宝山区顾村镇星星村民委员会与常永庆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：宝山区顾村镇星星村民委员会，住所地上海市宝山区。
　　负责人：沈永发，主任。
　　委托诉讼代理人：魏梁，上海瀛东律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王莉薇，上海瀛东律师事务所律师。
　　被告：常永庆，男，1970年9月12日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：张杰，上海泽仲杰律师事务所律师。
　　原告宝山区顾村镇星星村民委员会(以下简称星星村委会)与被告常永庆租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告星星村委会的委托诉讼代理人魏梁、王莉薇，被告常永庆的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告星星村委会向本院提出诉讼请求：1、确认星星村委会与常永庆之间的合同于2017年11月1日解除。2、判令常永庆返还上海市宝山区宝安公路南侧638号内4.2亩土地及1,100平方米房屋。3、判令常永庆按年租金25万元(以下币种均为人民币)计算，支付2017年1月1日起至实际搬离之日止的租金及占有使用费。事实和理由：2008年2月8日，星星村委会与常永庆签订了《合同书》，星星村委会将位于宝山区宝安公路南侧638号内4.2亩土地及1,100平方米房屋出租给常永庆，租期自2008年1月1日起至2013年12月31日止。后双方达成口头协议，确认截至2013年12月31日，租金共计为83万元，自2014年起每年租金变更为25万元，但常永庆在租期内拒不支付租金且占用至今，故涉诉。
　　被告常永庆辩称，常永庆虽系合同相对人，但常永庆签订合同的目的为了开设旅馆，且领取了营业执照，故本案的主体应为上海市常运旅馆。常永庆租金支付至2017年12月31日，2018年1月1日起租金未付，系由于2017年旅馆有2,000平方米的房屋被拆迁，拆迁款还在星星村委会，双方谈好由拆迁款抵扣租金。双方从未约定年租金为25万元，租金一直是13万元。不同意星星村委会的诉请。
　　经审理查明，2008年2月8日，星星村委会(甲方)与常永庆(乙方)签订《合同书》，约定，甲方出租宝安公路南侧638号一块土地，面积4.2亩，有证建筑1,100平方米，房屋修理一切费用由乙方负责；土地、房屋使用期限为6年，从2008年1月1日起至2013年12月31日，其中2008年至2010年每年租金为13万元，第四年双方协商该地块的后三年租金，6年合同期满后，在同等价格条件下，乙方优先承租；2008年、2009年租金在合同签订后10天内付清，以后年限的租金当年1月份付清；合同期内，乙方不准建造违章建筑，如遇政府动迁，双方合同自然终止，乙方应无条件配合，乙方投资装修，根据动迁政策补偿乙方；在使用期内，未经甲方同意，乙方不准将土地、房屋转让给他人使用，否则甲方有权终止协议，无条件回收土地和房屋，包括该土地的违章建筑，并在甲方规定时间拆除；合同到期后，该块土地上的所有乙方装潢建筑物及附属设施，所有权归甲方，甲方对乙方不作任何补偿；乙方根据国家法律法规，进行合法经营，需要成立公司办理执照由乙方自行办理手续。
　　2015年5月21日，常永庆出具承诺书，主要内容为，常永庆与星星村委会于2008年2月8日签订了租赁协议书，按合同约定已到期，现与村委会协商继续签订租赁协议(具体条款按合同为准)。2012年3月21日常永庆与星星村委会签订的宝安公路拓宽工程动迁补偿协议书，剩余40万元动迁补偿款作为土地租赁费，常永庆同意支付给星星村委会(租赁费时间即2011年1月31日至2013年12月31日)，考虑到原合同签订时后3年租赁费用协商，现经与常永庆协商后3年(即2011年1月1日至2013年12月31日)土地租赁费在原有每年13万元的基础上三年增加5万元，三年总租金共计44万元，2008年2月8日至2010年12月31日三年租金为39万元，2008年2月8日至2013年12月31日6年总租金为83万元，目前支付星星村委会总租金74万元，剩余9万元承诺2015年5月30日前支付给星星村委会，如未按本承诺书约定时间支付，每逾期一日，按9万元的千分之三作为滞纳金。另外，鉴于2012年3月21日签订的动迁补偿协议书及动迁腾地承诺书内注明若遇市政工程推进等政府需要用地时无条件服从配合搬离，现星星村委会逾期本人搬离并清理上述场地同时交地，常永庆再次承诺将于2015年5月30日前搬离租赁地块，清理上述地块内附属物等所有物品及负责完成次承租人搬离工作。
　　审理中，星星村委会提供了如下证据：
　　1、上海星欣实业公司于2015年5月21日(以下简称星欣公司)出具的租赁费发票，金额为9万元；星欣公司于2015年11月26日出具的租赁费发票(动迁补偿作租赁费)，金额为40万元；星欣公司于2015年12月14日出具的2015年租赁费发票，金额为4万元；2017年5月22日的上海农商银行现金解款单，解款人为常永庆，金额为30万元；星欣公司于2017年5月26日出具的租赁费发票，金额为40万元。
　　星星村委会表示，上述发票中9万元系抵作常永庆2013年12月31日前的欠租，2017年5月常永庆付了40万元，抵作2014年-2016年期间的欠租。如法庭对星星村委会主张的年租金25万元不予认可，星星村委会也不申请对系争房屋及场地租金价格进行评估，法庭可参考常永庆在承诺书上的认可的租金价格计算。
　　常永庆表示，对上述发票的真实性无异议，可以证明常永庆租金支付至2017年12月31日。
　　2、2017年2月20日，星星村委会委托律师向常永庆寄送的律师函、寄件凭证、及邮件网上查询流程单。律师函主要内容为，截至2016年12月31日止，常永庆拖欠租金和物业费共计75万元，自收函后5日内一次性付清，并拆除违章建筑物、构筑物，若不支付将解除租赁协议并追究违约责任。邮件网上查询流程单显示，该邮件于次日由他人签收。
　　3、2017年10月31日，星星村委会委托律师向常用件寄送的律师函、寄件凭证、及邮件网上查询流程单。律师函主要内容为，自本函送达之日起，租赁关系立即终止，常永庆于2017年11月7日前搬离，本函送达之日起三日内，一次性支付拖欠的全部款项，有转租现象的，常永庆负责次承租人的腾退工作。邮件网上查询流程单显示次日由本人签收。
　　常永庆表示，上述证据2-3的寄件地址确系常永庆的地址，但常永庆并未受到上述律师函。
　　4、宝府用地(1994)39号文，主要内容为，星星村建办上海中福顾村液化气供应站用地报告经核，该项工程计划经顾村镇人民政府顾府(93)第110号、142号及(94)第1号文批复，同意建办上海中福顾村液化气供应站，新建仓库、办公、生活设施计建筑面积1,854平方米，现经区规划土地局实地勘察，并以宝规地(94)第52号建设用地规划许可证，确定规划选址意见及用地范围，经研究同意星星村建办上海中福顾村液化气供应站，使用星星村远房生产队耕地2,585平方米，希严格按核准用地范围使用，有关建设工程规划许可证、消防等手续应向有关部门申请办理。
　　5、上海市宝山区规划建筑管理局于1994年出具的宝规地(94)第052号文件，关于核发上海中福顾村液化气供应站建设用地规划许可证的通知，主要内容为，同意星星村使用远房生产队土地2,585平方米(折3亩8分8厘)，具体范围见《建设用地规划许可证》附图。
　　星星村委会表示，上述证据4-5可以证明出租的房屋及土地的合法性。
　　常永庆表示，证据4与本案无关，对证据5真实性无异议。
　　审理过程中，常永庆提出反诉请求，称其在系争场地上搭建了4,100平方米的房屋，并将房屋转租给他人，要求星星村委会赔偿损失2,000万元。
　　星星村委会表示，合同约定常永庆不得搭建违章建筑，合同到期后地上建筑物及装修均归星星村委会，星星村委会不予任何补偿。对于系争场地及房屋内的次承租人搬迁问题，本案中无需处理，由星星村委会另行解决。
　　因常永庆拒交反诉费，本院裁定驳回了常永庆的反诉请求。
　　以上事实，有星星村委会提供的《合同书》、承诺书、发票、律师函、邮件网上查询流程单、宝府用地(1994)39号文、关于核发上海中福顾村液化气供应站建设用地规划许可证的通知，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
　　本院认为，星星村委会与常永庆签订了《合同书》，合同履行中常永庆也以个人身份向星星村委会出具承诺书，常永庆主张承租人系上海市常运旅馆，无事实及合同依据，本院不予采纳。
　　星星村委会提供的上海中福顾村液化气供应站建设用地规划许可证的通知上所涉用地面积为2,585平方米(折3亩8分8厘)，星星村委会出租给常永庆的场地面积为4.2亩、房屋面积1,100平方米，该出租场地面积超出了批准使用的建设用地面积，且星星村委会也未提供房屋的建造审批相关手续，故星星村委会与常永庆所签《合同书》中涉及超面积的场地部分，及房屋部分的租赁合同无效，其余部分有效。对于有效合同部分，星星村委会与常永庆在《合同书》到期后，双方未续签过租赁合同，双方形成了不定期租赁关系，星星村委员有权随时解除合同。星星村委会于2017年10月31日发函表达了解除合同的意思，有证据表明常永庆于次日收到了该函，故合同有效部分于当日也已经解除。星星村委会要求常永庆搬离系争场地及房屋，符合法律规定，本院予以准许。星星村委会表示次承租人的搬迁问题由其解决，故本案中对此不予处理。关于常永庆所述场地上的添附问题，考虑到合同部分无效，本院对此予以一并处理。合同约定，乙方不准将土地、房屋转让给他人使用，否则甲方有权终止协议，无条件回收土地和房屋，包括该土地的违章建筑，并在甲方规定时间拆除；合同到期后，该块土地上的所有乙方装潢建筑物及附属设施，所有权归甲方，甲方对乙方不作任何补偿。虽合同部分无效，但上述约定系当事人的本意，且常永庆与星星村委会约定的租期早已届满，本院结合星星村委会收取的租金等情况，酌情确定由星星村委会赔偿常永庆添附损失15万元。
　　关于租金及使用费问题，星星村委会主张与常永庆口头约定年租金为25万元，常永庆予以否定，星星村委会也未提供相应证据证明，经本院释明后，星星村委会亦不申请对场地及房屋租金进行评估，故本院对星星村委会的上述主张不予采信。从常永庆出具的承诺书上看，常永庆认可三年的租金调整为44万元，星星村委会要求按照该标准计算租金及使用费，可以准许。从承诺书内容上看，星星村委会提供的2015年5月21日的金额为9万元租赁费发票，及2015年11月26日金额为40万元的租赁费发票(动迁补偿作租赁费)，均系常永庆支付2013年12月31日前的租金。星星村委会提供的其他2015年及以后的租赁费发票总金额为44万元，星星村委会主张系常永庆支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的租金，发票总金额与租金总金额相一致，本院予以采信。常永庆主张其已经支付租金至2017年12月31日，未提供相应证据证明，本院不予采信。星星村委会要求常永庆按每年146,666.67元计算，支付从2017年1月1日起至实际返还场地、房屋之日止的租金及使用费，本院予以准许。其余部分租金及使用费不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下　　：
　　一、原告宝山区顾村镇星星村民委员会与被告常永庆签订的《合同书》部分无效；
　　二、解除原告宝山区顾村镇星星村民委员会与被告常永庆签订的《合同书》的有效部分；
　　三、被告常永庆于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区宝安公路南侧638号土地及房屋，将该土地及房屋返还给原告宝山区顾村镇星星村民委员会；
　　四、被告常永庆于本判决生效之日起十日内，按每年146,666.67元计算，支付原告宝山区顾村镇星星村民委员会从2017年1月1日起至实际返还上述土地及房屋之日止的租金及使用费；
　　五、原告宝山区顾村镇星星村民委员会于本判决生效之日起十日内，赔偿被告常永庆添附损失15万元；
　　六、驳回原告宝山区顾村镇星星村民委员会的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,200元，由原告宝山区顾村镇星星村民委员会负担3,800元，被告常永庆负担5,400元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：郑霄含

书记员：杨利民