嵇某某与上海易某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：嵇某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　委托诉讼代理人：纪亮，上海申通律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：上海易某物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：倪路圣，总经理。
　　委托诉讼代理人：周家宏。
　　上诉人嵇某某因与被上诉人上海易某物业管理有限公司(以下简称“易某公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初14126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　嵇某某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回易某公司的一审诉请。事实和理由：一审已查明，另案判决判令易某公司返还上海市杨浦区宁武路XXX号房屋给案外人上海凯普企业管理有限公司(以下简称“凯普公司”)，并支付至实际搬离日止的占用费，故易某公司不是房屋所有人或出租人，无权要求嵇某某搬离或付费。
　　易某公司辩称：不同意嵇某某的上诉主张。嵇某某不返还房屋并付钱，易某公司无法向凯普公司交房付费。
　　易某公司向一审法院起诉请求：1、判令嵇某某腾空、搬离上海市杨浦区宁武路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)并将该房屋返还易某公司；2、嵇某某向易某公司支付2017年8月19日至2017年9月18日欠付的部分房屋使用费人民币1,000元(以下币种均为人民币)；3、嵇某某按每月33,000元的标准支付2017年9月19日至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费。
　　一审法院认定事实：2016年5月19日，易某公司(出租方、甲方)与嵇某某(承租方、乙方)签订《租赁合同书》，约定甲方将上海市宁武路XXX号底层的物业出租给乙方使用，该物业建筑面积约350平方米，在该物业和甲方续签成的情况下，暂定2016年5月19日起至2017年5月18日(以甲方与该物业的合同期限为准)，甲乙双方约定每月房租金为33,000元，直至本合同期满；乙方应于2016年5月19日支付33,000元，第二次为2016年6月9日支付33,000元，以此类推，直至交清本合同的全部费用；乙方须向甲方支付保证金66,000元；合同期满，乙方如不续签本合同，继续使用该物业的，按本合同每天房租金的10倍计算，保证金用完后甲方有权将乙方所有物品移至门外或放入甲方仓库保管，甲方有权将该物业租给他人使用；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期无条件返还该物业，乙方需继续承租该物业的，应于租赁期满三个月前，向甲方书面提出续签申请，经甲方书面同意后，双方重新签订合同，否则到期甲方有权将该物业收回，所有损失由乙方承担，同时甲方可以不续签本合同并不承担任何责任。合同还约定了双方其他权利和义务，合同签署后，嵇某某支付保证金66,000元，第一期租金33,000元，并收取钥匙一把。
　　一审另查明：案外人凯普公司向一审法院起诉易某公司房屋租赁合同纠纷一案，案号(2017)沪0110民初9439号，该案中，案外人要求易某公司腾空、搬离、返还系争房屋并支付房屋使用费、违约金等。该案审理中，追加上海市纺织运输公司(以下简称“纺织公司”)为第三人，该案认定事实如下：“上海市杨浦区宁武路XXX号房屋(建筑面积为12,421.63平方米)的产权人为第三人，系争房屋系其中的一幢楼。2016年4月11日，第三人作为出租方、凯普公司作为承租方签订《物业租赁合同》，约定第三人将上海市杨浦区宁武路XXX号房屋出租给凯普公司，该租赁房屋建筑面积为1,100平方米，场地租赁面积为273.2平方米，租期自2016年4月1日起至2017年3月31日止，房屋月租金为32,120元，场地月租金为6,232.4元等。2016年4月12日，凯普公司作为出租方(甲方)、易某公司作为租赁方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方位于上海市杨浦区宁武路XXX号房屋，建筑面积为1,100平方米，场地租赁面积为273.2平方米，用作经营，并合法安全使用该房屋。租期1年，自2016年5月1日起至2017年3月31日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期届满前的3个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意批准后，才能重新签订租赁合同。若甲方不同意，则无条件收回系争房屋。租赁期满，乙方滞留在系争房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃。违反本条款除支付违约金外，逾期归还系争房屋，还应支付每月双倍月租金的违约占用使用费。系争房屋年租金为487,842.21元，租金为三个月一期支付，先付后用，乙方在订立本合同之日，应另向甲方支付相当于1个月的租金作为保证金，即40,650元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金。如乙方违反本合同任何条款，甲方可按约定扣除全部或部分保证金，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金重新补足。如乙方全部履行本合同各项条款约定，合同期满，乙方交还全部系争房屋付清应交各项费用，并注销或迁移注册在该房屋的营业执照、组织机构代码证和税务登记证后，乙方持签定本合同时甲方开具的收缴凭证原件交还甲方，甲方才将保证金退还乙方。乙方有责任和义务妥善保管保证金收款凭证，保证金不计利息。合同期满或解除或终止，乙方应按时返还系争房屋，逾期返还除支付违约金外，还应支付每月双倍月租金的违约占用使用费。合同另对双方的权利义务作了约定。”2017年8月24日，一审法院作出判决：“一、上海易某物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市杨浦区宁武路XXX号房屋，并将该房屋返还给上海凯普企业管理有限公司；二、上海易某物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海凯普企业管理有限公司自2017年4月1日起至上海易某物业管理有限公司实际搬离上海市杨浦区宁武路XXX号房屋之日止的房屋使用费，按每月40,653.50元计算；三、上海凯普企业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；四、上海凯普企业管理有限公司应于上海易某物业管理有限公司返还上海市杨浦区宁武路XXX号房屋并结清所有费用后向上海易某物业管理有限公司返还租赁保证金40,650元。”该判决现已生效。
　　一审再查明：2018年8月22日的调解笔录中，嵇某某的代理人嵇成向法院表示系争房屋目前由嵇某某在经营快递，易某公司表示同意嵇某某返还房屋、付清钱款后返还保证金。
　　一审审理中，双方确认租赁期间内的房屋租金均已付清。易某公司向一审法院变更诉讼请求：1、判令嵇某某腾空、搬离系争房屋并将该房屋返还易某公司；2、嵇某某按每月33,000元的标准支付2017年9月19日至实际返还系争房屋之日至的房屋使用费。易某公司表示不要求嵇某某支付2017年8月19日至2017年9月18日所欠的部分租金1,000元。
　　一审法院认为：易某公司与嵇某某签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认有效，双方当事人均应遵照执行。鉴于租赁合同明确约定了租赁期满，易某公司有权收回系争房屋，嵇某某如续租，须另签合同。现租赁合同已到期，双方未续签书面租赁合同的情况下，嵇某某继续占用系争房屋，无合同依据和法律依据。根据(2017)沪0110民初9439号生效民事判决，易某公司需应向凯普公司支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，那么，在易某公司将系争房屋实际返还凯普公司之前，系争房屋仍然属于易某公司的掌控范围，嵇某某认为易某公司不是系争房屋权利人而无需向易某公司支付房屋占有使用费之抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。现易某公司要求嵇某某腾空、搬离、返还系争房屋，并按原合同约定的标准即每月33,000元结清占用期间的使用费，合理合法，一审法院予以支持。嵇某某称已于2017年5月18日将系争房屋返还易某公司之抗辩意见，未提供证据予以证明，且其代理人在2018年8月22日的调解笔录中称系争房屋仍由嵇某某经营快递，故嵇某某的抗辩意见一审法院不予采信。易某公司同意返还保证金66,000元，一审法院予以确认。审理中，易某公司不要求嵇某某支付2017年8月19日至2017年9月18日欠付的部分租金1,000元，于法不悖，一审法院予以准许。判决：一、嵇某某应于判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市杨浦区宁武路XXX号房屋，并将该房屋返还给上海易某物业管理有限公司；二、嵇某某应于判决生效之日起十日内支付上海易某物业管理有限公司自2017年9月19日起至嵇某某实际搬离上海市杨浦区宁武路XXX号房屋之日止的房屋占有使用费，按每月33,000元的标准计算；三、上海易某物业管理有限公司应于嵇某某返还上海市杨浦区宁武路XXX号房屋并结清所有费用后向嵇某某返还租赁保证金66,000元。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,920元，减半收取计2,960元，由嵇某某负担。
　　二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
　　本院认为：嵇某某与易某公司签订的系争房屋租赁合同合法有效，双方必须恪守。易某公司将系争房屋返还凯普公司之前，系争房屋仍属于易某公司的支配范围，鉴于嵇某某与易某公司约定的租赁期于2017年5月18日结束，双方未再续签合同，易某公司作为合同相对方，以租赁期满为由诉至法院，要求嵇某某腾退房屋、支付相应的房屋使用费，一审法院予以支持，并无不当。
　　综上所述，嵇某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费5,920元，由嵇某某负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　姜　翌

审判员：顾文怡

书记员：忻贤麟