广某康某房地产开发有限责任公司与李永成商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告:广某康某房地产开发有限责任公司。
。
法定代表人:夏保民，该公司
负责人。
委托代理人祝照选，广某县城关永兴法律服务所法律工作者。
被告:李永成，广某县医院医生。
委托代理人:李振涛，河北民盾律师事务所律师。
原告广某康某房地产开发有限责任公司诉被告李永成商品房买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广某康某房地产开发有限责任公司法定代表人夏保民及其委托代理人祝照选、被告李永成及其委托代理人李振涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为:双方当事人对开发公司共收取本案争议房屋价款，李志兵缴纳人民币6万元、李永成缴纳人民币8万元，共计人民币14万元均无异议，予以认定。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，李志兵与开发公司口头约定购临街商铺并缴纳定金，李永成与李志兵口头约定购买李志兵名下的临街商铺，并给付李志兵人民币60，000元，用于抵顶购李志兵购开发公司临街商铺的预付定金，此后开发公司收取李永成缴纳的购房款人民币80，000元，是否有口头约定不明确；因本案当事人虽未订立书面商品房买卖合同，对所出售和购买的商品房的坐落、面积、单价、总价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等内容作出约定，因开发公司向李永成送达康某商城临街门市决算清单，故应当认定临街门市决算清单系双方当事人为商铺买卖而达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。
涉案临街门市决算清单虽系双方当事人真实意思表示，但开发公司和买受人李永成未依法签订书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容，又因开发公司未取得《商品房预售许可证》；根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。开发公司至今不能办理《商品房预售许可证》，买受人李永成至今不能取得房产权属证明，且李永成向广某县塑胶厂缴纳购地款人民币4，470元，说明其并不认可开发公司向其送达的临街门市决算清单，原被告之间买卖商品房协议违反了国家法律、行政法规的禁止性规定，依法应予解除。开发公司依临街门市决算清单收取李志兵缴纳订金人民币6万元、李永成缴纳购房款人民币8万元应予返还并应支付占用房款期间的利息（利息按同期银行贷款利率计算）。被告认为系债权债权关系的辩解不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第（五）项  、第九十四条  、第一百一十五条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  、第十八条  的规定，判决如下:
一、原告广某康某房地产开发有限责任公司与被告李永成购买康某商城临街门市协议无效；
二、原告广某康某房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向被告李永成支付人民币14万元及利息（利息计算:其中人民币6万元自200××年5月20日及人民币8万元自2005年3月17日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、被告李永成应于本判决生效之日起十日内退出占用原告广某康某房地产开发有限责任公司房屋；
四、驳回原告广某康某房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。

本院认为:双方当事人对开发公司共收取本案争议房屋价款，李志兵缴纳人民币6万元、李永成缴纳人民币8万元，共计人民币14万元均无异议，予以认定。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，李志兵与开发公司口头约定购临街商铺并缴纳定金，李永成与李志兵口头约定购买李志兵名下的临街商铺，并给付李志兵人民币60，000元，用于抵顶购李志兵购开发公司临街商铺的预付定金，此后开发公司收取李永成缴纳的购房款人民币80，000元，是否有口头约定不明确；因本案当事人虽未订立书面商品房买卖合同，对所出售和购买的商品房的坐落、面积、单价、总价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等内容作出约定，因开发公司向李永成送达康某商城临街门市决算清单，故应当认定临街门市决算清单系双方当事人为商铺买卖而达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。
涉案临街门市决算清单虽系双方当事人真实意思表示，但开发公司和买受人李永成未依法签订书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容，又因开发公司未取得《商品房预售许可证》；根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。开发公司至今不能办理《商品房预售许可证》，买受人李永成至今不能取得房产权属证明，且李永成向广某县塑胶厂缴纳购地款人民币4，470元，说明其并不认可开发公司向其送达的临街门市决算清单，原被告之间买卖商品房协议违反了国家法律、行政法规的禁止性规定，依法应予解除。开发公司依临街门市决算清单收取李志兵缴纳订金人民币6万元、李永成缴纳购房款人民币8万元应予返还并应支付占用房款期间的利息（利息按同期银行贷款利率计算）。被告认为系债权债权关系的辩解不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第（五）项  、第九十四条  、第一百一十五条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  、第十八条  的规定，判决如下:

一、原告广某康某房地产开发有限责任公司与被告李永成购买康某商城临街门市协议无效；
二、原告广某康某房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向被告李永成支付人民币14万元及利息（利息计算:其中人民币6万元自200××年5月20日及人民币8万元自2005年3月17日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、被告李永成应于本判决生效之日起十日内退出占用原告广某康某房地产开发有限责任公司房屋；
四、驳回原告广某康某房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长：卫胜文
审判员：刘志飞
审判员：张立哲

书记员：王丽影