左阳某与湖北鼎昇置业有限公司、叶某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：左阳某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族,务工，湖北省广水市人，住湖北省广水市。
委托诉讼代理人：李锡斌，安陆市府城法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，代为承认与放弃、变更请求事项，代为调解，提起上诉，提起申诉，代为申请执行，代签法律文书。
被告：湖北鼎昇置业有限公司，住所地：湖北省安陆市经济开发区卓塆社区。统一社会信用代码：91420982553912501G。
法定代表人：卓小清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王锡楚，湖北维天律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更请求事项，进行和解，提起反诉、代为上诉、申诉，代签法律文书。
被告：叶某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，务工，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。
委托诉讼代理人：董陆茜，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认与放弃、变更请求事项，进行和解，代签法律文书等。
被告：殷水平，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，自由职业，湖北省安陆市人，住安陆市东城经济开发区。

原告左阳某与被告叶某某、殷水平、湖北鼎昇置业有限公司（以下简称鼎昇置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案原由左阳某于2017年10月17日向本院提起诉讼。本院原审于2018年2月6日作出（2017）鄂0982民初1871号民事判决，被告叶某某不服，上诉至湖北省孝感市中级人民法院。湖北省孝感市中级人民法院于2018年6月6日作出（2018）鄂09民终674号民事裁定，撤销湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初1871号民事判决，将本案发回湖北省安陆市人民法院重审。本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告左阳某的委托诉讼代理人李锡斌、被告湖北鼎昇置业有限公司的委托诉讼代理人王锡楚、被告叶某某的委托诉讼代理人董陆茜、被告殷水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告左阳某原一审向本院提出诉讼请求：1.判决商品房买卖合同协议有效；2.判决三被告退还购房款360000元整并承担违约金1800元；3.判决三被告互相承担连带责任；4.判决三被告承担诉讼费用。庭审中变更诉讼请求为：判决商品房买卖合同无效；判决三被告返还购房款360000元整并承担违约金1800元；判决三被告互相承担连带责任；判决三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月31日下午，原告及三被告补签商品房买卖合同，由被告湖北鼎昇置业有限公司将2008年已出售给被告叶某某的房屋转售给原告。合同签订后，原告方由其父左小三当日通过银行汇款355000元给被告叶某某，同时交付现金5000元给叶某某。被告叶某某收取原告360000元房款后当即交房。事实上，2008年12月份，叶某某从殷水平手中购得该房屋并使用近十年，未取得房屋产权证书；为了出售该房屋，伙同被告殷水平以湖北鼎昇置业有限公司名义将自己居住多年的房屋出售给原告。被告湖北鼎晟置业有限公司及殷水平无法提供土地使用权证等相关文件，因此应认定该协议无效，双方应严格按照国家法律规定履行双返义务。
在本次发回重审过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求人民法院依法确认原告左阳某与被告叶某某之间的房屋买卖合同无效。2.我们第二次请求是判定被告返还原告的购房款36万元，也是针对被告叶某某的诉讼请求；3.被告叶某某赔偿原告的损失，以原告交房款36万元为基数，按照同期银行贷款利率计算利息，实际计算至36万元返还日止；对于原告主张的第二项返还购房款、第三项赔偿损失的请求，同时要求被告殷水平承担连带赔偿和返还责任,不要求被告湖北鼎昇置业有限公司承担责任；4.诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：原告于2017年2月份在楚跃新区门前看到被告叶某某张贴的售房广告，拟出售楚跃新区4号楼1单元401室的房屋。刚好原告欲购买商品房，遂与被告叶某某联系购房事宜，经协商，双方商定房屋价款为39万元，签订合同后原告支付36万元购房款，被告交付房屋，余款3万元于同年5月1日前办理所有权证后支付。协商一致后被告叶某某向原告引见被告殷水平，称其出售的房屋系被告殷水平以湖北鼎昇置业有限公司的名义开发，并称与开发商直接签订正式合同便于办理房屋所有权证，也能节约办证等相关费用。原告遂同意了被告叶某某的安排。2017年3月31日，被告殷水平携带已经加盖湖北鼎昇置业有限公司楚跃新区项目部公章的空白合同与被告叶某某一起，在楚跃新区物业办公室签订了商品房买卖合同，同时原告向被告叶某某支付了购房款36万元，并向被告殷水平出具了欠条1万元，向叶某某出具欠条2万元。随后，原告携带签订的商品房买卖合同向职能部门打听，发现合同上所登记的内容与被告出售的商品房完全不符，且被告出售的商品房不但没有取得合法的用地手续，也没有规划许可，更无有效产权，根本不能对外进行销售。原告便询问被告叶某某，叶某某先承诺负责办理权属证书，后避而不见。被告明知出售的房屋未取得合法的用地手续，还恶意串通出售给原告，致使原告利益受损。原告为维护自身合法权益，特具文起诉。请贵院依法支持。
原告围绕其诉讼请求，依法提交了以下证据：
证据一：身份证、被告鼎昇置业公司信息，拟证明原、被告诉讼主体资格；
证据二：商品房买卖合同一份（被告鼎昇置业公司加盖公章的合同），拟证明1、原告和三被告签订买卖合同的事实；2、被告殷水平和被告叶某某恶意串通并损害原告利益的事实；
证据三：涉案房屋电表照片、收据、账户查询明细、回单，拟证明1、被告叶某某将楚跃新区4号楼1单元401室出售给原告的事实；2.原告向被告叶某某支付购房款36万元的事实；
证据四：售房协议书二份、出售车库协议书一份、收据三份，拟证明楚跃新区4号楼1单元系被告殷水平个人建设、出售，无合法有效手续；
被告湖北鼎昇置业有限公司辩称，本案从事实上来讲，存在两个法律关系，1.原告左阳某与被告叶某某存在一个事实上的买卖关系，是真实存在的一个买卖关系。2.本案审理的原告左阳某和被告鼎昇置业有限公司的买卖关系。一是原告和叶某某已经实际发生买卖，至于效力问题，我认为目前相关法律的规定，应当是无效的，但关于左阳某与我们公司之间的合同，我们认为是不成立的，因为双方之间没有合同买卖合意。二是买卖的标的物，跟被告鼎昇置业公司之间没有任何关系，不属于我们公司所有，我们公司也无权对标的物进行买卖。三是合同的内容和时间显然都与原告左阳某和被告叶某某是买卖关系，跟被告鼎昇置业公司并没有关联。四是根据已经查明的事实，左阳某是将房款付给了叶某某，所以在我们公司和原告之间不存在任何的权利义务关系。
被告叶某某辩称，1.原告并没有对被告鼎昇置业公司提任何诉求，希望法庭不采纳被告鼎昇置业公司的答辩意见。2.房屋买卖合同是一个要式合同，应签订书面合同，以书面合同为准，本案叶某某不是合同的相对方，与原告没有书面房屋买卖合同，是原告与被告鼎昇置业公司达成的购房合意。3.原告在购房的时候，对房屋没有相应的产权手续，是明知的仍然购买，并且现在已经达到了购房目的，取得了房屋的处置权。4.加盖被告鼎昇置业公司公章，以及殷水平签字，收取中间费用5000元，应该视为叶某某将房屋退回原出售人殷水平，原出售人再出售给本案的原告，叶某某在中间收取自己相应的装修费和房屋近年来涨价的差款，综上所述，原告不应该对本案的被告叶某某提出任何诉求。
被告叶某某为支持其抗辩，依法提交了以下证据：
证据一：叶某某的身份证复印件，拟证明被告叶某某诉讼主体资格及身份信息；
证据二：被告湖北鼎昇置业有限公司出具“过户手续费”收条复印件，拟证明被告湖北鼎昇置业有限公司殷水平为办理被告叶某某出售房屋向原告收取中间费用5000元的事实。
被告殷水平辩称，我认为房屋买卖是原告左阳某与被告叶某某，是两个人自己谈好的价钱，自己去看的房屋，然后跟我联系，我只是证实房子的真实性，我当时卖给叶某某是13万元，实际最后叶某某与左阳某成交是39万元，我没有收取左阳某的一分钱，他明知道此房是小产权房，要等到相关政策来了以后，才能办理房产证，但最后两人私下还是交了钱，至于收取的5000元，就是办证费用。
被告殷水平为支持其抗辩，依法提交了以下证据：
证据一：与原一审提交的证据一致，2008年12月14日殷水平与叶某某签订的房屋买卖协议，价款是13万元，实际付了12万元和三个收据，拟证明房屋是叶某某卖给左阳某的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
当事人有异议的证据及质证理由是：经举证质证，三被告对原告提交的证据意见如下：原告提交的证据二，被告湖北鼎昇置业有限公司对真实性没有异议，但认为该证据与其公司没有关系。被告叶某某对商品房买卖合同的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为这份合同没有叶某某的签字，认为自己不是合同的相对方，同时这是被告鼎昇置业公司提交的一份格式合同，签字方为殷水平和被告鼎昇置业公司；被告殷水平质证认可签合同的事实，证实房子是其自己做的，之前以13万元卖给叶某某，当时合同签订的时候，还是以13万元跟左阳某签订的，但我没有收到左阳某的钱，而是原来收的叶某某的13万元。原告提交的证据三，被告鼎昇置业对于收条的项目部的公章不认可，我们没有收到这个钱，原告这个钱直接付给了叶某某。被告叶某某的质证理由是，电表照片真实性没有意见，对被告鼎昇置业、被告殷水平对原告出据的收条也没有异议，这个收条应当视为殷水平对原来卖给叶某某的房屋置换为左阳某卖的收到12万元，应视为合同是原告和殷水平按以前的价格签订的。我们收到26万元的装修款和房屋涨价的差价款。被告殷水平的质证意见是，电表照片没有异议，我卖给叶某某，叶某某已经实际居住使用，我卖的13万元，只收了12万元，还有1万元留着办证。后来叶某某与原告左阳某谈好进行了买卖，原告的买卖是原告左阳某与被告叶某某发生的，叶某某收取房款36万元。原告提交的证据四，被告叶某某对真实性没有异议，但侧面证明原告是足够相信殷水平是开发商，向殷水平购房是正当的，叶某某在中间只是置换房屋收取差价的作用，同时也证明原告在购房时明知该房屋没有房产证和土地证，叶某某和殷水平也没有串通，不能仅凭合同不一致，就说恶意串通。被告殷水平质证认为，当时做这个房子签订的售房协议，都是这个协议，我换了合同，主要是为了以后等政策下来方便办证。
被告叶某某提交的证据二，原告左阳某质证意见是，对真实性没有异议，进一步证实房屋是叶某某出售给原告的，如果是殷水平卖给原告的话，他自己不会收取过户手续费。被告鼎昇置业公司的质证意见是，没有见到过这个收条，也没有收取这笔费用，是殷水平个人收取的。被告殷水平质证称，当时叶某某为了将房屋卖给左阳某，收取的过户手续费。
被告殷水平提交的证据一，被告叶某某对真实性没有异议，对证明目的不认可，认为殷水平向叶某某出据收据以后，又向左阳某出据了收据。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：

原告左阳某提交证据二商品房买卖合同一份，拟证明1、原告和三被告签订买卖合同的事实；2、被告殷水平和被告叶某某恶意串通并损害原告利益的事实。本院认为，综合本案，被告叶某某从被告殷水平处购得房屋后又将房屋卖给原告左阳某，本案购房合同双方是实为原告左阳某和被告叶某某，被告殷水平、被告湖北鼎昇置业有限公司与原告左阳某无买卖房屋的合意。原告提交的证据三涉案房屋电表照片、收据、账户查询明细、回单，拟证明1、被告叶某某将楚跃新区4号楼1单元401室出售给原告的事实；2、原告向被告叶某某支付购房款36万元的事实。本院认为，原告提交的此组证据能够证明被告叶某某出卖涉案房屋给原告和原告已支付36万元房款的事实。原告提交的证据四售房协议书二份、出售车库协议书一份、收据三份，拟证明楚跃新区4号楼1单元系被告殷水平个人建设、出售，无合法有效手续。本院认为，该证据证明涉案房屋属殷水平个人开发建造，无房产证和土地证。被告叶某某提交的证据二被告湖北鼎昇置业有限公司出具“过户手续费”收条复印件，拟证明被告湖北鼎昇置业有限公司殷水平为办理被告叶某某出售房屋向原告收取中间费用5000元的事实。本院认为与本案无关。被告殷水平提交合同照片和收据三张，拟证明殷水平与叶某某签订的房屋买卖合同的事实。本院依法确认被告殷水平与被告叶某某有买卖房屋的事实。
本院经审理认定事实如下：2008年12月14日，被告叶某某与被告殷水平签订售房协议，约定被告殷水平将楚跃新区四号楼一单元四楼401室出售给被告叶某某，房价130000元。该四号楼由被告殷水平个人开发，被告殷水平无商品房开发资质，该房屋所占土地属于李店镇，未取得国有土地证，至目前也未办理农用地转用审批手续。被告叶某某购得房屋后，将房屋进行了装修并入住。
2017年3月31日，原告左阳某与被告叶某某口头协商，购买被告叶某某上述房屋，房屋总价390000元；左阳某之父左小三当日通过银行向被告叶某某账户汇款355000元及交付现金5000元给被告叶某某。2017年3月31日，被告叶某某在收款360000元后实际向原告出具收款260000元的收条，被告殷水平以湖北鼎昇置业有限公司楚跃新区项目部的名义，向原告出具120000元收条一张。实际余款30000元未付，原告同时给被告叶某某出具欠条一张：今欠到叶某某购房余款20000元，此余款待房屋不动产证办完付清。亦给被告殷水平出具10000元欠据一张，待房屋不动产证办完付清。同日，被告殷水平还以湖北鼎昇置业有限公司楚跃新区项目部的名义给被告叶某某出具收条一张，收被告叶某某过户手续费5000元，被告叶某某将房屋交付给原告左阳某；被告殷水平又以湖北鼎昇置业有限公司的名义与左阳某签订《商品房买卖合同》，将该房屋卖给左阳某，同时将该房屋买卖合同签字时间往前推至2008年12月14日，合同签字方为左阳某及湖北鼎昇置业有限公司楚跃新区项目部。被告叶某某收取原告左阳某360000元房款后当即交房。原告在重审中诉讼请求不主张被告湖北鼎昇置业有限公司承担责任，同时主张要求被告叶某某和殷水平共同赔偿原告损失。
本院认为：合同是双方当事人的真实意思表示，综合本案，被告叶某某从被告殷水平处购得房屋后又将房屋卖给原告左阳某，虽然被告叶某某与原告左阳某无文字合同，但双方之间购房行为是一种口头合同、实践合同，该口头合同表明本案购房合同双方当事人为原告左阳某及被告叶某某，且原告左阳某和被告叶某某已按口头合同实际互为履行给付义务，原告与被告叶某某为办理涉案房屋的过户手续，转而以被告殷水平、被告湖北鼎昇置业有限公司名义订立合同，但被告殷水平、被告湖北鼎昇置业有限公司与原告左阳某之间并无买卖房屋的合意，更未发生买卖履行事实，涉案房屋亦非被告湖北鼎昇置业公司所有。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”据此，被告殷水平将未经政府批准农业用地转建设用地的房屋先前卖给被告叶某某的行为无效，由此所签订的系列合同为无效合同；被告叶某某将该房屋转卖给原告左阳某的口头合同亦违反法律规定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上所述，被告叶某某实际取得原告左阳某360000元购房款应予返还，原告书写给被告叶某某欠款20000元及被告殷水平10000元欠条不再履行。鉴于被告殷水平在促成原告左阳某和被告叶某某达成买卖协议中起了一定作用，被告殷水平以湖北鼎昇置业有限公司楚跃新区项目部的名义，向原告出具120000元收条和收取被告叶某某办证费用5000元的行为，对原告办证期待产生误导，其在签订合同中存有过错，原告要求被告殷水平承担共同偿还责任的诉讼请求本院依法予以支持；由于原告在购房和选任标的物时疏于对涉案房屋的用地性质和相关产权证手续的审查，导致该口头买卖合同无效亦存在一定原因，故原告左阳某要求被告叶某某和被告殷水平承担赔偿损失的主张，即损失按照同期银行贷款利率计算利息，实际计算至360000元返还日止的诉讼请求，本院不予支持；对于原告主张被告殷水平承担共同返还购房款责任的诉讼请求，本院依法对其中的120000元部分予以支持；原告不要求被告湖北鼎昇置业有限公司承担责任的主张，本院依法照允。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二的规定，判决如下：

一、原告左阳某与被告叶某某达成的口头房屋买卖合同无效；
二、被告叶某某返还原告左阳某360000元；被告殷水平对其中120000元与被告叶某某承担共同返还责任；
上列应付款项于本判决生效后10日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告左阳某的其他诉讼请求。
案件受理费6700元，由原告左阳某、被告叶某某各负担3350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判长 陈芳
审判员 胡冬梅
人民陪审员 汪春兰

书记员： 章军