富频新材料科技(上海)有限公司与上海缔缦设计装潢工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：富频新材料科技(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：张晓艳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：朱海伦，男。
　　委托诉讼代理人：孙萌，上海毅也岩律师事务所律师。
　　被告：上海缔缦设计装潢工程有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：马泮泮，执行董事。
　　委托诉讼代理人：段臻，男。
　　委托诉讼代理人：宋静远，上海乐邦律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海缔缦设计装潢工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告上海缔缦设计装潢工程有限公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司委托诉讼代理人朱海伦、孙萌，被告(反诉原告)上海缔缦设计装潢工程有限公司委托诉讼代理人段臻、宋静远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订编号为XXXXXXXX的房屋租赁合同于2019年1月13日解除；2.判令被告向原告返还两个月房屋租赁保证金人民币29,226.64元(以下币种均为人民币)、2018年12月25日至2019年2月24日租金43,839.96元、2018年11月25日至2019年5月24日物业管理费2,669.10元，共计75,735.70元；3.判令被告依据租赁合同第8.2条向原告支付违约金29,226.64元；4.判令被告向原告赔偿装修设计费9,000元、材料费21,144元，共计30,144元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月17日，原、被告经他人介绍签订了合同编号为XXXXXXXX《缔缦空间租赁合同(房屋租赁合同)》，约定被告将坐落于上海市浦东新区三林路XXX弄XXX号楼A区404/405室房屋(以下简称：系争房屋)出租给原告，租赁物面积为177.94平方米，每月租金14,613.32元，每月物业管理费444.85元，租期自2018年11月25日起至2023年11月24日止。合同签订后，原告向被告支付了租金43,839.96元，押金29,226.64元，物业管理费2,669.10元。2018年12月间，原告在对系争房屋进行装修前测量时发现系争房屋实际面积为117平方米,明显低于合同约定面积，且被告未按约向原告开具增值税专用发票，就原告上述违约行为双方沟通多次未能解决，而被告在双方协调期间擅自更换系争房屋门锁并擅自使用。2019年1月12日，原告向被告发函通知解除合同并要求被告返还相关款项。现原告因讨款无着起诉来院，要求判如诉请。
　　被告(反诉原告)上海缔缦设计装潢工程有限公司反诉并辩称，系争房屋一楼的实用面积为105.73平方米，二楼为41.65平方米，共计147.38平方米，合同约定的建筑面积为177.94平方米，经过换算系争房屋的得房率为83%，远高于一般商用房屋的得房率，故被告提供的房屋符合合同约定；被告按约向原告交付了符合合同约定的房屋，但原告迟延交付租金超过15天，双方租赁合同遂于被告电话通知原告的当日即2019年4月8日解除；原告应当按照合同约定向被告支付租金、保证金及物业管理费，因原告物业费支付到2019年5月24日，就2019年5月19日至5月24日多余五天的物业管理费被告愿意退还；就原告所述的开票、撬锁问题，被告愿意开票，但原告不同意接收税率为10%的发票，而撬锁系因物业为修缮系争房屋室外漏水问题所需；涉案租赁合同系原告违约，故被告不应当承担违约金，合同解除后相应的装修损失也应由原告自行承担，设计费也不属于装修费的损失，故不同意原告的全部诉讼请求，并提出反诉请求：1.判令原、被告签订的《缔缦空间租赁合同》于2019年4月8日解除；2.判令原告向被告支付自2019年3月25日起至2019年5月19日止的租金26,791.08元；3.判令原告依据合同8.2条第五款向被告支付违约金29,226.64元。
　　原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司针对反诉辩称，合同签订后不久，原告已发现系争房屋面积不足，遂于2019年1月11日向被告邮寄了解除函，该函于同年1月13日到达被告处，故双方合同已于2019年1月13日解除；另外被告拒绝向原告开票，且在未通知原告的情况下擅自开锁，被告已经严重违约，原告有权向被告提出解除合同；被告于2019年4月向原告发送催收及交接通知，但双方已于2019年1月开始沟通合同解除事宜，2019年3月原告起诉来院，被告在调解阶段采取消极态度，导致原告损失扩大，故不同意被告的全部反诉诉请。
　　本院经审理认定事实如下：2018年11月17日，原、被告签订《缔缦空间租赁合同》约定被告将位于上海市浦东新区三林路XXX弄XXX号楼A区404、405室房屋出租原告用于办公，该房屋建筑面积为177.94平方米；租赁期限自2018年11月25日起至2023年11月24日止，其中装修免租期自2018年11月25日起至2018年12月24日止；月租金14,613.32元，每月物业管理费444.85元；原告应于每三个月的20日前向被告支付下两个月的租金和物业管理费；租赁保证金29,226.64元，租赁关系终止时，被告收取的租赁保证金除用以冲抵合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；原、被告双方同意，如被告交付的该房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的、原告逾期不支付租金累计超过15日的或中途擅自退租的，另一方可书面通知对方解除合同，违反合同的一方，还应向另一方按月租金的二倍支付违约金。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，被告向原告交付了系争房屋，原告向被告支付了押金29,226.64元，2018年12月25日至2019年3月24日的租金43,839.96元，2018年11月25日至2019年5月24日物业费2,669.10元。
　　2018年11月27日至12月27日期间，原告为装修系争房屋采购了龙骨、开关、生态板、硅胶等五金建材。
　　2019年1月12日，原告向被告发送《房屋租赁合同解除通知》明确，因被告交付的房屋小于合同约定的房屋面积，且被告未能按合同约定依法开具房屋租赁费的增值税3%专用发票，故通知被告《缔缦空间租赁合同》于发函之日解除，并要求被告返还租赁保证金、租金、物业管理费。被告于次日签收该函件。
　　2019年4月3日，被告工作人员通过彩信向原告发送《告知函》明确，因原告未于2019年3月20日支付被告租金，逾期已累计超过15天的，如原告于2019年4月5日前再不支付租金，被告将按合同约定解除合同并将被告已支付的租赁保证金作为违约金不予退还，同时将系争房屋清理后另行出租。
　　另查明，原告在签约前曾对系争房屋予以勘察。该房屋在出租原告前已由被告搭建了二楼夹层，并铺设了木板、地毯，供原告办公使用。
　　审理中，原告表示于2018年12月初在对系争房屋设计、测绘过程中发现房屋面积不符，遂向被告提出解约。另外，被告为说明撬锁情况，向本院提交了由被告及案外人上海拉慕电子商务有限公司、上海旁通投资发展有限公司出具《证明》，其中明确：2019年2月许，因雨水自系争房屋外墙下漏至楼下三楼住户，为避免三楼租户的财产损失，且透过玻璃过道查看到系争房屋内除装修零碎垃圾外无任何物品，物业抢修人员遂在该紧急情况下将系争房屋中的404室门锁敲开进行抢修，抢修时被告工程人员在场。
　　以上事实，由原告提供并经庭审质证的《缔缦空间租赁合同》，中国民生银行电子回单，房屋租赁合同解除通知及签收记录，装修票据费用清单及销货清单，被告提供的并经庭审质证的通话记录及短信聊天记录、被告及案外人上海拉慕电子商务有限公司、上海旁通投资发展有限公司出具《证明》及双方当事人当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《缔缦空间租赁合同》虽系双方真实意思表示，但被告出租给原告的租赁物中系包含被告在系争房屋内自行搭建的加层，该部分建筑物未取得建设规划许可证，不具有合法性，故原、被告所签订的《缔缦空间租赁合同》中涉及二楼加层部分应属无效，该合同系部分有效，部分无效。对于有效部分，原告提出解除应具有合法依据，本案中原告以二楼加层不应计入租赁物的建筑面积故系争房屋建筑面积不足、被告未开票等理由于2019年1月13日发函要求解除合同，对此本院认为，原告在签约前对系争房屋进行了查看，对房屋的基本情况、被告在屋内搭建夹层供原告办公使用的状况系已明知，且原告表示于2018年12月初在装修测绘时发现房屋面积不足，但其提供的建材销货单显示，原告发现房屋面积不足后，仍持续采购各类建材用于房屋装修，该行为应视为原告对系争房屋现状的接受，故本院对原告所述的因房屋面积不符合约定而解除合同的这一理由不予采信；就原告表示被告未按约开票一节，本院认为开票系《缔缦空间租赁合同》项下被告的附随义务，原告也不能据此要求解除合同，因此原告于2019年1月13日的解除行为并不合法。本院认为，原告在涉案租赁合同履行期间向被告发送解除通知并搬离系争房屋、不再支付租金，其行为已构成了违约，被告有权要求解除合同。就合同的解除时间，虽被告表示因原告逾期不支付租金于2019年4月8日电话通知原告解除合同，但因被告未提供证据予以证明，故本院以反诉状副本送达之日即2019年6月13日作为《缔缦空间租赁合同》的解除之日。
　　《缔缦空间租赁合同》解除后，原告理应结清租金(房屋占有使用费)、物业费、承担合同约定的金额为两个月租金的违约金，被告也负有向原告返还租赁保证金的义务，故本院对原告要求被告返还租赁保证金，被告要求原告支付违约金的诉请均予以支持。就原告应付的租金(房屋占有使用费)、物业费，虽《缔缦空间租赁合同》存在部分无效的情形，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被告主张原告仍应按合同约定标准支付租金(占有使用费)的请求不违反法律规定。但就租金(占有使用费)的具体金额，审理中被告主张对原告已支付至2019年3月24日的租金不予返还，同时原告还应支付自2019年3月25日起至2019年5月19日止的租金，对此本院认为，虽原告自称于2019年1月搬离并返还系争房屋，但未提供相应证明，故应承担对此举证不利的后果；而被告接到原告解除通知后已知晓了原告擅自退租的情况、且被告提供的《证明》显示被告于2019年2月间已查看到原告已自系争房屋内搬离，故被告作为出租人也应及时收回房屋以避免损失扩大，现被告怠于收回涉案房屋，由此产生的扩大损失应由被告自行承担，故本院结合被告已于2019年2月查看到系争房屋内已清空的情况，双方约定的租金标准，根据公平合理和诚实信用原则酌定原告在租赁期内应支付被告租金为32,000元，物业费1,400元。因原告的租金、物业费已分别支付至2019年3月24日，5月24日，故就原告多付的部分被告应予退还。就原告主张的违约金、装修设计费、材料费等其它请求，因涉案租赁合同系原告违约解除，该部分款项应由原告自行承担，故本院均不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海缔缦设计装潢工程有限公司2018年11月17日签订的《缔缦空间租赁合同》部分无效，有效部分于2019年6月13日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海缔缦设计装潢工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司租金11,839.96元、物业费1,269.10元，共计13,109.06元；
　　三、原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海缔缦设计装潢工程有限公司违约金29,226.64元；
　　四、被告(反诉原告)上海缔缦设计装潢工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司租赁保证金29,226.64元；
　　四、驳回原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司的其余本诉请求；
　　五、驳回反诉原告(被告)上海缔缦设计装潢工程有限公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉受理费3,002元，减半收取计1,501元，由原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司负担1,000元，由被告(反诉原告)上海缔缦设计装潢工程有限公司负担501元；反诉受理费1,220元，减半收取计610元，由原告(反诉被告)富频新材料科技(上海)有限公司负担410元，由被告(反诉原告)上海缔缦设计装潢工程有限公司负担200元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈晨玲

书记员：邱静雅