庄海寿与刘锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：庄海寿，男，1948年2月19日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：张丽君。
　　委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。
　　被告：刘锋，男，1982年4月8日生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：李建丹，上海煜珩纳川律师事务所律师。
　　原告庄海寿与被告刘锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序于2018年10月19日、11月28日两次公开开庭进行了审理。原告庄海寿及其委托诉讼代理人张丽君、许静雯，被告刘锋及其委托诉讼代理人李建丹到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意并经院长批准继续适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告庄海寿向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号房屋(原地址为平原街XXX弄XXX-XXX号，以下简称“系争房屋”)；2、判令被告支付原告房屋占有使用费(自2017年10月1日起至实际搬离系争房屋之日止，按市场价每月8,300元计算)；3、判令被告支付原告2015年4月至2016年12月及2018年6月至同年7月的水费1,550元。事实和理由：2014年4月29日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金随行就市，先付后用。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用，合同到期后被告未能按约向原告返还系争房屋，故请求法院判如所请。
　　被告刘锋辩称，被告同意搬离系争房屋，但需要得到拆迁补偿款后才搬离。关于水费，因有两家共同使用，故被告同意支付一半的水费。关于合同到期的租金计算标准，应该按每天每平方米0.4元计算。
　　经审理查明：系争房屋的权利人为原告，建筑面积为276.81平方米。系争房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证。2014年4月29日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年5月1日起，暂定3年。第一年租金为35,000元，之后随行就市，租金一次性交清,先付后用。物业费从第二年起由被告托付给原告，每年3,800元。协议另对其他事项作了相应的约定。
　　另查明：2018年5月6日，原告向被告发出《通知》一份，载明：“我们的租赁合同已于2017年4月30日到期，我在到期前半年通知你，由于你赖着不走，就以特殊居住在春节前夕向你收了2万元居住费。现该房屋动迁且我已签了合同，请你于3天内搬离。特此通知”。
　　以上事实，有《房屋产权证明》、《房屋租赁协议》、《通知》及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　审理中，被告另提供了《房屋租赁合同》一份，以证明就系争房屋双方于2014年5月1日又签订了上述合同，合同补充了物业费，租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日，月租金3,000元，年租金36,000元。原告对上述合同的真实性不予认可，出租人栏的签名不是原告本人签名。
　　关于租金支付情况：原告认为，2017年4月30日之前的租金被告已经付清，合同到期后被告既不肯搬离系争房屋，也不向原告支付租金，经原告多次与被告交涉，被告于2018年1月向原告支付了20,000元，按照市场价系争房屋的租金应为每天每平方米1元计算，月租金为8,300元；被告认为合同到期后其又向原告支付了35,000元，其中27,000元是用现金支付的，8,000元用支付宝转账支付的，按《房屋租赁合同》年租金35,000计算，其已经将租金支付至2018年4月30日。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租给被告的系争房屋，未经合法批准建造，故原、被告之间签订的《房屋租赁协议》应当认定为无效。虽然，原、被告之间的《房屋租赁协议》无效，但被告仍应参照协议约定的标准向原告支付其占有使用系争房屋期间的占有使用费。合同无效后，被告应当将系争房屋返还给原告。关于被告提供的《房屋租赁合同》，因就物业费在《房屋租赁协议》中已经作了明确的约定，无需再作补充，且《房屋租赁合同》中所记载的地址与《房屋产权证明》中所记载的地址不符，在双方已经签订了《房屋租赁协议》情况下，双方另再签订《房屋租赁合同》，显然不符合常理，故本院对《房屋租赁合同》的真实性不予认可。
　　关于房屋占有使用费的计算标准，《房屋租赁协议》中仅对第一年金额予以了明确约定，但之后未作明确约定，只约定了随行就市。故本院根据本案的实际情况，并结合小昆山地区房屋租赁市场情况，依法酌情确定合同到期后房屋占有使用费的计算标准为每天每平方米0.6元。关于原告主张合同到期的房屋占有使用费计算标准，按每天每平方米1元计算，缺乏依据，本院不予采纳。同样，被告主张合同到期的房屋占有使用费计算标准，按每天每平方米0.4元计算，缺乏依据，本院亦不予采纳。因此，系争房屋每天的房屋占有使用费为166元(276.81平方米×0.6元)，被告已经支付原告20,000元，故被告实际已将房屋占有使用费支付至2017年7月29日。关于被告认为合同到期后其又向原告支付了35,000元，缺乏依据，本院难以采信。本案中，原告仅要求被告支付自2017年10月1日起至实际搬离系争房屋之日止房屋占有使用费，是其处分自己的权利，本院予以准许。关于原告主张的水费，由于双方对水费未进行过结算，且原告没有充分的证据证明被告应承担1,550元，现被告同意支付1,550元的一半，即775元，本院予以确认。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、原告庄海寿与被告刘锋于2014年4月29日就位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁协议》无效；
　　二、被告刘锋于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告庄海寿；
　　三、被告刘锋于本判决生效之日起十日内支付原告庄海寿房屋占有使用费(自2017年10月1日起至上述房屋实际搬离之日止，按每天166元计算)；
　　四、被告刘锋于本判决生效之日起十日内支付原告庄海寿水费775元。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　受理费1,914元，减半收取957元，由被告刘锋负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱金彪

书记员：何诘弥