宜昌市葛某物业管理有限公司与李某某物业服务合同纠纷民事判决书

原告宜昌市葛某物业管理有限公司。
法定代表人何红卫，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人房红，湖北楚贤律师事务所律师。
被告李某某，男。

原告宜昌市葛某物业管理有限公司（以下简称葛某物业）诉被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月12日受理后，由审判员李祖旺适用简易程序，于2013年11月5日、2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告葛某物业的委托代理人房红，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，一、宜昌市泽容物业管理有限公司（现更名葛某物业）系具有二级资质等级的物业管理企业。从2009年8月，葛某公司与宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司签订了《前期物业服务合同》，依据该合同的约定，物业服务费的收费标准是，住宅0.65／平方米／月（以物价部门核定为准），对拖欠物业服务费的业主，按每日万分之二点一的标准向原告支付违约金也进行了约定。同时，对其它事项也进行了约定。二、被告为东湖D-13区-C座-302区（景风苑）的业主之一，建筑面积为126.20㎡，月应缴物业服务费82元，长期接受了原告的各项物业服务（含设备维护、小区环境卫生、保安等），依法应当支付物业服务费，但被告从2005年6月1日至2013年9月30日，尚拖欠原告的物业服务费9184元（126.20㎡×0.65元／平方米×112个月）。对此，原告为此多次进行了欠费催收，但至今无果。
综上所述，双方在履行物业服务合同中，原告已履行和承担了合同义务，但被告在接受和享有物业服务的同时，不依法履行和承担支付物业服务费等合同义务，被告至今拒不履行和不支付物业服务费等的行为，不仅严重损害了原告的合法权益，影响其正常经营，也造成了物业服务质量的下降，进而损害了全体业主的合法权益。因此，被告的行为，显属违法违约的失当行为，依法应当纠正。诉讼请求：1、判令被告向原告给付2005年6月1日至2013年9月30日的物业服务费7838元，违约金3269元。合计11107元。2、由被告承担木案全部诉讼费用。
被告辩称，1、我是与宜昌市葛洲坝四方物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，没有与原告签订合同。2、原告物业服务质量差，我不应交费。3、原告存在乱收费、收费不公等。2008年5月9日前我只欠1148元，2012年8月15日我又交了600元。
经审理查明，原告现系具有二级资质等级的物业管理企业，2004年，宜昌市泽容物业管理有限公司接受中国葛洲坝集团房地产开发有限公司的委托，管理东湖D一13小区，并签订了《东湖中心区前期物业服务合同》，2012年，宜昌市泽容物业管理有限公司变更名称为葛某物业即原告。被告为东湖D一13小区的业主，接受了原告的物业服务。2010年3月31日-2010年7月20日，原告三次函告被告所在的东湖景风苑业主委员会：商讨原告停止服务，由业主委员会聘请新的物业公司；认可其在物业服务中，出现各种问题，给业主带来不便，并表示歉意，对小区的各项服务、维修措施进行公布。时至今日，东湖D一13小区没有选聘过其他物业服务企业，仍由原告服务。被告2008年5月9日前欠物业费1148元，2012年8月15日被告交纳物业费600元，截止2013年9月30日，被告下欠物业费5796元。
另查明，被告所在东湖D-13小区房屋建筑面积为126.20㎡，物业收费政府指导价为0.7元／月／㎡，原告实际按0.65元／月／㎡收取物业费。2013年4月2日，湖北省宜昌市中级人民法院在（2013）鄂宜昌中民二终字第00047号民事判决书中，确认了本案被告所在的东湖D-13小区物业服务公司为本案原告等事实，（2013）鄂宜昌中民二终字第00047号案件的基本事实与本案高度类似，只是业主不同。
上述事实，有缴费通知单、收据、湖北省宜昌市中级人民法院（2013）鄂宜昌中民二终字第00047号民事判决书、函告、业主手册等证据及开庭笔录在卷佐证，事实清楚，足以认定。

本院认为，根据我国物业管理法律制度规定，物业服务合同是指物业服务企业与物业业主双方在平等协商基础上，按照国家法律、行政法规规定和相应的服务标准，由物业服务企业对业主共有部分的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关物业区域内的环境卫生和秩序的活动，从而使物业发挥最大程度的使用效益和经济效益，由物业业主或使用权人支付相应服务费用，以此为内容而达成的协议。物业业主的主要义务是交纳物业服务费，物业服务企业的主要义务是提供公共服务，包括设备维护、小区环境卫生、保安等全方面的综合服务。就本案而言，本院认为如下：
一、被告以未与原告签订物业服务合同为由，主张与原告没有物业服务合同关系缺乏事实和法律依据，本院不予支持。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中被告所居住小区的建设单位中国葛洲坝集团房地产开发公司（宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司后变更为中国葛洲坝集团房地产开发公司）与宜昌市泽容物业管理有限公司（后变更为葛某物业）签订了《前期物业服务合同》，对被告具有约束力，被告抗辩其不是合同当事人的主张不能成立。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告接受了原告为其提供的服务，双方已存在事实上的物业服务合同关系。同时，无证据证实被告所居住小区选聘过其他物业服务企业，亦无证据证实原告拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金。故被告与原告存在事实上的物业服务关系。
二、被告以原告提供的物业服务质量差为由拒绝缴纳物业管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。首先，物业服务合同的权利基础是建筑物区分所有权中的成员权，成员权基于业主的团体性而产生，小区业主均可通过共同行使成员权来委托物业公司进行管理。物业管理本身亦是在建筑物区分所有权条件下众多业主为实现公共利益而产生，物业服务要保障全体业主的公共利益。部分业主拖欠物业服务费，严重损害物业公司的合法权益，影响其正常经营，造成物业服务质量下降，损害的还是全体业主的合法权益，必然导致物业服务合同的公益性目的无法实现。本案中被告作为个别业主拒交物业管理费可能影响到全体业主的共同利益。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中原告书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳，原告请求支付物业费应予支持。再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。被告作为该小区的业主，在对物业服务公司的服务质量不满意的情况下，应当合法合理维权，可以依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，拒付物业管理费并非是正当维权途径。相反，拒付物业管理费是对按时支付物业管理费业主的不公平，也会让物业管理企业因资金难以周转而使物业服务陷入恶性循环。现原告依据《东湖中心区前期物业服务合同》约定，对被告所在的东湖D一13小区执行低于政府指导价收费标准，符合客观实际，故原告请求支付物业费的诉请，本院依有效证据的计算结果予以支持。
被告辩称没有与原告签订合同、原告物业服务质量差等方面的意见，虽举证表明原告履行物业服务中确实存在瑕疵问题，但原告在庭审中已举证证实其履行了合同主要义务，被告未能证明物业服务瑕疵问题的积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，故被告的抗辩理由因证据不足，本院不予采信。由于被告举证表明原告履行物业服务中确实存在瑕疵问题，且原告在给被告所在的东湖景风苑业主委员会函告中，也认可其在物业服务中，出现各种问题，给业主带来不便，并表示歉意，同时对小区今后的各项服务、维修措施进行了公布，故本院依照公平原则，对原告主张的违约金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第三十六条、第四十一条、第四十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

一、被告李某某于本判决生效之日起三十日内，支付原告宜昌市葛某物业管理有限公司物业服务费5796元。
二、驳回原告宜昌市葛某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39元，由被告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 李祖旺

书记员： 郭露