崔中华与上海浩广房地产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：崔中华，男，1978年1月27日出生，汉族，住上海市崇明县。
　　委托诉讼代理人：燕大录，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海浩广房地产咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：吴晓军，总经理。
　　委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。
　　原告崔中华与被告上海浩广房地产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告崔中华及其委托诉讼代理人燕大录、被告上海浩广房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人肖田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　崔中华向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还押金25,550元；2.要求被告支付违约金26,827.50元(160,965元/12月*2)；3.要求被告支付经营性损失37万元。
　　事实和理由：2015年8月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将本市罗秀路XXX号-XXX房屋出租给原告作为武道培训使用。同时原告支付了押金25,550元。根据租赁合同10.2条约定，被告承诺罗秀路XXX号不会租于与原告相同行业的商户，如违反，则属被告违约，违约金为两个月租金。原告一直按约履行合同、支付租金。但被告违约，将上述地址其他空间出租于经营空手道项目，此与原告经营的跆拳道项目同为武道项目，造成原告经营的跆拳道培训学生严重流失，且被告在该地址经营KTV，影响了原告的武道培训，培训期间多次受到学生家长投诉。原告多次与被告沟通未果，遂于2018年7月22日向被告寄送《提前解除合同通知书》，因被告行为严重违约导致原告合同目的不能实现，原告行使法定解除权，合同已经解除。被告严重违约、违背商业诚信，恶意拖欠押金等，已给原告造成巨大损失。诉请三的经营性损失包括装修费4万元(原告当初装修花费20万元，现原告自行折旧，按4万元主张)、搬迁费3万元(合同解除则房屋内东西需要搬离)、生源损失30万元(20人*5600元*3年共计33.6万元，原告仅主张30万元)。故原告提起上述诉请。
　　上海浩广房地产咨询有限公司辩称,不同意原告的全部诉讼请求。原告所称10.2条并未约定合同解除，仅仅赋予原告追究违约金的权利。实际是原告未按约支付租金，被告有权解除合同，对于原告的违约责任被告保留权利、另行主张。被告同意解除合同，但系因为原告违约导致合同解除。被告并未违约，并未出租给同行业的商户，原告经营的跆拳道与另一商户经营的空手道是不同的门类，跆拳道是韩国的，空手道是日本的，大百科全书也记载空手道、跆拳道并不相同。故原告主张违约金、赔偿损失并无依据。且原告损失金额亦无依据。因原告违约，被告不同意退还租赁押金。原告自己经营不善，自行调整经营场所，不能将责任归咎于被告。
　　本院经审理认定事实如下：
　　本市罗秀路XXX号全幢房屋权利人为梁某某、骆某某，建筑面积1369.39平方米，建筑类型商场，总层数2层。
　　2014年12月30日，上海市公安局徐汇分局长桥派出所出具《情况说明》，其中记载，本市罗秀路XXX号房屋，权利人梁某某、骆某某与现租赁方上海浩广房地产咨询有限公司(即被告)，为了扩展业务需求，特联合向公安部门申请增加门牌号，经徐汇分局长桥派出所对罗秀路弄牌整顿后，现在的门牌号变为罗秀路XXX号、XXX-1号、XXX-2号、XXX-3号、XXX-4号、XXX-5号。
　　2015年8月，被告(甲方)、原告(乙方)签署《房屋租赁合同》，其中主要约定：甲方将本市罗秀路XXX号-5(2)房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，双方确认该房屋的建筑面积140平方米。乙方承诺租赁该房屋作为武道培训使用。出租房屋租赁期自2015年9月8日至2019年11月18日止。房屋年租金153,300元(含物管费)，该房屋租金2年内不变，2015年9月8日至2017年9月7日年租金为153,300元；2017年9月8日至2019年9月7日年租金为160,965元；2019年9月8日至11月18日年租金为169,013元。乙方应向甲方支付租赁押金25,550元(两个月租金)，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方有下列情形的，乙方有权终止合同，甲方应承担违约责任：……隐瞒房屋产权关系……甲方承诺罗秀路XXX号不会租于与乙方相同行业商户，如违反，则属甲方违约，违约金等于两个月租金。合同另有其他约定。
　　双方一致陈述，原告承租系争房屋位于上述房地产权证记载的本市罗秀路XXX号房屋内。
　　此后，原告一直在系争房屋处经营，房屋悬挂广告牌“上海泓武搏击健身馆”、“泓武跆拳道”、“健身、跆拳道、巴西柔术、散打、泰拳、拳击”。
　　双方确认，原告已向被告支付系争房屋的租赁押金25,550元。原告支付租金至2018年7月23日，此后未再支付租金。2018年7月22日左右，原告搬离系争房屋。当时被告的工作人员在场。双方结清了水电费用，原告将房屋钥匙交给被告。
　　原告在系争房屋门上张贴通知：“罗秀路馆7月23日搬迁至上中路XXX座XXX，请各位家长互相转告”。
　　2018年7月23日，原告向被告发出《提前解除合同通知书》，其中记载：被告将房屋出租于经营空手道项目，存在违约，要求被告支付违约金、赔偿损失等。
　　此外，在门牌号“罗秀路XXX号”另有一处房屋，悬挂广告牌“小白鸽舞蹈团”、“中国空手道协会团体会员单位”、“日本空手松涛连盟指定道场”、“中国舞蹈家协会街舞考级培训中心”、“徐汇区舞蹈协会”。原告称，该商户在2015年10月进驻，其经营的空手道与原告同为武道培训，当时原告即向被告提出异议，要求关闭该单位，但是被告一直没有解决。被告则提交2015年3月30日被告、上海市徐汇区舞蹈协会签署的《房屋租赁合同》，其中记载：被告将本市徐汇区罗秀路XXX-XXX号一层(28平方米)、二层(356平方米)部分面积出租给上海市徐汇区舞蹈协会，用于舞蹈培训使用，租赁期限2015年4月15日至2019年11月18日。被告另提供该商户支付租金、押金的材料。被告称，此即广告牌为“小白鸽舞蹈团”、“日本空手松涛连盟指定道场”的房屋租赁合同，该商户早于原告承租、使用房屋，原告是明知在同幢楼宇内已存在经营健身培训机构的商户情况下签订租赁合同承租系争房屋。原告则称，该2015年3月30日《房屋租赁合同》与“日本空手松涛连盟指定道场”的房屋无关，原告签订租赁合同时知晓该处存在舞蹈培训，与原告经营的武道培训并不冲突，故签署了系争房屋的租赁合同。但在原告签订合同后，被告又将该处其他房屋出租给空手道馆。
　　审理中，被告提交2018年7月23日《函告》，其中记载：原告自2018年7月8日始为按约支付租金已达半个月，累计欠付租金40,242元，构成实质性违约。经原告于2018年7月23日确认上述事实后，仅向被告支付了至7月23日的水电费463.2元，并向我方交付房屋钥匙一把，但仍未支付租金。原告应当承担违约责任，要求原告在收函后5日内腾空房屋并交还被告。原告称并没有收到上述函件。
　　审理中，原告称，双方租赁合同记载原告承租房屋用途为“武道培训”，武道包罗万象，散打、泰拳、空手道等等都属于武道培训，而原告的经营内容也不仅限于跆拳道。空手道、跆拳道均属于武道、格斗术，且对于一般学员而言，无法区分空手道、跆拳道。被告称，签合同时被告以为“武道培训”是健身项目，原告开业后才知道原告经营的是跆拳道。
　　审理中，原告提交泓武跆拳道学员登记表、课程表以证明其2015年10月23日至2018年7月22日营业利润约为23万元，因被告引入空手道培训机构，同业竞争，导致原告生源损失及经营损失，参考原告每年盈利情况，空手道馆盈利与原告相当，对方的盈利情况即为原告的损失。故因被告违约造成原告的生源损失23万元。被告对此不予认可，且认为原告收录的学员为跆拳道学员，课程表也是成人搏击、少儿高级、幼儿基础，也表明与“空手道”并无关联。
　　审理中，原告提交装饰装修工程局部改装预算书(总造价201,190元)、2015年9月30日装修款收款收据，原告按使用年限折旧后的装修损失为59,532元。被告对此不予认可，称此并不能证明原告的损失。
　　以上事实，除原、被告一致陈述外，另有上海市房地产权证、情况说明、房屋租赁合同、照片、提前解除合同通知书等证据证实，并经质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。
　　关于解除合同。双方租赁合同约定的租赁期限至2019年11月18日。2018年7月23日，原告提前搬离系争房屋，被告与原告进行了水电结算、收取了房屋钥匙。双方的上述行为已经表明双方均同意提前解除租赁合同。本案审理中，双方亦均表示解除租赁合同，此于法无悖，本院予以认可。
　　关于违约责任。原告称，被告将罗秀路XXX号中其他房屋出租于与原告相同行业的商户，即悬挂广告牌“小白鸽舞蹈团”、“中国空手道协会团体会员单位”、“日本空手松涛连盟指定道场”、“中国舞蹈家协会街舞考级培训中心”、“徐汇区舞蹈协会”的商户(以下简称空手道商户)，构成严重违约。但根据被告提交的2015年3月30日上海市徐汇区舞蹈协会签订房屋租赁合同等材料可知，该空手道商户在原告2015年8月签订租赁合同、承租系争房屋前已经存在，原告承租系争房屋时理应知晓该空手道商户的经营状态。原告称空手道馆与2015年3月30日的房屋租赁合同无关，但根据该空手道商户悬挂的广告牌可知，其中包括“徐汇区舞蹈协会”，与2015年3月30日租赁合同的承租人相符，而该空手道商户同时悬挂“中国空手道协会团体会员单位”、“日本空手松涛连盟指定道场”广告牌，故此应系同一商户。原告称被告在原告承租系争房屋后又将罗秀路XXX号其他房屋出租给空手道馆，并无依据。原告所谓的“相同行业商户”在原告承租系争房屋前已经存在，并无证据表明原告在签订租赁合同时曾提出异议，而原告签订合同后使用系争房屋至2018年7月，在近三年的时间里，亦无证据表明原告曾对此提出异议。故原告现主张被告违约，明显依据不足，本院难以采信，对于原告要求被告支付违约金、赔偿损失的诉请，本院不予支持。
　　关于租赁押金。合同约定“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”原告已支付租金至2018年7月23日，且此时已搬离系争房屋，并与被告完成水电等费用的结算。被告目前并未提供证据证明原告存在其他未付费用。现双方均同意解除合同，则原告已经支付的租赁押金25,550元，被告应予返还。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条规定，判决如下：
　　一、上海浩广房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还崔中华租赁押金25,550元；
　　二、驳回崔中华的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6585元，减半收取计3292.50元，由上海浩广房地产咨询有限公司负担238元，由崔中华负担3054.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：徐  琛