元定金，其中8万元是从胡某的丈夫朱某银行账户转账给周伟芳，另12万元是现金支付给周伟芳；第二笔10万元是在2015年3月26日由本公司员工倪华军转账支付给周伟芳。后季萍看中该房屋，季萍将我公司先行支付的30万元转至我公司，后周伟芳本人携儿子张浩与季萍签订买卖合同，并出具了收条确认已收到上述款项。
　　另查明，案外人胡某系上海杰尚房地产经纪有限公司的法定代表人，朱某系该公司的工作人员。
　　针对以上事实，原告向本院提供了如下证据：
　　1、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、配套商品房供应单、上海市商品房预售合同、上海市不动产登记簿，证明系争房屋为两被告拆迁所得，现限制交易期已满；
　　2、出售转让合同3份，证明被告委托上海杰尚地产经纪有限公司出售系争房屋，原、被告通过该公司建立房屋买卖合同关系；
　　3、被告周伟芳出具的收据及原告的付款凭证，证明原告共计支付房款50万元，其中30万元系支付给中介公司，20万元系支付给周伟芳；
　　4、上海杰尚地产经纪有限公司营业执照复印件及其出具的情况说明，证明该公司先向被告周伟芳支付了30万元，原告向该公司支付30万元的事实；
　　5、房屋交接清单、入住结算单、居住证明、燃气费、物业费、电费发票，证明原告自2016年2月3日起实际居住使用系争房屋至今。
　　第三人向本院提供了如下证据材料：1、动迁房源选购及过渡协议、安置房预约单，证明第三人唐伟宏与被告周伟芳签名买卖合同时尽到了审慎注意义务；
　　2、上海市房地产买卖合同一份，证明第三人唐伟宏与被告周伟芳就系争房屋签订买卖合同；
　　3、无婚姻登记记录证明，证明被告周伟芳有权处分系争房屋；
　　4、定金收条及转账记录，证明第三人唐伟宏向被告周伟芳支付定金5万元、房款36万元，共计41万元；
　　5、公安局案件接报回执单、询问笔录，证明原告曾向公安机关报警系争房屋门锁被人破坏。
　　本院结合原告、第三人对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告、第三人所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，本案主要的争议焦点为：第一，二重买卖合同的效力认定；第二，系争房屋所有权的归属。
　　针对第一个争议焦点：被告周伟芳与第三人唐伟宏签订房屋买卖合同之后，又与原告签订房屋买卖合同系重复出售房屋，故一房二卖的责任在于被告周伟芳。由于第三人唐伟宏并未提供合法有效的证据证明被告周伟芳、张浩与原告所签订的房屋买卖合同存在恶意串通的情形，而且通过原告与被告周伟芳、张浩签约、履约过程可知，原告与被告周伟芳、张浩之间所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。而第三人唐伟宏与被告周伟芳所签订的房屋买卖合同也系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人亦具有合同约束力。故本院认定两份买卖合同均为有效的买卖合同，第三人系第一买受人，原告系第二买受人。第一买受人、第二买受人基于买卖合同取得的权利均为债权，即要求出卖人将标的物所有权移转于自己的请求权。因债权无排他性，在同一标的物上可以同时成立两个乃至更多的债权；又因债权无优先性，买受人不得以其债权成立在先为由否定出卖人与后买受人合同的效力。因此，在二重买卖的情形下，出卖人与第一买受人成立买卖合同但尚未移转标的物所有权的，又将同一标的物出卖给第二买受人，两个买卖合同均有效。
　　针对第二个争议焦点：本院认为，物权法规定不动产登记是不动产物权变动的生效要件。本案中被告周伟芳将同一房屋先后卖于第三人唐伟宏、原告季萍，均没有办理房屋过户登记手续，按照上述规定都不能取得所有权。《商品房买卖合同若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。该条将转移占有视为交付使用，赋予交付的效力。据此，在买卖合同中，买受人依据合同占有不动产是出卖人履行合同交付义务的结果，这种占有基于债权取得，是合法占有、有权占有。当然这种占有因没有登记，并不发生对抗第三人的效力，不能对抗他人已经登记取得的不动产所有权。基于保护交易安全的需要，无论成立先后，已履行的债权具有对抗未履行的债权的法律效力，在皆没有办理房屋过户登记手续的情况下，先取得房屋合法占有的买受人有权要求出卖人履行合同，办理房屋权属登记，最终取得房屋的所有权。本案中，第三人唐伟宏与被告周伟芳的买卖合同虽然进行了部分房款的履行支付，但是第三人唐伟宏并未实际占有系争房屋。然，原告在支付部分房款之后，即与被告周伟芳完成了房屋的转移交付，并且实际入住系争房屋至今，故本院认定原告对系争房屋的居住属于合法占有，考虑到系争房屋尚登记在第三人乐领公司名下，且限制交易期已过，房屋已具备过户交易的条件，故原告要求被告在第三人乐领公司的协助下，将系争房屋过户至被告名下，在被告取得系争房屋产证后，协助原告将系争房屋产权过户登记至原告名下之诉请，于法有据，本院予以支持。原告亦应按照合同约定于办理系争房屋产权过户手续当日向被告周伟芳、张浩支付尾款25万元。基于上述内容，被告周伟芳、张浩应向原告履行系争房屋产权过户的义务，直接导致第三人唐伟宏针对同一标的物无法再行主张房屋产权过户，第三人唐伟宏可依据其与被告周伟芳在履行合同中的具体行为另行主张相应的权利，但本院在本案中不宜处理。至于第三人唐伟宏主张的因本案诉讼产生的律师费损失，第三人唐伟宏亦可另案主张，本院在本案中不作处理。被告周伟芳、张浩无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应的抗辩权利。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告周伟芳、张浩于本判决生效之日起十日内在第三人上海乐领置业发展有限公司的协助下，将位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至被告周伟芳、张浩名下；
　　二、被告周伟芳、张浩在取得上述房屋产权后的十日内协助原告季萍，将位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告季萍名下，交易所产生的税、费由原告季萍负担；
　　三、原告季萍于办理上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋以原告季萍为权利人的产权变更登记手续当日向被告周伟芳、张浩支付房款人民币25万元；
　　四、驳回第三人唐伟宏的诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费计人民币11,300元，财产保全费人民币4,270元，两项合计人民币15,570元，由被告周伟芳、张浩负担。第三人案件受理费人民币11,800元，由被告周伟芳负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：沈旺迪