宋钰与姚秋根房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：宋钰，女，1976年3月10日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：李力、谷玉章，上海建章律师事务所律师。
　　被告：姚秋根，男，1956年8月13日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：李秀鹏，上海红辉律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙志帅，山东睿扬(上海)律师事务所律师。
　　原告宋钰诉被告姚秋根房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋钰及委托诉讼代理人李力，被告姚秋根委托诉讼代理人李秀鹏、孙志帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告间签订的《房地产买卖协议》；2、要求被告返还购房款104万元；3、要求被告支付违约金290万元。事实和理由：2016年1月19日，原、被告签订《房地产买卖协议》1份，约定：由原告购买被告位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室的拆迁安置房(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积为64.86平方米，总价款为145万元。合同签订后，原告陆续支付了购房款105万元，被告亦于2016年1月19日将系争房屋交付原告，但被告未能按约于2016年12月30日前办理系争房屋的过户手续。后系争房屋于2017年9月29日被登记于被告女儿姚某某名下。原告认为因系争房屋无法办理过户手续，故双方间的《房地产买卖协议》应予解除，而被告出卖非自己产权的系争房屋导致无法办理过户手续，属违约，应承担违约责任，遂诉至法院。
　　被告辩称，被告非系争房屋的产权人，对此原告亦明知，故双方间签订的关于系争房屋的《房地产买卖协议》有恶意串通损害第三人利益之嫌，应为无效；被告同意返还收取的购房款，但基于协议无效造成的损失应由原告自行承担；另协议中约定的违约金亦明显过高，与实际损失不符。
　　经审理查明：位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)是被告及其女儿案外人姚某某于2013年7月11日获得的房屋拆迁补偿安置房之一。2016年1月19日，原、被告经中介签订《房地产买卖协议》1份，约定：由原告购买系争房屋，房屋建筑面积为64.86平方米，房屋过户时间暂定为2016年7月31日至2016年12月30日之间。房屋总价款为145万元：2016年1月18日前支付购房意向金85万元，2016年2月28日前支付购房款20万元，2016年12月30日前支付购房款30万元，过户当日支付尾款10万元。房屋交付时间：2016年2月28日。协议另约定：被告保证其有权出售系争房屋，保证可以办理过户登记手续否则由此产生阻碍协议履行的，则由被告承担违约责任，被告应按照该协议约定房屋总价的双倍向原告支付违约金，同时返还原告已支付的房款，若违约金不足以弥补原告实际损失或房屋市场差价损失等，被告还应赔偿不足部分的损失。《房地产买卖协议》签订后，原告陆续向被告支付了购房款105万元，后被告退还了1万元，故被告实际收取了104万元购房款，另原告向中介支付了佣金2.9万元。2016年1月29日，原告接收了系争房屋并将系争房屋用于出租。之后，双方未能在2016年12月30日前办理系争房屋的过户登记手续，2017年11月，原告发现系争房屋产权被登记至被告女儿姚某某名下，遂于2017年11月12日向被告及其女儿姚某某发出催告函，要求办理系争房屋的过户手续。因无法达成一致，原告曾于2018年1月将被告及其女儿姚某某诉至本院，要求继续履行《房地产买卖协议》、办理系争房屋的过户手续，该案在审理中，姚某某以其为系争房屋的产权人为由主张《房地产买卖协议》无效，不同意继续履行该协议。后该案以原告撤诉结案。
　　另查明：1、2014年10月24日，被告签署《鉴证书》1份，承诺放弃系争房屋的产权，将该房屋的产权定为其女儿姚某某；2017年9月29日系争房屋办理了不动产权登记，权利人为姚某某。2、系争房屋已于2018年5月1日由姚某某收回。3、审理中，经原告申请，本院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值作了估价，结论为系争房屋2018年6月19日的市场价值为251万元；对此估价结论原、被告均无异议。
　　以上事实，有《房地产买卖协议》、付款凭证及收据、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》及附件、不动产权证书、《鉴证书》等及庭审笔录为证。
　　本院认为：原、被告间签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思的表示，无证据表明原、被告存有恶意串通损害第三人利益的情形存在，故该协议应属有效，对原、被告均有约束力。在合同履行中，因系争房屋被登记至案外人姚某某名下，导致无法办理过户手续，原告据此主张协议解除符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，被告收取的104万元购房款应返还原告，而系争房屋已由产权人收回，故本案不做处理。本案协议解除系由于被告无权出售系争房屋导致无法办理过户手续所致，被告的行为违反了协议中关于“保证有权出售系争房屋及保证可以办理过户登记手续”的相关约定，显属违约，应按约承担向原告支付违约金的违约责任，原告诉请的违约金290万元(以协议约定房屋总价的双倍计算)虽然符合协议约定，但本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾协议的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决，故本院结合本案房款支付情况、房价差价及协议履行情况等因素酌定被告应支付原告违约金为100万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告宋钰、被告姚秋根于2016年1月19日签订的《房地产买卖协议》；
　　二、被告姚秋根应于本判决生效之日起十日内返还原告宋钰购房款104万元；
　　三、被告姚秋根应于本判决生效之日起十日内支付原告宋钰违约金100万元；
　　四、原告宋钰的其他诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费38,320元，减半收取19,160元，财产保全费5,000元，合计诉讼费24,160元，由原告宋钰负担11,682元，被告姚秋根负担12,478元(被告负担之款应于本判决生效后7日内付至本院)。司法鉴定评估费7,800元，由原告宋钰及被告姚秋根各半负担(被告负担之款应于本判决生效后7日直接给付原告)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  奚

书记员：何吉珺