应某某与宜昌九龙科技创业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：应某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省兴山县。
委托诉讼代理人：汤行健，湖北前锋律师事务所律师。
被告：宜昌九龙科技创业发展有限公司，统一社会信用代码xxxx，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区发展大道28号。
法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。
委托诉讼代理人：聂道鹏，男，该公司员工。

原告应某某与被告宜昌九龙科技创业发展有限公司（以下简称九龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序于2019年3月21日公开开庭进行了审理了，原告应某某的委托诉讼代理人汤行健、被告九龙公司的委托诉讼代理人聂道鹏到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告应某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年1月17日签订的二份《房屋意向认购协议》。2.被告返还购房款26万元，并支付资金占用费（自2017年1月18日起至清偿之日止，以26万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。3.被告承担本案诉讼费。
事实和理由：2014年1月10日，原告向被告交纳购房诚意金4万元，双方2017年1月17日签订《房屋意向认购协议》二份，认购被告开发的“台州科技园”4号楼1单元1603号、1604号二套房屋，原告依约再次支付购房意向金22万元。后被告以原告不具备购房资格为由，拒绝继续履行合同。请求法院判如所请。
被告九龙公司辩称：1.同意解除《房屋意向认购协议》。2.同意退还2017年1月17日收取的22万元的购房款，但应某某2014年1月10日支付的4万元并非向九龙公司支付，九龙公司未收到该款项，不应承担退还责任。3.“台州科技园”是孵化器项目，该项目的房屋只能出售给需要孵化的企业，应某某是作为自然人购买，不具备购房的主体资格，才导致协议无法履行，被告不存在违约行为，不应支付资金占用利息。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年1月17日，原告应某某（乙方）与被告九龙公司（甲方）签订二份《房屋意向认购协议》，分别约定应某某认购九龙公司投资开发建设的“台州科技园”项目公寓4号楼1单元1603号和1604号房屋，每套房屋需交纳11万元的意向金房款；协议第二条约定：“1.此认购协议签订后，甲方不得将该房屋另行销售；若甲方将该房屋另行销售的，除退还乙方已交纳的意向金外，还应向乙方支付其所交纳意向金总额的5%的违约金。……4.乙方不得随意进行意向金及（房屋）申退，并应按甲方指定的时间、地点、期限与甲方签订《房屋买卖合同》；若乙方进行意向金申退或者未按甲方指定的时间、地点、期限与甲方签订《房屋买卖合同》，则乙方需向甲方支付其所交纳意向金总额5%的违约金”。当日，应某某向九龙公司转款22万元支付1603号和1604号房屋的意向金，九龙公司出具收到22万元的《收据》。
同时查明，九龙公司是宜昌台州孵化器科技园工程项目的建设单位。宜昌市台州商会原是九龙公司的法人股东。2014年1月10日，宜昌市台州商会举办联谊会并进行科技园项目认筹，应某某刷卡消费4万元给093615-103310097990028POS机账号，当日，郑某1给应某某出具二份金额均为2万元的《收据》，载明系收取“台州科技园诚意金”。2014年4月3日，郑某1任九龙公司法定代表人并持有九龙公司99%的股份，吴世飞持有九龙公司1%的股份，宜昌市台州商会不再持有九龙公司股份。2016年1月14日，郑某1退出九龙公司股份，亦不再担任法定代表人，只任九龙公司高级管理人员，郑某2新增成为九龙公司股东至今。因该科技园项目久未启动，郑某1、郑某2等人将另行筹措的200余万元款项交由宜昌市台州商会协助退还全部认筹诚意金。2017年9月25日郑某1退出九龙公司高级管理人员。
另查明，2012年，宜昌高新技术产业开发区管委会与宜昌市台州商会签订《关于建设台州孵化器科技园项目的合作协议书》，约定“台州孵化器科技园”项目房屋出售对象为入驻科技园的企业及相关服务机构。2014年2月7日，宜昌市人民政府作出《市人民政府关于支持科技企业孵化器建设的意见》（宜府发〔2014〕4号）文件，允许孵化器投资方在确保孵化器科研、办公、生产用房不低于建筑总面积70%的前提下，对部分用房进行分割销售，销售对象为入驻孵化器的企业和相关服务机构。

本院认为，宜昌市人民政府的文件明确规定科技园项目房屋销售对象为入驻孵化器的企业和相关服务机构，九龙公司在明知房屋不能售卖给自然人的情况下，仍与应某某签订出售房屋的《房屋意向认购协议》，致合同不能继续履行，应某某的合同目的无法实现，现主张解除协议，九龙公司亦同意解除，本院予以支持。关于应某某支付的购房款，其提交的证据能证明转账支付给九龙公司购房款22万元，协议解除后，九龙公司应将收取的22万元购房款予以退还。应某某主张九龙公司还应退还2014年1月10日交纳的4万元的意见，经查，应某某刷卡支付4万元后，郑某1向其出具了载明收到“台州科技园诚意金”的《收据》，郑某1彼时虽非九龙公司的法定代表人，也未获取九龙公司委托郑某1代收该款项的授权，但应某某提交的认筹现场照片及证人郑某1、郑某2的证言，能证实应某某交纳该款项系因九龙公司在联谊会时宣传“台州科技园”项目而交纳的购房诚意金，应某某有理由相信郑某1对销售该房屋并收取款项具有代理权，构成表见代理，该代理行为有效，法律责任应由九龙公司承担，该4万元亦应由九龙公司对应某某承担退还责任。至于郑某2证言证明郑某1将九龙公司存放在宜昌市台州商会账上用于退还购房者诚意金的尾款擅自领走的情况，属九龙公司与郑某1之间的纠纷，对应某某不产生对抗性。关于资金占用损失，本案合同无法履行的原因系因案涉房屋不能向个人售卖，九龙公司明知无法履行合同而与应某某签订合同，存在过错，应承担违约责任，双方在协议中对于不能交房或不愿交款等违约情形约定了违约金为交纳意向金总额的5%，但本案情形与双方约定的违约情形均不相符，不适用该违约金约定，但应某某的资金被九龙公司占用属实，现应某某主张从2017年1月18日起计算至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第四十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：

一、解除原告应某某与被告宜昌九龙科技创业发展有限公司于2017年1月17日签订的二份《房屋意向认购协议》。
二、被告宜昌九龙科技创业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告应某某购房款26万元和资金占用损失（自2017年1月18日起至清偿之日止，以26万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2783元（已减半,原告已预交），由被告宜昌九龙科技创业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 许静

书记员： 钟飞