宋月慧、肖士英与裴浩博房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：宋月慧，女，1969年1月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
　　原告：肖士英，女，1963年3月8日出生，汉族，住浙江省温州市。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：洪诚，上海恒杰律师事务所律师。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：高敏，上海恒杰律师事务所律师。
　　被告：裴浩博，男，1980年7月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告宋月慧、肖士英与被告裴浩博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋月慧、肖士英的委托诉讼代理人洪诚，被告裴浩博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　宋月慧、肖士英(以下统称原告)向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告返还上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁202室、302室房屋；3.判令被告向原告支付2017年1月1日起至2019年5月31日的租金差额人民币(以下币种相同)173,881.58元；4.判令被告支付2019年6月1日起至被告实际返还上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁202室、302室房屋之日止的租金/房屋使用费，按93,951元/年计算；5.判令被告支付的押金2,000元归原告所有；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年9月26日，原、被告就上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁202、302室房屋(以下简称涉诉房屋)签订《租赁合同》一份，约定：被告向原告承租涉诉房屋，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止；2015年至2017年11月30日止，每年22,000元，2017年至2020年以市场加价;租金按6个月为一期支付，先付后用,第一期租金于2015年9月30日以前付清,以后每期应提前1个月支付。每次支付金额11,000元。原告于合同签订后依照合同约定如实履行了相关义务。被告自2017年1月起未按照合同约定市场加价，后原告亲至租赁房屋处，发现相关房屋为被告转租他人使用。因被告擅自转租等违约行为，给原告造成相应损害，为维护自身权益，原告诉至法院，要求判如所请。
　　裴浩博辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.原告主张的租金标准不合理。2019年4月15日，原告电话联系被告沟通租金标准问题，直到现在双方都未定出价格，被告不知按何价格支付，故未支付2019年6月1日起的租金。2.在双方签订《租赁合同》时，被告已表明涉诉房屋是要出租的，原告将房屋产权证一直放在小区门口的联华超市，由超市老板帮原告物色租客，被告的工作就是二房东，专职将房屋租赁后装修再出租，所以超市老板及原告均知晓该情况。签订合同至今，原告在庭审上第一次主张不许转租，且租赁合同中并未约定不许转租。3.原告主张的租金标准完全不是市场价，据被告所知现在川图路的其他房屋都是1-4层整租，而本案为每层单独出租，故原告所述市场价无市场依据。4.现在合同尚在履行中，押金不应当没收。
　　本院经审理认定事实如下：原告系涉诉房屋的权利人。
　　2015年9月，以原告为甲方(出租方)，被告为乙方(承租方)签订《租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租涉诉房屋，用途居住，建筑面积大约为214.50平方米，租赁期限自2015年12月1日起至2020年11月30日止,“2015年至2017年11月30日止每年22,000元，2017年至2020以市场价加价”;支付方式：“租金按6个月为一期支付,先付后用,第一期租金于2015年9月30日以前付清,以后每期应提前1个月支付。每次支付金额11,000元。”到期不付租金，则视为乙方退租，构成违约。《租赁合同》第四条约定，甲方有权收回出租房屋，并没收押金；乙方承租租期内发生的水、电、煤气、电信和管理费等一切费用，甲方收乙方费用押金2,000元整。乙方同意将押金与第一期租金一起支付给甲方。当租赁关系解除，乙方迁空交还房屋，所有一切应付费用无欠后甲方退还乙方押金。《租赁合同》另约定了其他事项。
　　《租赁合同》签订后，原告将涉诉房屋交付被告，被告向原告支付押金2,000元，并按照22,000元/年的标准支付租金至2019年5月31日止。因原、被告对租金标准发生争议，故原告起诉至本院，要求判如所请。
　　审理中，1.原告提交原、被告之间的录音光盘及文字整理材料一组，证明被告擅自转租，否认2017年起按市场加价的约定，且否认合同手写部分的效力。经质证，被告确认录音及文字整理材料的真实性，认为原告已经有将涉诉房屋租赁给案外人的某某，所以才会出现被告要求原告补偿80,000元的要求，但原告也未提及租金。因被告对录音及文字整理材料的真实性无异议，本院予以采信。录音及文字整理材料的主要内容为：2019年4月15日，宋月慧表示想将涉诉房屋出售，被告表示可以卖但要求原告补贴装修费，确认202室及203室共六间房，居住人数为6位，并询问是否是要将涉案房屋另行租赁给案外人，要求原告予以利润补偿。后续双方开始就补偿问题进行讨论，讨论期间宋月慧表示双方合同上约定了三年后按照市场价格收取租金，被告表示其认为合同手写部分应当无效。最终被告表示原告可以先以支付被告80,000元作为协商条件。当日，肖士英回复被告80,000元无法谈妥。2.原告提供川图路XXX号其他房屋的租赁合同复印件三份，证明2017年涉诉房屋的租金市场均价为1.20元/平方米/天。经质证，被告表示对该组证据的真实性无法确认，认为签约时间与本案合同不同，且市场环境、租赁期限均不同，与涉诉房屋无可比性。据此，被告提供川图路XXX号17幢丙102、203、303、402室产权证及对应的房屋租赁协议书一组，证明租金每年上涨10%较为合理，被告提供的协议签订时间与本案合同相近。被告另表示，双方的合同中的1层均为商铺，相对租金较高，而2、3、4层则单价较为便宜。经质证，原告对被告证据的真实性予以确认，但表示无法确认是否真实发生。原、被告双方均同意租金标准最终由法院酌定。3.被告当庭表示愿意支付2019年6月1日起的租金，且认为合同约定的“市场价”为2017年起按照2016年的租金标准，逐年上涨10%，即愿意以24,200元/年的标准补足2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金，愿意以26,620元/年的标准补足2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金。2019年9月19日，被告向宋月慧转账支付2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金11,000元。次日，宋月慧将上述租金退还给被告。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告主张被告违反了双方《租赁合同》的约定，存在截止庭审之日仍未支付2019年6月1日起的租金及未经原告同意于2019年1月10日擅自转租涉诉房屋的行为，故要求解除合同，返还涉诉房屋。被告辩称原告曾于2019年4月15日与被告沟通租金标准问题，但至今未确定出价格，故未支付后续租金。原告在签订合同时即已知晓被告将会转租，且合同并未约定不许转租。根据庭审查明的事实，原、被告签订的《租赁合同》约定，租金“按6个月为一期支付，先付后用”，“每期提前1个月支付”，到期不付则视为被告退租，被告确实存在拖延支付租金的情况。但根据原告提供的录音显示，2019年4月，原、被告曾就收回涉诉房屋及补偿问题进行沟通，且在庭审之后，被告向原告支付上述期间的租金，被告支付租金的日期虽迟延于约定时间，但该违约行为并未达到需要解除《租赁合同》的程度。另原告已于2019年1月10日即发现被告转租，已超六个月之久，且《租赁合同》也未明确不能转租，故原告以被告转租为由要求解除合同的理由亦不成立。据此，对原告要求解除双方《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。因《租赁合同》未解除，故对原告要求被告返还涉案房屋及被告已支付的押金归原告所有的诉讼请求，本院亦不予支持。
　　租金的标准。原告主张自2017年1月1日起，应当按照市场价93,951元/年计算，故被告应当按照此标准支付差价及后续租金/房屋使用费。被告表示租金的上涨日应从2017年12月1日起算，每年上涨10%较为合理，愿意以24,200元/年的标准补足2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金，愿意以26,620元/年的标准补足2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金。原、被告签订的《租赁合同》约定“2015年至2017年11月30日止每年22,000元，2017年至2020以市场价加价”。据此，本院采纳被告的意见，确认双方约定2015年12月1日至2017年11月30日期间，涉诉房屋租金标准为22,000元/年，自2017年12月1日起按照市场价格调整租金。关于租金的调整幅度。根据原、被告在庭审中的举证情况，双方均无充分证据对涉诉房屋市场价予以证实，且原、被告双方对彼此主张均不认可，故本院均不予采信。但被告自愿以24,200元/年的标准补足2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金，愿意以26,620元/年的标准支付2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金，系其自身权益的处分，本院予以照准。经核算，2017年12月1日至2018年11月30日期间，被告需向原告补足的租金金额为2,200元。2018年12月1日至2019年5月31日期间，被告需向原告补足的租金金额为2,310元。2019年6月1日至2019年11月30日期间，被告向原告支付租金的标准为26,620元/年。2019年12月1日起的租金，因实际尚未发生，本院暂不予处理。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：
　　一、被告裴浩博于本判决生效之日起十五日内向原告宋月慧、肖士英支付2017年12月1日至2019年5月31日期间的租金差额4,510元；
　　二、被告裴浩博于本判决生效之日起十五日内向原告宋月慧、肖士英支付2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金13,310元；
　　三、驳回原告宋月慧、肖士英其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,817元，减半收取计1,908.50元，由被告裴浩博负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：杨燕燕

书记员：徐  婷