屠桂珠与上海连飞投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：屠桂珠，女，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：汪雷，上海源盈律师事务所律师。
　　被告：上海连飞投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张彤，执行董事。
　　委托诉讼代理人：赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。
　　第三人：上海浦东发展银行股份有限公司黄浦支行，住所地上海市黄浦区宁波路XXX号。
　　负责人：周明强，行长。
　　委托诉讼代理人：章琰，上海茂雄律师事务所律师。
　　原告屠桂珠与被告上海连飞投资发展有限公司(以下简称连飞公司)间商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经被告申请，本院追加了上海浦东发展银行股份有限公司黄浦支行(以下简称浦发银行)作为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人汪雷，被告委托诉讼代理人赫少华，第三人委托诉讼代理人章琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年10月10日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币(以下币种同)4,492,635元(包含定金18万元、购房款4,311,535元、预告登记费1,100元)；3、判令被告向原告支付利息损失(以4,492,635元为基数，按每日万分之二的标准，自2018年10月1日计算至实际返还之日止)；4、判令被告按总房价款的3%的标准支付违约金134,779元。事实和理由：2016年10月10日，原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区武威路XXX弄XXX号XXX层XXX室办公用房(以下简称系争房屋)，房屋总价4,311,535元。合同签订当日原告支付定金18万元，之后又支付包括银行贷款在内的全部房价款4,311,535元，原告已付被告房价总额为4,491,535元。按照预售合同第十条约定，被告应于2018年9月30日前(即约定的交房时间前)办理大产证；合同第十二条约定，被告如未按约交房，原告有权单方解除合同。2018年9月，被告向各位业主发出“告客户书”，承诺将于2018年12月29日前交付房屋，延迟交付期间将按每日万分之二的标准支付补偿金。后至2019年1月上旬，被告仍无法按约交房，故原告于2019年1月30日向被告发出“退房通知书”，被告方工作人员签收后拖延未作任何说明。2019年2月26日，原告向嘉定区不动产登记中心咨询得知，被告仍未取得大产证，未具备交房条件。原告遂于2019年3月1日至被告处交涉，未果后报警，详见“公安接报回执单”。原告为维护其合法权益，故涉诉。
　　被告辩称，1、不同意解除合同，因原告解除合同的条件尚不具备，根据合同补充条款第十一条第1款的约定，原告应当将系争房屋上抵押注销，否则无权解除合同。如果法院判决解除，则要求一并办理抵押登记注销手续、撤销网签，并将相关发票(三张)及合同原件返还被告。2、原告主张返还的房款远远高于被告收到的房款，被告并未收到原告的定金18万元。3、原告主张的诉请3利息与诉请4违约金只能择其一。解除合同只能按照违约金条款主张，被告发出的交房通知上的利息是基于双方合同继续履行的情况下才支付的。
　　第三人述称，不要求一并处理借款合同，若日后第三人与原告或被告就借款合同产生纠纷，将另行主张相关权利。不同意解除合同，在原、被告尚未清偿债务之前解除合同，将影响贷款合同的担保物，损害第三人合法权益。也不同意由原告或被告单方面承担债务，根据借款合同，原告是借款人，被告是保证人，承担连带保证责任。
　　本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，屠桂珠(乙方)与连飞公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋类型为办公，建筑面积161.53平方米，总价4,311,535元，乙方应于签约之日支付首付款2,161,535元，剩余房款215万元通过申请银行贷款的方式支付，贷款部分应于签约后60日内到账；双方约定交房时间为2018年9月30日前，房屋交付必须符合以下条件：“该房屋取得了《建设工程竣工验收备案证书》，甲方承诺在2018年9月30日前办理房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证(大产证)。”若逾期交付，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之二计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同补充条款一第七条约定，甲方逾期取得大产证超过180日，乙方有权单方面解除合同。
　　上述合同签订后，屠桂珠于当日向案外人深圳市吉屋电子商务有限公司支付了18万元，并向连飞公司支付房款2,161,535元。连飞公司已向其开具了首付款增值税普通发票三张(合计金额2,161,535元)。2016年12月8日，屠桂珠与浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》，以系争房屋作为抵押，向浦发银行借款215万元，连飞公司作为保证人在合同上签字。上述贷款已于2017年1月3日放款至连飞公司账户。至此，屠桂珠房款已经全部付清。此外，为办理预告登记和预告抵押登记，屠桂珠向连飞公司工作人员支付代办登记费1,100元。
　　2018年9月，连飞公司向全体业主发出《告客户书》，告知全体业主，其公司将延迟交付业主所购房屋，最晚将于2018年12月29日交付，推迟交付期间，将参照合同约定的日万分之二的标准支付补偿金。2018年12月31日，屠桂珠前往收房，但房屋尚不符合合同附件三约定的交付标准。2019年1月30日，屠桂珠向连飞公司提出退房申请，并出具了一份《退房通知书》。连飞公司工作人员沈诗芸签收了该通知书。后双方因合同解除事宜协商未成，故原告诉至本院。
　　另查，涉案项目于2018年12月13日取得竣工验收备案登记证书，连飞公司于2019年6月11日取得系争房屋的大产证。
　　对上述事实，双方并无争议，本院予以确认。
　　本院认为，双方主要争议焦点为：一、屠桂珠是否有权解除合同？二、若合同解除，实际返还房款的金额是多少？三、若合同解除，违约责任如何承担？
　　关于争议焦点一：屠桂珠与连飞公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同约定的交房时间为2018年9月30日，并约定交房时应取得建设工程竣工验收备案证书和大产证。屠桂珠已支付了全部房款，连飞公司直至2019年6月11日才取得大产证，显属违约，屠桂珠有权按约解除合同。至于连飞公司以屠桂珠尚未归还贷款注销抵押等为由根据合同补充条款第十一条第1款的约定认为尚不符合解除权行使条件。因房款包含按揭贷款部分已经支付连飞公司，在合同解除之前却要求屠桂珠先行归还贷款注销抵押，才能行使解除权，明显不合理，故对连飞公司该抗辩意见，本院不予采纳。
　　关于争议焦点二：合同解除后，连飞公司应当返还购房款。关于房款金额，连飞公司实际收到的款项即为合同约定的房屋总价4,311,535元，故连飞公司应将上述房款返还屠桂珠。至于屠桂珠要求连飞公司返还其向案外人深圳市吉屋电子商务有限公司支付的18万元，因并非连飞公司收取，也不在合同约定的房价范围内，故对该请求，本院不予支持。
　　关于争议焦点三：连飞公司应按何标准承担违约责任问题，屠桂珠主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因违约造成的损失，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。对于屠桂珠的实际损失的认定，其为履行合同而申请银行贷款，现合同解除，则其支付的贷款利息可作为其实际损失，应计算至连飞公司返还该部分房款为止；屠桂珠以现金方式支付的房款的利息损失亦可作为其实际损失；其为了办理预告登记而支付的费用1,100元，亦可作为其实际损失。现屠桂珠除主张违约金外，另行主张了自2018年10月1日起按照日万分之二的标准计算的全部购房款利息损失，其计算基数均应当按照房款4,311,535元计算，经核算截至判决之日利息为314,742.06元。因屠桂珠主张的上述违约金、截至判决之日的利息损失、登记费损失之和未超过其实际损失，故对上述三项请求，本院均予以支持。判决之后的利息损失，不再按照日万分之二的标准，而应以实际损失为限，并区分首付款及贷款部分分别计算实际利息损失。
　　至于连飞公司提出的解除后果的一并处理问题，在其返还房款后，屠桂珠应涤除系争房屋抵押并协助连飞公司办理预售合同的网签撤销手续。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告屠桂珠与被告上海连飞投资发展有限公司于2016年10月10日签订的关于上海市嘉定区武威路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》；
　　二、被告上海连飞投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告屠桂珠购房款人民币4,311,535元；
　　三、被告上海连飞投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告屠桂珠违约金人民币129,346.05元；
　　四、被告上海连飞投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告屠桂珠利息损失人民币314,742.06元(以4,311,535元为基数，按照日万分之二的标准，自2018年10月1日计算至2019年9月30日止)；
　　五、被告上海连飞投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告屠桂珠预告登记费用损失人民币1,100元；
　　六、被告上海连飞投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告屠桂珠人民币2,150,000元自2019年10月1日起至被告实际返还之日止的贷款利息损失(以银行实际利息为准)；
　　七、被告上海连飞投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告屠桂珠人民币2,161,535元自2019年10月1日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；
　　八、原告屠桂珠应于本判决生效之日起十日内返还被告上海连飞投资发展有限公司三张购房款发票(合计金额2,161,535元)；
　　九、原告屠桂珠应于被告上海连飞投资发展有限公司履行完毕判决主文第二项义务后十日内涤除上述房屋上的抵押并协助被告办理预售合同的网签撤销手续；
　　十、驳回原告屠桂珠的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费43,819元，减半收取21,909.50元，由原告屠桂珠负担883.50元，被告上海连飞投资发展有限公司负担21,026元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：邓  珍

书记员：朱  雯