崔某某与上海枝洋餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：崔某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省唐山市。
　　委托诉讼代理人：张涛，上海君澜律师事务所律师。
　　被告：上海枝洋餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：周翔，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周发，上海君乐律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘雪芹，上海君乐律师事务所律师。
　　原告崔某某与被告上海枝洋餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔某某、委托诉讼代理人张涛、被告委托诉讼代理人刘雪芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告崔某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告履约保证金人民币24,000元(以下币种均为人民币);2.判令被告返还原告食品安全保证金3,000元;3.判令被告返还原告入场费3万元;4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月30日，原告与案外人宁某某向食界餐饮管理有限公司(以下简称：宁某某向公司)签订租赁合同，约定宁某某向公司将座落于上海市浦东新区陈春路XXX号商铺B1层1号经营场地(以下简称：系争房屋)交由原告使用，期限自2017年11月15日起至2020年11月14日止，每月租金8,000元，另约定物业费押金3,000元，履约保证金24,000元，宁某某向公司还向原告收取入场费3万元。之后，宁某某向公司向原告确认，其与被告订立了品牌授权协议，仅代表被告签约，故该租赁合同的权利人系被告，且原告也付款至被告处。现原告因被告未经原告同意即将该租赁合同约定的权利义务一并转让给案外人上海胤昂餐饮管理有限公司(以下简称：上海胤昂公司)起诉来院，要求被告返还履约保证金、食品安全保证金及入场费。
　　被告上海枝洋餐饮管理有限公司辩称，原、被告之间的房屋租赁合同关系属实，上海胤昂公司对被告的股权进行了收购，为了方便管理，上海胤昂公司将涉案合同纳入自己名下进行管理，实际上合同的权利义务没有发生任何变化，原告要求解除合同的行为系违约，被告并不存在违约行为，故不同意原告的全部诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2017年10月30日，原告与案外人宁某某向公司签订协议约定，宁某某向公司同意将坐落于上海市浦东新区陈春路XXX号商铺B1层1号经营场地授权原告经营茶饮；有效期为三年，自2017年1月15日起至2020年11月14日止；原告每月支付宁某某向公司运营管理费8,000元，两个月一付，每一期费用应提前十五日付清；原告应于协议签署之日向宁某某向公司一次性缴纳三个月的运营管理费作为履约保证金，金额为24,000元；协议期满36个月后，根据原告提供履约保证金的收据及申请，被告在90天内进行退还；双方协商提前终止本协议时，宁某某向公司有权继续留存原告的履约保证金用于支付原告撤场后可能产生与原告有关的产品责任和其它责任费用，宁某某向公司对此款的保留期为90天，期满后，若原告无需履行赔付责任，宁某某向公司将保证金余额无息一次性退还原告。合同还约定了物业费押金3,000元。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金24,000元，食品安全保证金3,000元，入场费3万元，就上述款项，被告向原告出具了相应的收款收据，其中入场费的收据上注明“不退”字样。
　　2018年12月3日，案外人上海胤昂公司向原告发送《通知函》明确：上海胤昂公司系上海市浦东新区陈春路XXX号地下一层B1-1-103场地的合法经营主体，经与原告电话及当面沟通，原告表示不与上海胤昂公司签订协议承租场地继续经营，鉴于上述情况，请原告于2018年12月5日前将暂存于场地的设备和物资撤空。
　　另查明，原告于2019年2月15日就涉案纠纷向案外人宁某某向公司提起过诉讼，案号为(2019)沪0115民初13332号，该案件审理过程中，宁某某向公司表示其仅为本案被告的名义签约人，涉案协议实际的主体为本案被告，并确认原告于2018年12月3日前后自系争房屋处撤离；另，原告与案外人宁某某向公司于2019年3月14日当庭同意解除涉案协议。
　　本案审理中，被告对原告与案外人宁某某向公司解除协议的行为表示认同，并明确公司内部股权转让后，被告不再管理系争房屋，而由案外人上海胤昂公司进行管理。
　　以上事实，由原告提供并经庭审质证的协议，(2019)沪0115民初13332号庭审笔录，收款收据、银行转账记录，《通知函》及当事人当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，原告与案外人宁某某向公司就系争房屋签订的涉案协议书系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。审理中，原、被告及案外人宁某某向公司均认可该协议书的实际相对方为原告与被告，故该合同的主体应为原告及被告，故该合同项下案外人宁某某向公司的权利义务应由被告承担。又因该合同符合房屋租赁合同的特性，故双方间实为房屋租赁合同关系，被告作为出租方理应履行向原告交付房屋的义务。现审理已查明涉案房屋租赁合同关系履行过程中，被告因公司内部原因将系争房屋交付案外人上海胤昂公司管理，并由案外人上海胤昂公司出面要求与原告重新签订新的房屋租赁合同，被告显已无法再履行出租义务，故原告有权在被告根本违约的情况下解除合同并要求被告返还原告已支付的履约保证金、食品安全保证金。现涉案合同解除后，被告至今未返还上述款项，故本院对原告的该二项诉讼请求予以支持。就原告要求被告退还入场费一节，本院认为虽入场费收据下方有“不退”字样，但双方未对该费用的收取和退还进行具体约定，现涉案租赁合同因被告原因提前解除，本院结合合同约定的租赁期限、原告进场时间、实际履行情况，根据公平合理和诚实信用原则酌情认定被告退还原告进场费2万元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决如下：
　　一、被告上海枝洋餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告崔某某履约保证金24,000元；
　　二、被告上海枝洋餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告崔某某食品安全保证金3,000元；
　　三、被告上海枝洋餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告崔某某入场费2万元；
　　四、驳回原告崔某某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,225元，减半收取计612.50元，由原告崔某某负担125元，被告上海枝洋餐饮管理有限公司负担487.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈晨玲

书记员：邱静雅